Сотрудничество с компаниями, специализирующимися на операциях с недвижимостью
Инвесторам стоит рассматривать сотрудничество с различными инвестиционными компаниями, специализирующимися на определенных видах инвестиций.
Например, интересными могут быть такие предложения:
- агентство недвижимости — инвестиционные проекты;
- инвестиционная компания — финансы и недвижимость
Инвестиционная деятельность компании недвижимости может быть полезна инвестору сточки зрения вложения свободных финансовых средств на любом этапе строительства, а также дальнейшей продажи завершенного или незавершенного объекта.
Инвестиционные сделки на рынке недвижимости по своей сущности содержат все элементы инвестиционного процесса, а именно, требуют:
- определения срока вложения капитала;
- объема планируемых инвестиций;
- определения формы финансирования;
- оценки уровня риска.
Недвижимость инвестиционные компании реализуют по рыночной стоимости, которая является средним между стоимостью продавца и стоимостью покупателя.
https://youtube.com/watch?v=Yn6bu6xVob0
Ставка дисконтирования для инвестиционной недвижимости является важным показателем, так как позволяет определить будущую доходность в текущих ценах. В инвестиционном анализе существует множество методов расчета этого показателя.
В целом их можно разделить на три группы:
- методы суммирования;
- методы сравнения альтернативных инвестиций;
- метод на основе использования средневзвешенной цены капитала.
Управление недвижимостью в инвестиционном процессе является делом относительно хлопотным, поэтому стоит взвесить все «за и против» перед тем, как вкладывать деньги в это направление.
Основными целями собственника при управлении недвижимостью, в конечном счете, являются:
- получение высокого стабильного дохода;
- увеличение рыночной стоимости здания;
- минимизация расходов.
Определяем привлекательность недвижимости для инвестора
Инвестиционная привлекательность недвижимости является сравнительной характеристикой, которая позволяет ранжировать рассматриваемые объекты в глазах инвестора. Проще говоря, благодаря ей можно выделить наиболее удачные и прибыльные для вложений активы.
Инвестору следует:
- выявить время, которое потребуется на возврат первоначально инвестированных денег;
- проанализировать фактический прирост активов, произошедший в результате покупки объекта недвижимости;
- произвести оценку существующих рисков.
Произвести оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости можно только при учете таких факторов:
- экономической ситуации, которая сложилась на рынке инвестиционной недвижимости;
- динамики основных макроэкономических показателей;
- конкретных навыков и опыта инвестора;
- стабильности политической ситуации в государстве;
- планируемой прибыльности вложений;
- существующей системы налогообложения.
Инвестиционная стоимость и привлекательность объекта недвижимости всегда находятся в тесной сцепке. Их правильное понимание поможет инвестору в принятии окончательного решения.
Правила выбора инвестиционной недвижимости
Выбор недвижимости для инвестирования — процесс очень сложный, так как необходимо учесть множество объективных и субъективных факторов.
В общем случае следует проанализировать ответы на следующие вопросы:
- какова перспектива получения постоянного дохода;
- оцените историю застройщика, в случае, если предполагается вложение средств в строящийся объект;
- проверьте в порядке ли документы, подтверждающие собственность на объект недвижимости;
- изучите историю управляющей компании, если объект инвестирования будет управляться компанией;
- проанализируйте варианты продажи недвижимости.
Оценка гарантии получения дохода
На рынке недвижимости есть два типа объектов:
- с гарантированной доходностью;
- с прогнозируемым доходом.
К первому типу недвижимости относятся такие объекты, как парковки, склады, гостиничные апартаменты.
Прогнозируемый доход не является гарантированным и во многом зависит от конъюнктуры рынка, но в случае, когда прогноз оправдывается, чаще всего приносят значительно больший доход. К этому виду недвижимости относится, например, сдача в аренду дорогих апартаментов, находящихся в центре большого города.
Оценка истории деятельности застройщика
В случае инвестирования в недвижимость на начальных этапах ее строительства, на первый план выходит оценка истории деятельности застройщика.
Необходимо оценить:
- насколько точно застройщик выполняет обязательства;
- имеются ли у него недостроенные объекты и если да, то почему так произошло;
- если есть возможность оценить финансовую устойчивость застройщика, то это также стоит сделать.
