Содержание недвижимости в Германии: налоги, услуги ЖКХ, управление
По информации Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), среднестатистический житель Германии на содержание жилья тратит более 20 % дохода или 180-280 евро в месяц. Ежемесячные обязательные платежи направлены на оплату ЖКХ, коммунальных расходов, услуг управляющей компании и содержание жилья, налоговые выплаты.
Коммунальные платежи
Цена на оплату коммунальных услуг в среднем составляет 210 евро за квартиру площадью 80 кв.м. В стоимость входит расход воды, отопление, вывоз мусора и пр.
Сама система оплаты этого платежа значительно отличается от российской. Немец ежегодно вносит предоплату с учетом потребления предыдущего года. В декабре снимаются показатели потребления холодной и горячей воды, газа, отопления, и производится перерасчет ранее внесенной суммы с учетом использования коммунальных ресурсов, излишки возвращаются собственнику или отправляется счет на доплату недостающей суммы.
По местному закону электроэнергия в Германии оплачивается отдельно от общего счета за коммунальные услуги. Собственник сам выбирает компанию, которая предоставляет оптимальный для него тарифный план. Стоимость киловатта электричества составляет в среднем 29 центов.
Управляющая компания
Покупая квартиру в европейской стране, собственник оплачивает услуги содержания жилья отдельно от коммунальных. Уборка здания, обслуживание лифта, чистка дымохода, уход за садом и места общественного пользования производит управляющая компания. Услуги на обслуживание дома обходятся в 20-50 евро в месяц с каждого жильца.
Налог на недвижимость
Ежегодно каждый собственник обязан оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer). Сумма к оплате рассчитывается так: 0,35 % оценочной стоимости (рыночной) умножается на коэффициент (зависит от населенного пункта).
В среднем такой налог составляет 500-1000 евро в год.
Если говорить о жилье, которое сдается в аренду, то коммунальные услуги оплачивают арендаторы, а собственник отвечает за налоги, страховку и управляющую компанию.
Тем, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, стоит помнить о регулярных налоговых выплатах:
- физические лица платят подоходный налог (Einkommensteuer);
- юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag).
Как не допустить ошибок при покупке недвижимости?
Многие инвесторы, приобретающие недвижимость в Германии, сталкиваются с одной проблемой: практически все доходные объекты почему-то достаются местным инвесторам. Главные ошибки наших соотечественников — они не учитывают особенностей и традиций местного рынка, а также слишком затягивают время. Эти же качества подводят русских покупателей в Швейцарии, а также на австрийском рынке, который имеет много общего с немецким.
Получив предложение, соответствующее вашим возможностям, будьте готовы безотлагательно вступить в сделку или аукцион. Возможно, вам потребуется срочно вылететь на просмотр или оформлять необходимые документы, иначе подходящий момент будет безвозвратно упущен.
Интернациональная адвокатская компания ELFG сотрудничает с компетентными локальными партнерами в Германии, имеющими большой опыт операций с инвестиционной недвижимостью. Если вы обратитесь к нам, мы свяжем вас с проверенными и надежными брокерами, оформив всю документацию точно и в срок.
Что такое доходный дом в Германии?
Доходный дом представляет собой многоквартирное жилое здание, которое приобретается целиком с целью дальнейшей сдачи в аренду всех его квартир. Фактически доходные дома являются бизнесом с пассивным доходом для состоятельных лиц.
Германия в этом плане является очень привлекательной страной. В ней жилая и коммерческая недвижимость растет в цене на протяжении многих десятилетий. Даже финансовые кризисы не приводят к резкому падению цен. Эксперты прогнозируют, что уровень стоимость одного квадратного метра в ФРГ не снизится и в 2020 году, во время нового экономического кризиса, причиной которому стала коронавирусная пандемия.
Классические схемы обмана
Первая схема обмана состоит в том, что доходность дома обещают очень высокую, порядка 20% в год. На самом деле, это очевидное мошенничество. Вы должны помнить, что в среднем в Германии годовой доход со сдачи дома в аренду приносит 6-8% прибыли, максимум 10, но не больше. А если и есть дома с больше прибылью, стоят они очень дорого и их стараются продавать в основном во внутреннем рынке. Может быть такое, что в документах доходность дома более 20%, а общая стоимость низкая и его не хотят покупать. Стоит учитывать, что немцы такие дома не покупают, потому что им их не предлагают, а если и предлагают — они сразу понимают эту уловку. Российского инвестора проще ввести в заблуждение, для этого достаточно мелким шрифтом внизу страницы написать, что доходность, указанная выше достигается при 100% заселении дома.
