Покупка коммерческой недвижимости в Польше

Процедура покупки недвижимости

Начинать процедуру оформления недвижимости следует с поиска варианта, так как разрешение, которое может потребоваться выдается на конкретную недвижимость.

Порядок действий при покупке:

1. Выбор недвижимости.
2. Оформление предварительного договора. При этом хозяин недвижимости дает письменное согласие на продажу жилья иностранцу. На этом этапе оплачивается сумма в 10-15 % от стоимости жилья.
3. Пока МВД проверяет покупателя на благонадежность, есть время проверить чистоту квартиры или дома:
   • соответствие кадастровым документам;
   • наличие прописанных собственников;
   • ипотечная выписка;
   • наличие задолженностей.
4. Оформление основного договора купли-продажи, после которого объект недвижимости регистрируется на нового собственника.

Процедура получения права на покупку и стоимость

Получение разрешения на покупку недвижимости может продлиться от нескольких недель до одного года (в среднем процедура занимает от 2 месяцев до полугода). Официального бланка заявления на разрешение не существует. Некоторые юристы советуют оформлять заявку сухим юридическим языком, другие, напротив, рекомендуют написать более живой текст, объясняя, почему выбран именно этот объект.

Заявление подается в МВД государства, но проверять покупателя будет множество ведомств этой страны. Покупатель, кроме удостоверяющих личность документов и бумаг на приобретаемую недвижимость, обязан предоставить объяснение происхождения средств на покупку, подтвердить связь с Польшей, кроме этого МВД может потребовать и дополнительную документацию.

Стоимость предоставления услуг

Документация	Стоимость (злотые)
Разрешение на покупку недвижимости	1570
Промеса (Promesa) – обязательство рассмотреть заявление (необходимо для участия в тендерах, аукционах)	98
Другие разрешения и подтверждения	10
Доверенность на оформление бумаг	17
Различные подтверждения	17
Услуги нотариуса (в зависимости от стоимости жилья)	от 100 злотых
Налог на переход права	1,5-2 % стоимости недвижимости

Виды права собственности

Вид	Характеристика
Pełna własność (полное право)	Полное право на пользование и распоряжение.
Spółdzielcze własnościowe (кооперативная собственность)	В собственности у кооператива, владелец вправе продать, подарить, оставить в наследство и т.п. Разрешение нужно на перепланировку и перевод в разряд коммерции.
Towarzystwo Budownictwa Społecznego (собственность товарищества)	Владелец пользуется, но не распоряжается.

Гостиничная недвижимость

Тренды. 2017 год стал рекордным по объему инвестиций в отельный бизнес в Польше. Около €340 млн вложили инвесторы в покупку отелей, что на порядок больше чем в предыдущие годы. За счет чего? Конечно, экономика растет по всем показателям, и туристов приезжает все больше, но не порядок же!

Оказывается, все просто – на этот рынок также начали выходить институциональные инвесторы из западной Европы и США. Это пенсионные фонды и фонды по инвестированию в недвижимость (REIT). Их интересует доходность даже 4% годовых, но такие компании предъявляют очень жесткие требования к стране вложения капитала и самим объектам.

В Польше уже несколько лет подряд ВВП растёт быстрее, а безработица намного ниже, чем в среднем по ЕС. При этом в стране только 35 номеров в отелях на 10 000 жителей (в центральной Европе этот показатель выше в 2 раза). Для владельцев недвижимости и девелоперов это – возможность.

Порог входа: от €5 млн

Стратегия простая: строительство или реконструкция отеля в соответствии с требованиями международного оператора. С ним заключается договор управления на длительный срок, даже до 20 лет. Доходность такой инвестиции может достигать 6-10% годовых.

Через несколько лет после заключения договора с оператором можно продать объект фонду. И получить, как минимум, в 1,5 раза больше по сравнению с суммой вложений! Но чтобы фонд заинтересовался вашим предложением, в отеле должно быть более 100 номеров, это должен быть успешно функционирующий бизнес, входящий в международную сеть, с договором управления более 10 лет.