Изучение документации
Перед финансированием проекта необходимо ознакомиться со всей документацией, которую можно получить
Важно прочитать договор, который предстоит подписать. Если есть возможность проконсультироваться с юристом перед подписанием, то это стоит сделать в обязательном порядке
Изучение деятельности управляющей компании
Если планируется, что управлять недвижимостью будет сторонняя управляющая компания, то стоит внимательно изучить условия оказания ею услуг, отзывы клиентов и всю доступную документацию. От управляющей компании будет зависеть, насколько арендаторы будут довольны качеством предоставляемых услуг, а следовательно, насколько велик будет доход владельца.
Плохая компания не только нее принесет прибыли, но и создаст негативную репутацию объекту недвижимости. Исправить плохую репутацию иногда стоит дороже, чем построить новый объект.
Оценка возможных стратегий выхода из проекта
Перед тем, как принять окончательное решение о покупке или строительстве инвестиционной недвижимости, стоит задуматься о том, каким образом можно в дальнейшем ее продать. Необходимо получить информацию о вариантах и возможной цене продажи.
Иногда продавец или управляющая компания готовы в дальнейшем выкупить объект недвижимости. Стоит рассмотреть такое предложение и сделать оговорку при подписании договора, так как конъюнктура на рынке недвижимости может измениться, и иметь гарантированный вариант продажи иногда выгоднее, чем самостоятельно искать покупателя.
Оцениваем эффективность инвестиций
Корректный расчет эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости предполагает правильный учет фактора времени. Согласно ему для всех инвесторов денежные средства в момент приобретения актива и в момент проведения оценки стоят по-разному. Другими словами, нам необходимо приводить стоимость денежного потока, который генерирует проект, к его стоимости на момент совершения сделки. Для того чтобы сделать это, необходимо воспользоваться методикой дисконтирования денежных потоков.
Оценка вложений в объект недвижимости требует составления бизнес-плана, который смоделирует ситуацию, которая сложится по прошествии нескольких лет.
Давайте вернемся к анализируемой нами 2-комнатной квартире в Подмосковье. Сдача в аренду данного объекта недвижимости принесет не только прибыль, но и определенные издержки. То есть нам нужно заранее определиться с потенциальной величиной доходов (арендная плата) и расходов (ремонт и коммунальные платежи) от инвестиций в этот актив. Так, мы произведем оценку прибыльности недвижимости.
Теперь нам нужно учесть все существующие альтернативы. Ведь мы можем инвестировать наши деньги не только в покупку квартиры или офиса. Также следует рассмотреть банковские вклады, инвестиции в акции, ПИФы и другие активы. Покупать недвижимость следует лишь в той ситуации, когда эффективность таких инвестиций будет выше всех остальных возможных вариантов.
Недвижимость в Батуми
В Батуми последние несколько лет шел бум строительства туристического жилья с ориентиром под сдачу в аренду. Были построены тысячи апартаментов-студий площадью в районе 30 кв. м, причем среди них интересных комплексов с инфраструктурой — единицы.
И только в последние пару лет застройщики начали понимать, что есть большой спрос на комфортную недвижимость для постоянного проживания.
Многие приезжают сюда семьями и ищут квартиры минимум с одной отдельной спальней, а лучше — двумя или тремя. Именно на такие варианты есть стабильный спрос, особенно сейчас.
Текущие цены в новостройках примерно следующие:
- в эконом-сегменте: $600-$900 за 1 кв. м (без ремонта);
- в категории «комфорт»: $900-$1200 за 1 кв. м (без ремонта);
- в категории «премиум»: $1600-$2200 за 1 кв. м (в большинстве предложений — сразу с ремонтом).
Важно понимать, что если вы видите цену ниже $600, то, скорее всего, квартира находится в доме с сомнительным качеством постройки и отделки либо в не самом привлекательном районе. Отмечу, что в том числе проблемы с такой недвижимостью возникают при попытке перепродажи, так как спрос на подобные варианты небольшой. . На вторичном рынке по состоянию на февраль 2022 года средняя стоимость квартиры с ремонтом, мебелью и техникой (в среднем сегменте) составляла $1100-1200 за 1 кв
м. На фоне повышенного спроса с конца февраля мы наблюдаем несколько хаотичное ценообразование — часть квартир продают с дисконтом «пока горячо», но большинство продавцов увеличили цены до $1500 кв. м
На вторичном рынке по состоянию на февраль 2022 года средняя стоимость квартиры с ремонтом, мебелью и техникой (в среднем сегменте) составляла $1100-1200 за 1 кв. м. На фоне повышенного спроса с конца февраля мы наблюдаем несколько хаотичное ценообразование — часть квартир продают с дисконтом «пока горячо», но большинство продавцов увеличили цены до $1500 кв. м.