Схемой номер два, на которую покупаются отечественные инвесторы является покупка дома, которому требуется реновация, причем серьезная. Очень часто агентства могут предлагать за мизерные деньги шикарные предложения, но не стоит сразу в них вкладывать свои средства, ведь наверняка таким домам требуется реновация. Частенько наши соотечественники приобретают такие дома, а потом удивляются суммой, необходимой для улучшения дома. Обычно затраты на реновацию оказываются в несколько раз больше цены, которая была уплачена за покупку дома.
Выбор объекта
На что же стоит обратить внимание, выбирая доходный дом для приобретения и дальнейшего его развития? Для начала, надо посмотреть, сколько в нем сдается квартир и сколько пустых. Если последних много, значит, есть какая-то скрытая причина, поскольку в Германии дольше 3 месяцев никакое жилье не стоит без дела
Зачастую бывает так (особенно в хороших домах и хороших районах), что арендатор еще не успел вывезти вещи, а владелец дома уже нашел нового – такое бывает в хороших домах. Поэтому выясняйте, в чем дело, почему жилье пустует. Но не спешите сразу отказываться, узнав, что большинство квартир простаивают. Возможно, риска нет. В таком случае вам нужно плотно заняться аналитикой и оценить следующие факторы – где находится дом, какая демография в этом районе, планировка, есть ли рядом необходимые объекты инфраструктуры. К тому же, пустующие дома обычно очень дешевые.
Хороших выгодных предложений на рынке, на самом деле, мало. Поэтому если вы и решились на покупку доходного дома, очень тщательно изучите все и проведите качественную аналитическую работу, чтобы не ошибиться с выбором.
Сейчас на рынке недвижимости в Германии спрос выше предложения. Действительно хороших домов очень мало, а если они и появляются, то продаются очень быстро, за месяц или того меньше. Иностранные покупатели, говорят немецкие аналитики в сфере недвижимости, очень долго думают и поэтому упускают выгодные объекты. Поэтому нужно заранее озаботиться перед инвестированием, чтобы все документы и финансовые планы были готовы.
Покупка: процедура покупки жилья в Германии строго регламентирована
Перед совершением сделки моя компетенция в вопросах приобретения недвижимости за границей была низкой. Я делал это впервые и знал лишь то, что было написано в открытых источниках.
Поэтому я постоянно консультировался с риэлтором. Я оплатил их услуги, объект зарезервировали и работа пошла. Мы общались по интернету, телефону, скайпу. Сотрудничеством остался доволен: в Германии никакие сложности с проведением сделки меня не коснулись. А вот в России были нюансы, связанные с оформлением доверенностей, апостиля и т.д.
Справка Prian.ru
Иностранцы вправе без ограничений приобретать любую недвижимость в Германии – жилье, земельные участки, коммерческие объекты, – оформляя сделку на физическое или юридическое лицо. Причем все операции можно провести удаленно. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя. Этот документ обязательно должен быть заверен нотариусом и содержать апостиль.
Моя покупка была непростой. Объект принадлежал банку из-за дела о банкротстве прежнего владельца. Поэтому процедура оформления недвижимости в собственность растянулась на 9 месяцев.
Думаю, что без помощи риэлтора я бы с этой сделкой не справился. Да и зачем в это ввязываться самому? Весь процесс покупки жилья в Германии строго регламентирован. Не вижу смысла ему не следовать.
Последствия пандемии на рынке недвижимости
В 2020 году пандемия внесла свои корректировки и в эту сферу бизнеса. Ввиду многочисленных ограничений, довольно много коммерческих площадей освободилось. Это связано с тем, что многочисленные объекты общепита или сферы услуг остались без привычного потока клиентов.
Как следствие, выживший мелкий бизнес не спешит расширяться и открывать новые точки. Некоторые объекты ритейла переквалифицировались на дистанционные продажи и доставку. В итоге, владельцы коммерческих площадей остались без арендаторов, а арендные ставки пришлось снизить.