Идея №5: строительство или реконструкция небольшого отеля

Порог входа: от €1 млн

Инвесторы, которые не располагают несколькими миллионами (а иногда, и десятками) евро, тоже могут строить и реконструировать гостиницы, просто небольшие. Ежегодная доходность такого бизнеса – 6-9% годовых. Мини-отели можно продавать индивидуальным инвесторам, например, из Германии.

Идея №6: покупка номера в апарт-отеле с гарантированной доходностью

Порог входа: от €50 000

Если бюджет еще меньше, можно покупать номера в апарт-отелях с гарантированной доходностью 6-9%. Один апартамент с ремонтом и мебелью «под ключ» может стоить от €50 тыс.

Юридически это отдельная недвижимость, по которой оператор подписывает долгосрочный договор управления и, что важно, гарантирует получение определенной доходности на срок 7-10 лет. В зависимости от концепции объекта может быть предусмотрено пребывание собственника, например, 1-2 недели в году

Это актуально, если отель расположен на море или в горах.

Во Вроцлаве свой формат апарт-отелей. Кроме туристов (5 млн в год) сегмент гостей тут дополняют студенты (20% населения) и молодые специалисты, т.к. динамика строительства новых офисных центров очень высокая. Поэтому с заполняемостью нет проблем. Комнаты от 13 до 25 кв. м, с перечнем дополнительных услуг, что выгодно отличает их от обычных маленьких квартир или классических отельных номеров, востребованы на рынке.

Система налогообложения по НДС вынуждает покупать такие апартаменты на компании (не обязательно Польские, подойдет юрлицо из любой страны ЕС), по которым можно легально оптимизировать налог на прибыль. Но регистрировать компанию ради покупки только одного апартамента экономически нецелесообразно.

Идея №7: покупка и реконструкция объекта под хостел

Порог входа: от €200 000-250 000

Если хочется еще большей доходности, то советуем обратить внимание на хостелы. Польша – «фабрика ЕС», большим спросом пользуются хостелы для рабочих этих фабрик и заводов

Заполняемость хостелов не зависит от туристического сезона. Даже с учётом всех расходов, в т.ч. налогообложения и вознаграждения управляющей компании, доходность превышает 10% годовых.

Важно правильно подойти к выбору объекта, что при смене деятельности, например через 5-10 лет, его можно было выгодно переформатировать для другой категории арендаторов и/или быстро продать

Отказ в получении разрешения

Министр внутренних дел и администрации может отказать в выдаче разрешения, если:

• Запрос или иностранец не соответствуют условиям, вытекающим из правил.
• Заявка не получила положительного заключения министерств: национальной обороны или сельского хозяйства и развития сельских районов.

В этом случае соискатель может обратиться за возвратом пошлины в 1570 злотых.

Отказ также возможен при подаче заявления об отказе от рассмотрения либо если владелец недвижимости передумал продавать иностранцу собственность.

Как обжаловать отказ?

Если иностранец недоволен решением, вынесенным в первой инстанции, он может:

• Обратиться в МВДиА с просьбой пересмотреть дело.
• Обжаловать решение непосредственно в суд (без предварительного ходатайства о повторном рассмотрении дела).

В заявлении о пересмотре подробно указываются причины несогласия. Просьба подается в течение 14 дней с момента получения решения об отказе в выдаче разрешения.

Офисная недвижимость

Тренды. До конца 2018 г. в городе будет уже более 1 млн кв. м офисных центров класса «А» и «В». Для сравнения: в 2008 г. было всего 254 тыс. кв. м. Уровень вакантности около 8,5%.

Причина такого бурного роста: Вроцлав активно привлекает международные компании, т.к. в бюджет направляется значительная часть налогов с заработных плат. Основные сферы – международные банки и сектор IT, например, BNY Mellon, Credit Suisse, Credit Agricole, EY, IBM, HP, Capgemini, Google, EPAM, Nokia и др.