Батуми в сумерках
Помимо квартиры или апартаментов на побережье Аджарии можно приобрести готовый частный дом/коттедж либо земельный участок. С покупкой участков основная сложность заключается в их статусе — нерезидент Грузии может приобрести только землю «несельхозназначения», а таких меньшинство. При этом изменить статус возможно, но сейчас этот процесс занимает от полугода и более, поэтому мы стараемся подбирать сразу варианты с подходящим статусом. Стоимость участков «несельхозназначения» начинается сейчас от $10 за кв. м.
Что касается частных домов — ситуация следующая: качественных современных коттеджей на рынке практически нет. Люди почему-то думают при этом, что частные дома старой постройки тут отдают за условные «$15 тыс.», но по факту цены значительно выше даже на ветхие сооружения. Ориентир — от $50 тыс. и выше.
Что нужно знать о недвижимости в Грузии
Рынок недвижимости в Грузии активно развивается последние несколько лет. Ключевыми городами являются Тбилиси (столица) и Батуми (популярный морской курорт). Грузия до начала пандемии в 2020 году показывала бурный рост туризма, отчасти это спровоцировало и строительный бум.
Россияне всегда составляли заметную долю среди покупателей местных объектов недвижимости.
Что важно знать сейчас: Грузия не входит в список так называемых «недружественных» стран (Указ президента РФ №81 от 1 марта 2022 года), поэтому граждане РФ могут спокойно оформлять покупку недвижимости тут и переводить деньги на счет застройщика.
Добраться из России до Грузии сейчас можно через сухопутную границу либо на самолете с пересадкой в Ереване, Минске или Стамбуле. Прямое авиасообщение было приостановлено в 2019 году.
Виза для въезда гражданам РФ не нужна, а находиться на территории страны можно 365 дней подряд (после чего достаточно пересечь границу, например, Турции, и вернуться обратно).
Традиционно иностранцы приобретают недвижимость в Грузии с разными целями: как инвестицию с целью получения дохода от аренды, для переезда/иммиграции и долгосрочного проживания либо в качестве личного курортного жилья.
Если рассматривать покупку недвижимости в Грузии как инвестицию — то стоит иметь в виду, что тут постоянно растет спрос на долгосрочную аренду, так как все больше иностранцев, особенно граждан СНГ, переезжают сюда на длительное время либо на «зимовку». За последний месяц случился настоящий всплеск запросов на квартиры для жизни, а вместе с ним и скачок цен на долгосрочную аренду, которые достигли «летних» уровней и пока продолжают расти.
Кроме того, на Грузию все больше обращают внимание фрилансеры из разных стран: тут приятный климат, у нас хороший, быстрый и недорогой интернет, доступные цены на продукты и есть куда пойти. А государство со своей стороны запустило программу «Работай в Грузии» для удаленных сотрудников со всего мира
Я работаю на рынке недвижимости Батуми более 4 лет и более подробно расскажу о нем.
Редакция рекомендует
Лучшие статьи Tranio о Бонне и Германии
Asset Deal и Share Deal: типы сделок с недвижимостью в Германии
Коммерческая недвижимость в Германии: пошаговое руководство по оформлению сделок
Почему немцы арендуют квартиры, а не покупают
Три ошибки начинающих инвесторов
Недвижимость в центре Берлина подорожала на 400% со времён падения Берлинской стены
… и ещё 231 публикация
Новости мирового рынка недвижимости
- СегодняНовостройки в Праге выросли в цене в 2020 году
- 26 фев. 2021Российские туроператоры рассказали, когда откроются границы с Европой
- 25 фев. 2021Россияне рассказали, куда поедут после открытия границ
- 24 фев. 2021Кипр перенёс открытие границ для российских туристов на 1 апреля
- 23 фев. 2021S7 полетит в Хорватию в апреле
- 22 фев. 2021На Кипре ввели налог при продаже недвижимости
… и ещё 521 публикация
Цены на аренду недвижимости различной площади по районам
Стоимость аренды жилья в Аугсбурге ниже, чем в среднем по Баварии, но выше, чем в целом по Германии. На оплату аренды апартаментов у агсбуржцев уходит в среднем 17,7 % ежемесячных доходов без учета коммунальных платежей (а это дополнительные 205 евро в месяц для жилого помещения площадью 85 м2).
Наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные апартаменты – в силу того, что квартиросъемщиками чаще всего оказываются студенты. Однако если инвестор готов сдавать одну квартиру нескольким учащимся, то молодые люди могут снимать и многокомнатное жилье на 4-5 человек.
Жилье в Аугсбурге пользуется высоким спросом: по статистике, со дня публикации объявления о сдаче апартаментов до въезда квартиросъемщиков проходит в среднем 13 дней. Начинать размещать объявления выгодно за 6 месяцев до начала учебного года – именно в этот период студенты начинают подыскивать себе жилье и сталкиваются с дефицитом предложений на рынке.
Если покупка многоквартирного дома или апартаментов кажется инвестору слишком крупным вложением средств, есть также вариант, не требующий больших затрат – сдача жилья в субаренду. Опять же, можно снять квартиру в период, когда студенты успели подыскать себе место для проживания, а выложить объявление о сдаче апартаментов в аренду к началу учебного года – первокурсники будут готовы принять предложение даже с учетом завышенной стоимости. Как вариант можно снять многокомнатную квартиру и сдавать отдельные комнаты – совокупная арендная плата превысит первоначальную.
Заключить договор субаренды можно и в отношении коммерческой недвижимости, но с этим лучше подождать, пока не появится действительно хорошее предложение – это должно быть студенческое кафе или иное молодежное заведение. Цены на аренду ежегодно растут, поэтому, взяв объект по одной стоимости, можно уже через несколько месяцев повысить ставку.
Таблица ниже содержит сведения о средних ценах на аренду коммерческих объектов в Аугсбурге:
| Объект коммерческой недвижимости | Площадь (м 2 ) | Стоимость (евро/м 2 ) |
|---|---|---|
| Офисное здание (Innenstadt) | 646 | 12.5 |
| Склад для розничной торговли (Göggingen) | 33.5 | 16.88 |
| Бистро-бар (Pfersee) | 50 | 27.6 |
| Студия йоги, учебный кабинет (Oberhausen) | 255 | 8.5 |
| Земельный участок промназначения (Bärenkeller) | 4000 | 9.87 |
Цены на аренду квартиры
Средние цены на аренду апартаментов в городе Аугсбурге, федеральной земле Бавария и в целом по Германии по состоянию на 2019 год представлены в таблице:
| Площадь квартиры | Стоимость аренды (евро/м 2 ) | ||
|---|---|---|---|
| Аугсбург | Бавария | Германия | |
| 30 м 2 | 13.67 | 15.45 | 11.14 |
| 60 м 2 | 10.4 | 11.65 | 7.64 |
| 100 м 2 | 9.54 | 10.6 | 8.95 |
Динамика цен на аренду квартир в городе Аугсбурге, федеральной земле Бавария и Германии за период с 2011 по 2017 год:
| Год | Цены на аренду квартир (евро/м 2 ) | ||
|---|---|---|---|
| Аугсбург | Бавария | Германия | |
| 30 м 2 | |||
| 2011 | 7.96 | 10.79 | 7.63 |
| 2012 | 8.59 | 11.67 | 7.91 |
| 2013 | 9.12 | 12.67 | 8.38 |
| 2014 | 9.83 | 13.27 | 8.62 |
| 2015 | 10.83 | 14.2 | 9.41 |
| 2016 | 12.91 | 17.46 | 11.59 |
| 2017 | 13.44 | 16.4 | 9.68 |
| 60 м 2 | |||
| 2011 | 6.55 | 7.93 | 5.56 |
| 2012 | 6.82 | 8.09 | 5.69 |
| 2013 | 7.3 | 8.56 | 5.93 |