На рынке жилой недвижимости дела обстоят заметно лучше. Основными драйверами рекордных продаж жилых площадей в новостройках стало снижение ставок по ипотеке. Также важным фактором остается программа поддержки молодых семей, которая была продлена.
Всё это привело к тому, что цены на жилье в новостройках в 2020 выросло на 20-40% к концу года. Поэтому вложения в объекты недвижимости на этапе строительства остаются сверхпопулярными.
Последствия пандемии на рынке недвижимости
Где лучше выбирать дома
Купить доходный дом в Германии можно, и это будет очень выгодным вложение денег, но чтобы купить дом, необходимо как минимум 350-400 тысяч евро. Если у вас таких денег нет, вряд ли вы сможете выбрать достойный вариант. Это, в первую очередь, относится к западной части страны. Лучшим вложением считается Берлин, поскольку численность населения крупного города растет, но несмотря на это, стоимость аренды несколько ниже, чем в других городах, поэтому можно ожидать повышение стоимости ренты. Также в доме можно сделать уютный интерьер, для того чтобы получат из него еще большую выгоду. Купить доходный дом в Германии недорого можно и на востоке страны, но в последнее время около трети квартир в доходных домах восточной Германии пустует, поскольку большая часть жителей переезжает в западную часть страны. Это вызвано отставанием развития двух частей государства.
Цены на доходную недвижимость в Германии
Торговые центры, рестораны, отели, супермаркеты в Германии — самые востребованные категории доходной недвижимости.
Ниже представлены цены на объекты недвижимости и их доходность в Берлине и Мюнхене. Продажа коммерческой недвижимости в этих городах вызает самый большой интерес у россиян.
| Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц | Годовая динамика аренды, % | Цены, евро/м² | Годовая динамика цен, % | Доходность, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Берлин | |||||
| Офисы | 17.8 | 6.7 | 5340 | 20 | 4 |
| Стрит-ритейл | 244 | 1.7 | 77052.6 | 9.7 | 3.8 |
| Торговые центры | 92 | 25976.5 | 11.8 | 4.3 | |
| Квартиры (долгосрочная аренда) | 10.3 | 1.1 | 3651.1 | 10.5 | 3.4 |
| Мюнхен | |||||
| Офисы | 26.8 | 8691.9 | 4.1 | 3.7 | |
| Стрит-ритейл | 296 | 107636.4 | 6.1 | 3.3 | |
| Торговые центры | 126.7 | 38984.6 | 9 | 3.9 | |
| Квартиры (долгосрочная аренда) | 17.2 | 2.2 | 7353 | 8.9 | 2.8 |
Компания IIG Real Estate Group провела исследование на предмет повышения цен в небольших городах. Например, в Галле, Ростоке, Гере, Ингольштадте ожидается повышение на 20-30 % в ближайшие 5 лет. Благодаря развивающейся инфраструктуре и благоприятной экологии в этих регионах инвестиционная привлекательность возрастает с каждым годом.
Если говорить о динамике цен в целом по стране, то в 2017 году цены выросли на 3 %, а в крупных городах — на 7-9 %. Такая тенденция ожидается и в 2019 году.
Приток беженцев усугубляет нехватку жилой недвижимости в Германии
Германия приняла около 1,1 миллиона просителей убежища в 2015 году и еще 280 000 беженцев в 2016-м. В сентябре 2017-го канцлер Ангела Меркель согласилась ограничить количество беженцев, принимаемых Германией, на уровне 200 000 ежегодно.
Помимо ограниченного предложения жилой недвижимости в Германии, одна из проблем заключается в том, что беженцы размещаются в больших городах, таких как Берлин, где предложение жилья еще более ограничено. Они конкурируют за жилую недвижимость Германии с местными жителями и мигрантами (в основном из других частей Европы), которые приезжают в страну на работу, что приводит к дальнейшему давлению на стоимость и доходность квартир.
По данным Евростата, в 2020-м в Германии было зарегистрировано 102 500 просителей убежища, что составляет около 24,6% от всех заявителей, впервые подавших заявления в Евросоюзе. Это на 28% меньше, чем периодом ранее. Пять лет подряд количество заявлений о предоставлении убежища падает.