Сегмент для инвестирования интересный, но и конкуренция очень высокая. Например, шведская компания “Skanska” уже несколько лет инвестирует в офисные центры во Вроцлаве, начиная от покупки участка, девелопмента, строительства, и заканчивая управлением при сдаче в аренду. При этом их устраивает доходность даже 3% годовых.

Идея №2: строительство офисного центра

Порог входа: от €3 млн

Популярная стратегия за последние два года – строительство офисного центра по стандартам известных международных управляющих компаний, с предварительным заключением договора на эксклюзивное управление и поиск арендаторов. Минимальная площадь – 5 000 кв.м. После заполнения офиса арендаторами – продажа его целиком как бизнеса инвестиционному фонду или фонду по инвестированию в недвижимость (т.н. REIT – Real Estate Investment Trust) из западной Европы, особенно Германии и США, для которых интересна доходность даже 4% годовых.

Фактически уже через год после сдачи в эксплуатацию можно продать объект в полтора раза дороже его себестоимости. Успешные примеры таких сделок уже были.

Идея №3: покупка небольшого офиса в центре города

Порог входа: от €150 000

Еще один интересный сегмент – небольшие офисы в исторической части города. Да, бесплатной парковки на всех не хватает, но престиж для многих компаний превыше всего. Как правило, это сфера услуг: нотариусы, адвокаты, кредитные и страховые брокеры, аудиторские, консалтинговые и инвестиционные компании.

Покупать рекомендуем офисы с долгосрочными арендаторами, которые имеют положительную историю платежей, подтверждённую выписками из банка

Обращайте внимание на вид из окон. В этой стратегии можно рассчитывать на 5-8% годовых от аренды

Кроме того, в историческом центре очень хороший потенциал роста стоимости квадратного метра.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале
Подписаться

Входит ли Польша в Евросоюз

Польша вошла в Евросоюз в 2004 году. В 2007 году она стала членом Шенгенской зоны. Не все граждане этой страны довольны этим, но многие находят в членстве больше плюсов, чем минусов. 

Благодаря тому, что Польша вступила в Евросоюз, жители страны могут перемещаться между странами-членами беспрепятственно. Это особенно популярно сейчас, ведь все больше и больше людей не работают в офисе, а заняты своими делами на удаленке. Также отсюда вытекают все плюсы страны в Европе — высокий уровень жизни, медицина.

Но, стоит отметить, что из-за этого и цены в Польше высокие. Особенно очень дорогой бензин и топливо. Это отмечают большинство русских мигрантов, перебравшихся в новую для себя страну.

Какая валюта в Польше

Несмотря на то, что Польша — член Евросоюза, страна сохранила свою национальную валюту — польский злотый. И хоть государство отлично интегрировано в Европу, евро не получится расплатиться. В ходу как металлические, так и бумажные деньги. На купюрах изображены значимые польские правители разных времен. 

В стране очень сильно развита промышленность — машиностроение и металлургия, а также сельское хозяйство. И последнее удивляет — у страны не так много плодородных земель, а также постоянно изменяющиеся погодные условия. Но это не мешает сельскому хозяйству процветать, и привлекать трудовых мигрантов со всего СНГ-пространства.

Как можно получить польское ВНЖ

Экономика Польши сделала очень большой скачок в сравнении с другими странами Восточной Европы, например, с Болгарией. Получить ВНЖ или вообще гражданство здесь будет не так просто, как в других странах, но все равно возможно. Страна не так заинтересована в инвестициях, ее больше привлекают специалисты или те, кто могут создавать рабочие места. Хотя, стоит отметить, что в Польше очень низкий процент безработицы, один из самых низких во всей Европе.

Один из самых популярных способов получений ВНЖ через инвестиции в недвижимость — в Польше не работает. Стране не интересно продавать свои квартиры иностранцам. Хотя, право на собственность в Польше поможет иностранцу иметь меньше проблем с въездом в страну, и станет помощником для получения ВНЖ, хоть и не гарантирует его.