| 2014 | 8.04 | 8.96 | 6.12 |
| 2015 | 8.53 | 9.64 | 6.56 |
| 2016 | 9.53 | 11.01 | 7.34 |
| 2017 | 9.49 | 11.33 | 7.37 |
| 100 м 2 | |||
| 2011 | 6.72 | 7.77 | 6.11 |
| 2012 | 7.31 | 8.05 | 6.31 |
| 2013 | 7.58 | 8.26 | 6.72 |
| 2014 | 8.27 | 8.41 | 7.02 |
| 2015 | 8.63 | 8.95 | 7.61 |
| 2016 | 9.07 | 10.13 | 8.41 |
| 2017 | 9.11 | 10.51 | 7.49 |
Таблица, представленная ниже, отражает средние цены на аренду апартаментов по округам Аугсбурга:
| Округ | Стоимость аренды квартир (евро/м 2 ) |
|---|---|
| Innenstadt | 12.37 |
| Oberhausen | 10.18 |
| Bärenkeller | 11.58 |
| Firnhaberau | 6.3 |
| Hammerschmiede | 9.17 |
| Lechhausen | 10.37 |
| Kriegshaber | 10.58 |
| Pfersee | 10.64 |
| Hochfeld | 10.57 |
| Antonsviertel | 13.6 |
| Spickel-Herrenbach | 11.19 |
| Hochzoll | 10.8 |
| Haunstetten-Siebenbrunn | 10.18 |
| Göggingen | 12.54 |
| Inningen | 6.7 |
| Bergheim | 7 |
| Universitätsviertel | 10.72 |
Цены на аренду жилых домов
Средние цены на аренду жилых домов в городе Аугсбурге, федеральной земле Бавария и Германии на 2019 год представлены в следующей таблице:
| Площадь дома | Стоимость аренды (евро/м 2 ) | ||
|---|---|---|---|
| Аугсбург | Бавария | Германия | |
| 100 м 2 | 10.48 | 9.92 | 8.65 |
| 150 м 2 | 9.73 | 10.04 | 9.12 |
Динамика цен на аренду частных домов в Аугсбурге, Баварии и Германии за период с 2011 по 2017 год:
| Год | Цены на аренду домов (евро/м 2 ) | ||
|---|---|---|---|
| Аугсбург | Бавария | Германия | |
| 100 м 2 | |||
| 2011 | 8.04 | 8.42 | 7.04 |
| 2012 | 8.36 | 8.35 | 7.13 |
| 2013 | 8.56 | 8.65 | 7.26 |
| 2014 | 9.34 | 9.01 | 7.7 |
| 2015 | 8.62 | 9.35 | 7.79 |
| 2016 | 9.34 | 9.95 | 8.21 |
| 2017 | 9.31 | 10.3 | 8.92 |
| 150 м 2 | |||
| 2011 | 6.88 | 8.08 | 7.27 |
| 2012 | 7.66 | 8.1 | 7.07 |
| 2013 | 8.41 | 8.43 | 7.37 |
| 2014 | 8.25 | 8.53 | 7.57 |
| 2015 | 8.76 | 8.59 | 7.89 |
| 2016 | 9.29 | 10.17 | 8.62 |
| 2017 | 9.27 | 10.19 | 9.14 |
| 200 м 2 | |||
| 2011 | 6.9 | 7.48 | 6.89 |
| 2012 | 6.58 | 8.08 | 7 |
| 2013 | 7.14 | 8.16 | 7.15 |
| 2017 | 9.78 | 10.13 | 10.27 |
Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости в Аугсбурге
Нашли опечатку ? Выделите её, нажмите Ctrl+Enter и отправьте нам уведомление. Спасибо за участие! Сервис предназначен только для отправки сообщений об орфографических и пунктуационных ошибках.
В рамках данной работы проводится исследование основ инвестиционного планирования, а также предлагается подход к разработке инвестиционных стратегий на основе прогнозов выполненных при помощи современных методов предиктивной аналитики и анализа временных рядов.
Целью работы является разработка стратегии инвестиций в недвижимость на ближайшие десять лет, которая позволит инвестору получить максимальную прибыль от инвестиций.
Объект исследования – рынок недвижимости в США, Лос-Анджелес (штат Калифорния). В качестве предмета исследования рассматривается динамика цен на недвижимость за предыдущие десять лет на рынке недвижимости.