31 декабря 2020-го правительство Германии сняло запрет на депортацию сирийских граждан, позволив стране депортировать тех, кто, как считается, представляет угрозу для безопасности. Запрет действовал 8 лет и неоднократно продлевался из-за продолжающейся гражданской войны в Сирии.
Emperica: пять причин снижения цен
1. Повышение ставки финансирования, так как требуется больше ликвидности на предприятиях
Речь идёт не о секторе недвижимости, а именно о предприятиях. Повышенный спрос на кредитование со стороны бизнеса будет способствовать росту ставок. Но, с другой стороны, есть очень много выгодных кредитных программ в региональных банках, различных программ финансируемых из средств государства и ЕБРР для поддержки предпринимателей. Выдаются кредиты без процентов и с отсрочкой платежа на два года. Конечно, речь идёт о небольших суммах, но их по крайней мере достаточно, чтобы бизнесу залатать свои дыры.
2. Сокращение желающих жить в городе
Обращу внимание на два момента. Первый: в последний год повышение цен происходило в крупных немецких городах. Что для многих сигнал найти более дешёвое жильё в окрестностях мегаполиса
Что для многих сигнал найти более дешёвое жильё в окрестностях мегаполиса.
Второе: в крупных населённых пунктах не осталось свободных участков для строительства частных домов, и число таких предложений ограничено. А текущая ситуация, когда люди оказались в замкнутых пространствах, станет поводом задуматься о переезде за город.
3. Принудительные продажи
На данный момент на рынке зафиксировано охлаждение инвестиционной активности и снижение спроса на 30%. Но принудительных продаж при этом ещё не последовало. У многих за годы очень положительного экономического развития Германии сформировалась подушка безопасности.
Что такое принудительная продажа? В классическом смысле под принудительной продажей понимается реализация недвижимости на публичных аукционах по решению суда. Период, за который объект рассматривается и выставляется на продажу, – от девяти месяцев. Значит, новые объекты теоретически появятся не ранее чем к концу года.
В данном же случае речь идёт о продаже, которую приходится осуществлять для получения средств, на всех известных онлайн- и офлайн-площадках. Это immobilienscout24.de, immonet.de, immowelt.de – основные порталы по недвижимости. Но инвестиционных объектов там ждать не стоит. Они есть только в закрытых продажах и крайне редко попадают на порталы.
4. Проблемы на стройках из-за нехватки материала и персонала
Действительно, многие стройки приостановились, поскольку основная рабочая сила – граждане соседних стран: Чехии, Румынии и т. д. – пережидают окончание карантина у себя дома. Плюс испытала на себе влияние кризиса логистика, из-за чего грузы доходят долго.
5. Снижение спроса
Если смотреть на статистику, то уменьшился спрос на торговую недвижимость, за исключением продуктовых магазинов, и на отели. При этом сказать, что отельный бизнес встал, нельзя. Спрос сократился примерно на 50%.
Отельер, который продаёт хороший объект в правильной локации, найдёт своего покупателя. Но в текущих условиях заключение сделки займёт больше времени.
Спрос на офисные здания зависит от региона – где-то он стабилен, а где-то немного вырос. Однозначно вырос интерес к логистическим объектам, складам.
Немного истории
Доходные дома были еще в Древнем Риме, там они назывались инсулами. На первом этаже обычно размещались магазины и другие учреждения, а на остальных этажах — квартиры, которые сдавались в аренду.
В XIX веке такой тип недвижимости получил распространение в Европе, в том числе в Российской империи. В начале советского периода доходные дома в нашей стране были национализированы, в то время как во многих западных государствах — например, в Германии, Финляндии и Швеции — этот бизнес по-прежнему процветает.
В Германии доходные дома появились в конце XVIII века. Некоторые частные предприниматели стали приобретать или строить здания на 6–20 квартир специально для того, чтобы потом сдавать их внаем. Таким способом люди обеспечивали себе безбедную старость.
•
В базе недвижимости Tranio.Ru можно найти много доходных домов в Германии и других странах.
Юлия Кожевникова, Tranio.Com
Управляющие. Есть ли на них управа?