Получить польский ВНЖ можно через инвестиции в бизнес. Например, иностранец может зарегистрировать свое предприятие. Но это еще не дает право на получение ВНЖ.

Предприятие должно выйти на ежегодный финансовый оборот от 10 тысяч евро, и создать рабочие места. В общем, в Польше нет никаких гарантий на получение ВНЖ через инвестиции и неясно, появится ли это когда-нибудь в дальнейшем. Страна находится в экономическом подъеме. Но людям, которые хотят получить второй паспорт через покупку недвижимости, лучше рассмотреть другие страны.

ВНЖ можно получить через поступление в университет. Это один из самых популярных способов. Обучение в Польше недорогое, зато дает много преимуществ. Вообще, сами поляки не привыкли после школы поступать в высшие учебные заведения, а наибольшей популярностью у них пользуются колледжи.

Также способ получения ВНЖ через трудоустройство отлично подойдет представителям профессий, в которых нуждается Польша. Например, представители IT-отрасли, медицины, научные работники и так далее. Работодатель сам занимается оформлением документов для своего работника и вам нет нужды лезть в бюрократию с головой. Но, к сожалению, такой вариант подойдет не всем.

Покупка жилья в Польше — преимущества покупки недвижимости

Кроме того, не забывайте о преимуществах:

• • Относительная доступность в сравнении с другими Европейскими городами. Например, в Лондоне м2 стоит в 7 раз больше, в Париже – в 5 раз.
  • Перспективность жилья, ведь польский рынок недвижимости постепенно набирает обороты. Такая покупка может быть отличной инвестицией в будущем.
  • Собственное жилье может поспособствовать получению ВНЖ.
  • Невысокий %.

Недвижимость всегда может обеспечить вам пассивный доход от сдачи ее в аренду.

Жилье для иностранцев

Особых препятствий иностранцу для покупки жилья нет. Особенно, если вы:

• Покупаете квартиру, гараж или помещение под гараж;
• Проживаете в Польше более 5 лет и у вас есть карта сталего побыту;
• В браке с поляком, проживаете на территории государства более 2х лет, и такое жилье будет вашим совместным имуществом.

В некоторых случаях вам потребуется получение разрешений от органов государственной власти. Если вы приобретаете:

• • Частный дом;
  • Земельный участок площадью больше 1 Га;
  • Недвижимость на приграничных территориях.

Как мы взяли ипотеку в Польше? Наш опыт по шагам!

Какие нужны документы

Чтобы оформить разрешение в МВД, необходимо подать следующие документы:

• Ксерокопию паспорта покупателя;
• Если покупатель является предпринимателем, то копии учредительных документов;
• Если это частный дом, то приложите ипотечную книгу, выписку, схему участка;
• План развития или результат исследований;
• Заявление от настоящего собственника недвижимости.

Органы МВД в течение 2-4 месяцев рассматривают ваши документы и затем предоставляют разрешение. Оно будет действительно в течение 1 года. Этого времени должно хватить для того, чтобы собрать все документы и завершить сделку купли-продажи.

Вводные данные

Дальнейший материал посвящается иностранцам, которые не являются гражданами Польши, другой страны Европейской экономической зоны (страны ЕС + Исландии, Лихтенштейна и Норвегии), а также Швейцарии.

Под иностранцем может пониматься как физическое, так и юридическое лицо (или хозяйствующий субъект без образования юридического лица). При этом человек не из ЕЭЗ или Швейцарии, владеющий предприятием, зарегистрированным в РП, как физическое лицо будет считаться иностранцев, а как юридическое – нет.

Консультант
Дмитрий Константинович
️ Поддержать проект

Сделка, совершенная без получения разрешения, даже при соблюдении прочих формальностей, считается недействительной.

Для простоты понимания будем считать, что каждому из указанных иностранцев для покупки недвижимости по умолчанию необходимо разрешение от Министерства внутренних дел и администрации Польши. Однако существует целый перечень исключений, когда оформлять такое согласие не нужно. С этого и начнем.