В ходе работы были выполнены следующие задачи:
1. Поиск актуальных данных по динамике цен на рынке недвижимости в Лос-Анджелесе;
2. Проверка полученных временных рядов на стационарность;
3. Построение ARIMA моделей для всех исследуемых дистриктов;
4. Прогнозирование динамики стоимости недвижимости и стоимости аренды недвижимости на ближайшие десять лет;
5. Построение графической модели динамики цен за прошедшие десять лет.
6. Построение графической модели динамики цен на следующие десять лет, основываясь на полученной в предыдущем пункте модели.
7. Разработана наиболее эффективная стратегия инвестирования.
В результате анализа данных по стоимости недвижимости на рынке Лос-Анджелеса было выявлено, что наиболее выгодной стратегией является покупка недвижимости в 2018 году и передача ее в аренду на протяжении периода. Основываясь на данных по стоимости аренды, удалось рассчитать, что недвижимость в самом дорогом дистрикте (Hollywood Hills) полностью окупится за счет аренды уже через десять лет. В дистриктах со средним уровнем цен несколько дольше – примерно в течение пятнадцати лет после окончания рассматриваемого периода.
Разработанная инвестиционная стратегия в дальнейшем может быть использована инвесторами для получения максимальной прибыли с покупки недвижимости.
Выпускные квалификационные работы (ВКР) в НИУ ВШЭ выполняют все студенты в соответствии с университетским Положением и Правилами, определенными каждой образовательной программой.
Аннотации всех ВКР в обязательном порядке публикуются в свободном доступе на корпоративном портале НИУ ВШЭ.
Полный текст ВКР размещается в свободном доступе на портале НИУ ВШЭ только при наличии согласия студента – автора (правообладателя) работы либо, в случае выполнения работы коллективом студентов, при наличии согласия всех соавторов (правообладателей) работы. ВКР после размещения на портале НИУ ВШЭ приобретает статус электронной публикации.
ВКР являются объектами авторских прав, на их использование распространяются ограничения, предусмотренные законодательством Российской Федерации об интеллектуальной собственности.
В случае использования ВКР, в том числе путем цитирования, указание имени автора и источника заимствования обязательно.
Варианты оценивания инвестиционной привлекательности
Есть несколько подходов оценивания инвестиционного статуса бизнеса, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. Некоторые из них:
Интегральный способ инвестиционной оценке основывается на финансово-производственных аспектах. Сравнительно с другими возможными вариантами оценки он считается более точным. Для реализации метода на практике значения суммируются блоками с учётом того, что именно они отражают. Так, в одном специалисты будут складывать производственные и финпоказатели, например, устойчивость и ликвидность, в следующем — актуальные виды рентабельности.
Все значения для инвестиционной оценки после проведения манипуляций фиксируются в спецформе, а затем снова суммируются. На этом анализ привлекательности компании подходит к концу. В результате получается определённое числовое значение ИП. Нередко расчёты проводятся с учётом значений нескольких лет.
Экспертный вариант считается одним из основных при оценивании ИП компаний. Специальная комиссия высказывает своё мнение касательно положения предприятия на рынке, его эффективности и возможных перспектив. Зачастую такой способ реализуют в виде группового интервью или анкетирования.
Преимущество этого метода заключается в различных взглядах компетентных специалистов на проблемы развития компании. Минусом считается субъективность мнения экспертов, поэтому нельзя руководствоваться только опросом членов комиссии. Однако подобная процедура будет неоспоримым плюсом фирмы в глазах инвестиционных субъектов, поэтому её зачастую реализуют предприятия РФ.
Вариант дисконтирования финансовых потоков основан на предположении того, что потенциальный инвестиционный субъект готов вложиться в проект, который представляет значительную матценность и обеспечивает хорошую отдачу как минимум в среднесрочном горизонте. Этот метод основан на прогнозах компетентных финансистов с учётом потенциальной рентабельности компании в срок 3-5 лет. Так сравнивают несколько бизнес=структур, куда, предположительно, могут быть направлены инвестиционные потоки. В этом случае оценка ИП является неким аукционом.
Получает инвестиционные средства то предприятие, у которого наиболее сбалансировано соотношение между потенциальным риском и размером финансовых потоков. Минус этого метода заключается в невозможности предугадать рыночное положение в ближайшие годы.