Сдаваемая в аренду недвижимость невозможна без управляющего – это вам подтвердит любой человек, мало-мальски знакомый с предметом. Даже если описанные в предыдущей главе проблемы обойдут вас стороной и нового арендатора искать не нужно – все равно существуют тысячи мелких вопросов, которые способен решить только человек на месте. Небольшие поломки в квартире, недоразумения с обслуживающей дом организацией… Наконец, даже поступление денег от арендатора нужно контролировать. Не станешь же ради каждого подобного вопроса летать из Москвы – это никакой арендой такие траты не покроешь.
К счастью, рынок управляющих компаний в Германии достаточно развит – есть из кого выбирать. Но есть пара огорчительных нюансов. Прежде всего, управленцы, естественно, возьмут за свои услуги деньги. «Базовая стоимость услуг начинается от 20-30 евро в месяц; еще около 10 евро в месяц берется за обслуживание специального счета, посредством которого осуществляются выплаты домовладельцу, – отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Существуют и другие статьи расходов: работа налогового консультанта, строителей, адвоката и т.д. Все это оплачивается отдельно». Если вспомнить, что большинство начинающих инвесторов выходят на рынок с небольшими суммами, то и доходы от аренды у них получаются невеликими. И отстегивать от этих сумм еще и по 40-50 евро в месяц – дело очень разорительное. В общем, как нам кажется, Денис Евсеев (KINGSLAND) совершенно не преувеличивает, когда говорит, что за услуги propertymanagement собственнику приходится платить до 40% от месячной платы.
«Страна арендаторов» – это хорошо?
Общеизвестен факт: подавляющее большинство жителей Германии предпочитают не приобретать квартиру, а снимать ее. Как напоминает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, так поступают 82% населения. Собственников, соответственно, всего 18% – это один из самых низких показателей в Европе, ниже он только в Швейцарии.
Обычно это обстоятельство подается как плюс – смотрите, уважаемый будущий рантье, какой у вас широкий рынок! От снимающих отбоя не будет! Это действительно так – только возникают и другие вопросы, менее приятные. Прежде всего, почему сами немцы не покупают квартиры – они что, все поголовно идиоты, сами не понимают своей выгоды? Или мечтают озолотить иностранных собственников, платя им за аренду? Версии не очень правдоподобные. Куда вероятнее выглядит иное объяснение: расчетливые бюргеры не хотят платить налоги на собственность, достигающие в Германии 1 – 2,9% от стоимости объекта в год (чаще всего – 1,9%). «Налогообложение весьма высокое, именно поэтому многие предпочитают снимать жилье», – говорит по этому поводу Денис Евсеев, управляющий партнер компании KINGSLAND. А вот вы (иностранный инвестор), приобретая недвижимость, вместе с ней «купите» и налоги…
Следующая причина, убеждающая немцев быть арендаторами, – невысокие арендные ставки. И – что, вероятно, еще важнее – определенные гарантии от того, что они внезапно будут повышены. Это в Москве рантье полностью свободны в своих аппетитах, и могут повышать цены так, как им угодно – к ужасу снимающих. На родине Шиллера и Гете все иначе. «В Германии рынок аренды контролирует государство. Поэтому арендодатель не может самостоятельно повысить цену, это – прерогатива властей, – говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – А они поднимают арендную плату максимум на 3% в год». К тому же, продолжает эксперт, есть основания полагать, что в ближайшие пять лет повышений вообще не будет. Объяснение простое: по законам страны если вы теряете работу, арендную плату за вас платит государство. Уровень безработицы сейчас очень высок, и поднимать цены на жилье для государства означает только увеличивать нагрузку на собственный бюджет. Так что ваши доходы от аренды в обозримом будущем, скорее всего, расти не будут.
Есть и еще одно соображение – не столь заметное, но тоже серьезное. Входя в инвестицию, стоит заранее подумать, как впоследствии будешь выходить из нее. Если граждане Германии не любят покупать недвижимость – кому вы будете продавать свой объект? Другому иностранцу? Так их не так много…
Арендный доход
Средняя доходность микроапартаментов в Германии составляет 3,5–4,5% годовых. Это больше, чем прибыль, получаемая от сдачи в долгосрочную аренду стандартной квартиры (около 2–3% годовых). Так, микроапартаменты площадью 20 м² в Берлине сдаются за 500–600 евро в месяц, в Мюнхене за 750–900 евро.
При краткосрочной и среднесрочной аренде ставка индексируется в соответствии с ростом рынка, а владелец может расторгнуть контракт на съем квартиры и выселить жильца в случае неуплаты. Эти правила не работают для долгосрочной аренды. По условиям большинства подобных договоров жильцы защищены от выселения и повышения платы на много лет вперёд.
Владелец микроапартаментов может сдавать их самостоятельно или стать участником арендного пула акционеров, в котором каждому владельцу присуждается своя доля владения в здании. В настоящее время – это распространенная практика. В таком случае управляющая компания руководит процессом сдачи квартир в аренду и делит прибыль между всеми собственниками пропорционально доле их участия
При этом неважно, какие квартиры сдаются, а какие нет: прибыль получают все собственники
Если собственник, будучи членом арендного пула, решает жить в микроапартаментах сам, тогда он больше не участвует в распределении прибыли.
Как облагается налогами доходная недвижимость в Германии в 2020 году?
Иностранцы, независимо от того, имеют ли они статус резидента Германии или нет, будут платить налоги за приобретённую немецкую доходную недвижимость.
Во время покупки необходимо оплатить единоразовый налог, связанный с переходом права собственности. Его ставка составляет от 3,5 до 6,5% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Плательщиками данного налога являются физические и юридические лица.
Если говорить о дополнительных затратах покупателя немецкой недвижимости, то в процессе покупки его также ожидают следующие оплаты:
- Услуги нотариуса — от 0,7 до 3% от стоимости объекта сделки купли-продажи.
- Комиссия агентства по недвижимости — от 3 до 6% суммы в договоре купли-продажи плюс НДС (19% от суммы начисленной комиссии).
- Услуги делопроизводства — от 0,3 до 1% от суммы стоимости объекта.
Кроме того существует ежегодный налог на недвижимое имущество. Его платят все владельцы недвижимости в Германии по ставке 0,35% от стоимости имущества.
Чтобы претендовать на ВНЖ в Германии с покупкой недвижимости необходимо оформить её на собственную немецкую форму. Соответственно собственник компании будет платить налоги по своему юридическому лицу:
- Налог на прибыль или корпоративный налог — 15% с чистого дохода.
- Налог на солидарность, который перераспределяется на поддержание федеральных земель, ранее являющихся частью ГДР. Ставка налога — 5,5% с суммы корпоративного налога.
- Региональный налог, который уплачивается в местный бюджет — 3,5-18%. Необходимо тщательно подбирать место открытия бизнеса в Германии, чтобы региональный налог был как можно меньше.
- Налог на прирост капитала — оплачивается в случае увеличения основного капитала фирмы по ставке 25%. Также добавляется надбавка налога на солидарность +5,5% от суммы налога.
- НДС — 19%. Плательщиками налога на добавленную стоимость становятся фирмы, которые имеют годовой доход от 17500 евро.
Благодаря действующему Соглашению об избежании двойного налогообложения между Российской Федерацией и ФРГ, наши соотечественники по-своему немецкому имуществу будут платить налоги только в Германии.
Резюме от «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru»
Мы никоим образом не хотим отговорить кого-либо инвестировать в Германию. Но подобное вложение денег должно – уж извините за банальность – предусматривать тщательный анализ всего. Прежде всего, цифр. В этом случае вы, по крайней мере, будете заранее знать все то, что вас ждет. И не будет потом горьких разочарований.
Особое мнение:
Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Данная статья начинается словами: «Германия – страна, пользующаяся заслуженной любовью у инвесторов в недвижимость». С нашей точки зрения, там не хватает пары слов, а именно: «Германия – страна, пользующаяся заслуженной любовью у СРЕДНИХ и КРУПНЫХ инвесторов в недвижимость». Почему необходимо такое уточнение?
Дело в том, что как раз МЕЛКОМУ инвестору в Германии особо «не разгуляться». Во что там можно инвестировать сумму до 200 000 евро? В одну или несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?
Но, приняв во внимание, что:
– немецкое законодательство стоит на защите АРЕНДАТОРОВ жилья, а никак не арендодателей – вплоть до жесткого ограничения возможностей для ежегодного увеличения арендной платы;
– рост стоимости жилой недвижимости очень «консервативен» (2-3% в год – не больше);
– с того момента, как еврозона вошла в период кризиса, немецкие банки неохотно кредитуют мелких заемщиков-нерезидентов (в отличие от крупных заемщиков-нерезидентов, которым немецкие банки хором говорят: «WILLKOMMEN!»);
– доходность от сдачи квартир в аренду в тех регионах Германии, где недвижимость ликвидна (т.е. где можно будет просто выйти из инвестиции), – Западная Германия, существенно ниже (3-4% чистыми против 6-8%), чем в восточных землях, где ликвидность жилой недвижимости существенно ниже –
становится понятно, что МЕЛКОМУ инвестору нет серьезного резона инвестировать в покупку обычной квартиры в Германии для сдачи в аренду.
Что мы можем порекомендовать МЕЛКОМУ инвестору именно в Германии? Возможны несколько вариантов:
– инвестировать в один из немецких фондов недвижимости (в этом случае инвестор будет получать 6-8% ежегодно плюс премия в десятки процентов по итогам закрытия фонда);
– инвестировать в блок студенческих апартаментов или в блок serviced apartmetns (т.е. инвестировать не в обычные квартиры, а в определенные форматы доходной недвижимости, которые находятся в специализированных комплексах, находящихся под управлением специализированных управляющих компаний).
Но вот для кого действительно рай в Германии – так это для СРЕДНИХ и КРУПНЫХ инвесторов. Вот несколько направлений инвестирования, доступных им:
/банковское финансирование (max) / минимальная потребность в собственных средствах (тыс. евро) / доходность инвестиций (% годовых)
Доходные дома 50% 200 9-14%
Мини-отели 50% 400 10-14%
Торговая недвижимость (супермаркеты, торг. центры) 70% 600 12-17%
Отели с гарантированным доходом 60% 900 12-15%
Взглянув на показатели доходности инвестиций и приняв во внимание высокую ликвидность инвестиционно привлекательных объектов коммерческой и гостиничной недвижимости, становится понятным, почему для средних и крупных инвесторов Германия столь привлекательна
Последствия пандемии на рынке недвижимости
В 2020 году пандемия внесла свои корректировки и в эту сферу бизнеса. Ввиду многочисленных ограничений, довольно много коммерческих площадей освободилось. Это связано с тем, что многочисленные объекты общепита или сферы услуг остались без привычного потока клиентов.
Как следствие, выживший мелкий бизнес не спешит расширяться и открывать новые точки. Некоторые объекты ритейла переквалифицировались на дистанционные продажи и доставку. В итоге, владельцы коммерческих площадей остались без арендаторов, а арендные ставки пришлось снизить.
На рынке жилой недвижимости дела обстоят заметно лучше. Основными драйверами рекордных продаж жилых площадей в новостройках стало снижение ставок по ипотеке. Также важным фактором остается программа поддержки молодых семей, которая была продлена.
Всё это привело к тому, что цены на жилье в новостройках в 2020 выросло на 20-40% к концу года. Поэтому вложения в объекты недвижимости на этапе строительства остаются сверхпопулярными.
Последствия пандемии на рынке недвижимости
Курс биткоина постоянно скачет, а хозяин недвижимости может отказаться продавать её за цифровые деньги. Как быть?
Действительно, практика по расчёту криптовалютой за недвижимость пока накоплена небольшая. Волатильность цифровых денег тоже играет важную роль. Переводить евро специально в криптовалюту, чтобы за неё купить дом в Германии, естественно, не стоит. Но если сбережения уже хранятся в крипте, можно вполне серьёзно рассматривать такой вариант.
Вспомним, что первые криптоэнтузиасты покупали по 700-800 биткоинов за доллар. Сегодня их давние минимальные вложения вполне могут «материализоваться» в серьёзное приобретение. Если же хозяин объекта не захочет продавать собственность за биткоины, вероятнее всего, нужно будет подбирать другой объект. Либо обменивать цифровые деньги на фиатные.
Договор об аренде в Германии
В Германии минимальный срок аренды может быть длительным.
Нередко арендодатель устанавливает первоначальный срок аренды в два года.
Следует убедиться, что в договоре аренды указаны все необходимые детали.
Необходимо отдельно обсудить условия расторжения договора до окончания первоначального срока действия договора.
В большинстве случаев сроки аренды не ограничены.
Иными словами, после начала аренды арендодатель может прекратить её, только выселив арендатора через суд или уведомив об этом по крайней мере за три месяца.
Арендатор может оспорить уведомление о выселении.
Обычно выселение арендатора возможно только в том случае, если у арендодателя есть веская причина для уведомления.
Повышение арендной платы также может потребовать обоснования, если только оно не предусмотрено договором аренды.
Доходность: спасибо, что вычитают квартплату…
Теперь поговорим о главной цели любой инвестиции – доходах. Здесь, как и во второй главе этой статьи, нужно вспомнить понятия «брутто» и «нетто». Это несложно: первое означает тот денежный поток, который вы получаете от арендатора. Второе – то же самое, но с поправкой на ваши собственные траты. Например, вы купили некую недвижимость за 100 тыс. евро, и арендатор платит за нее 8000 в год. Значит, 8% годовых. Но вам приходится платить 3000 – значит, «нетто» составляет лишь 5000, т.е. 5%.
Понятно, что продавцы недвижимости пытаются заострить ваше внимание на «брутто»-цифре – она больше, и инвестиция выглядит привлекательнее. Но, по категорическому убеждению автора, важнее как раз «нетто»
Если я буду получать миллион, но у меня по разным основаниям будут забирать 990 тысяч, я буду считать, что мой доход – 10 тысяч. Что мне за радость от денег, которые только прошли через мои руки, но сразу же куда-то испарились?!
Если пройтись по типовым тратам рантье, то недвижимость в Германии представляет собой достаточно печальное зрелище. Из цифр, которыми «кормят» нас продавцы, заранее вычитается только квартплата: по законам и традициям страны ее платит обычно снимающий. А вот все остальное – извините, ваше. Особенную грусть автора вызывает то обстоятельство, что продавцы молчат до последнего – чтобы выведать у них истинное положение вещей, приходится их основательно трясти.
Вот пункты, составляющие разницу между объявляемой вам доходностью и тем, что вы будете получать фактически:
– налоги;
– оплата услуг управляющего;
– траты на поддержание дома в исправном техническом состоянии.
Проанализировать каждый пункт сложно – это зависит от множества факторов, в том числе от того, сколько недвижимость стоит, где именно находится и т.п. Но если говорить об окончательных итогах, то, по словам наших консультантов, доходность «нетто» составляет в районе 3% годовых. А вовсе не 7-8%, обещаемых хитрыми продавцами – вот она разница между «брутто» и «нетто»!
Блок 1. Базовый: объект в Германии от 5000€
– технология «обратной перемотки»
– анализ по «Таблице городов»
– анализ ликвидности
Методики анализа и выбора объекта недвижимости
– метод«цензурного сканирования»
– принцип «конвейерная почта»
– секреты чтения объявлений
Определение правильного диапазона цен при большой конкуренции
– функция Статиста»и Таблица цен
– пирамида Преимуществ и список конкурентов
Структура долгосрочной стратегии приобретения объекта и ПМЖ«Крота»
– Секреты брокера при получении кредита
– алгоритм картотечного ящика
– Совет провинциала
Методы снижения расходов на покупку объекта
– Секрет Оценщика
– Выход напрямую
– «Игра противоположностей»
- Юридическая подготовка
- Анализ объекта согласно выбранной стратегии
– «Четверка информаторов»
– Чек-лист осмотра объекта
Подробная процедура покупки объекта в Германии и анализ ДКП
– 10 ступеней до подписи»
– 5 этапов покупки
– «Список хозяина»
Лучшие стратегии работы с недвижимостью в Германии
– Стратегия «Запуск за 3 дня»
– «Стратегический план»
Запуск, управление объектом доходной недвижимости и реклама на бесплатных площадках
– Методы«Опыт Мастера», «формула Света», «Смекалка Завсклада»
– Секреты счастливого страхового случая (как со страх.компании возмещать ущерб)
Составление договора аренды
– метод «нанизывания жемчужин»
– формуляры для регистрации жильцов и выписки
– Чек-лист окончательной уборки
