Методы оценки эффективности инвестиционных проектов
Оценить эффективность инвестиций в недвижимость можно с помощью нескольких методов. Наиболее распространенные из них — простой и сложный.
При использовании простого способа во внимание принимают такие показатели инвестиционной привлекательности:
– коэффициент эффективности капитальных вложений;
– срок окупаемости капитальных вложений;
– коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.
На практике простой способ определения эффективности капвложений применяется редко
Это связано с тем, что при его использовании во внимание не принимается факт изменения стоимости денег
Сложный способ определения экономической эффективности учитывает:
– уровень инфляции;
– расходы, связанные с необходимостью обслуживать инвестиционный проект;
– возможность вкладывать средства в другие объекты.
Используя метод с усложненными показателями, применяют теорию несопоставимости доходов и расходов по конкретному инвестиционному проекту. В случае оценки возможности вложения средств в недвижимость производят дисконтирование расходов — устанавливают соотношение затрат и доходов на определенный момент времени. В обязательном порядке также учитывают возможные риски по бизнес-плану.
Профессиональные инвесторы при оценке применяют такие показатели эффективности инвестиций:
– срок окупаемости инвестиционного проекта;
– ставка доходности;
– фактическая стоимость недвижимого объекта;
– внутренняя ставка доходности;
– внешняя ставка доходности.
Для получения достоверных результатов специалисты могут использовать сразу несколько вариантов расчета. Благодаря этому можно устранить недостатки каждого отдельного метода.
10 самых дешёвых городов
- Магдебург — 5,60 €
В столице земли Саксония-Анхальт во времена ГДР основная часть населения работала на тяжелом машиностроении. После падения стены самые крупные предприятия города были раздроблена, а после — обанкротились. Сейчас самый крупный работодатель в Магдебурге — Deutsche Bahn.
Несмотря на отсутствие крупных перспектив для специалистов многих областей, уровень образования и жизни в Магдебурге весьма высок, при этом стоимость аренды вполне адекватная.
Университеты:
- Otto-von-Guericke-Universität Magdeburg
- Hochschule Magdeburg-Stendal
- Реклингхаузен — 5,56 €
Небольшой городок на северо-западе Северного Рейна-Вестфалия не особо известен в Германии или за ее пределами. Тихая провинция с недорогой арендой, идеально подходящая для пожилых людей и экономных студентов.
Университеты: Westfälische Hochschule/Recklinghausen
- Ремшайд — 5,51 €
Индустриальная столица земли Северный Рейн-Вестфалия. Здесь широко развиты металлообработка, машиностроение, металлургия, текстильная промышленность, так что если вы хотели связать свою жизнь с данными направлениями, стоит попробовать пожить в Ремшайде.
Университеты: Bergische Universität Wuppertal (г. Вупперталь)
- Дуйсбург — 5,50 €
Дуйсбург — крупнейший речной порт Европы. Наибольшее количество рабочих мест в городе предлагает ThyssenKrupp Steel Europe — мировой лидер в строительстве промышленных предприятий.
Университеты: Universität Duisburg-Essen
- Херне —5,46 €
Несмотря на то, что в Херне проживает всего около 150000 человек, это третий город по плотности населения в Германии (после Мюнхена и Берлина). Недалеко от города находится граница с Нидерландами, потому жители часто наведываются к соседями за тюльпанами.
Университеты:
- Technische Universität Dortmund (г. Дортмунд)
- Fachhochschule Dortmund (г. Дортмунд)
- Гельзенкирхен — 5,21 €
Родина футбольного клуба Schalke 04 может понравиться студентам, которые не хотят платить за дорогую аренду и при этом мечтают жить в активном городе с развитой культурой и инфраструктурой. В Гельзенкирхене расположено множество музеев и театров, так что любители искусства всегда найдут, чем заняться здесь.
Университеты:
- Westfälische Hochschule/Gelsenkirchen
- Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW
- Хаген — 5,20 €
Единственный германский вуз, предлагающий заочную форму обучения, расположен в Хагене. В остальном это обычный провинциальный город.
Университеты:
- Fachhochschule Südwestfalen/Hagen
- FernUniversität in Hagen
- Зальцгиттер — 5,10 €
В городе расположены заводы компаний Salzgitter, Volkswagen, Robert Bosch, MAN, Alstom, которые являются основными работодателями в регионе.
Университеты: Ostfalia Hochschule für angewandte Wissenschaften/Salzgitter
- Бремерхафен — 5,00 €
По сути — младший брат города Бремен, что находится в 60 км. Вместе эти города образуют землю Вольный ганзейский город Бремен.
Университеты: Hochschule Bremerhaven
- Хемниц —5,00 €
Крупнейшим работодателем в городе Хемниц является Volkswagen: на заводе автомобильных двигателей работает более 1500 человек.
Университеты: Technische Universität Chemnitz
Пример анализа
Компанией используется оборудование для производства изделий. В этом году появилось оборудование с теми же функциями, однако оно более производительное, мобильное и быстрое. Приобретение техники позволит увеличить объем производства продукции, уменьшить затраты на изготовление. Первоначальная стоимость оборудования составила 32 тысячи долларов. По нему начислялась амортизация в течение 10 лет. На текущий момент стоимость оборудования составляет 15 тысяч долларов. Новое оборудование стоит 55 500 долларов. Срок его службы – 8 лет. После истечения этого времени оборудование будет превращено в лом. Стоимость этого лома составит 1 500 долларов.
Показатель производительности нынешнего оборудования равен 200 тысячам единиц готовых изделий в год. При эксплуатации нового оборудования рассматриваемое значение увеличится на 25%. Руководство организации уверено, что весь этот объем продукции удастся реализовать. Текущие траты на единицу продукта:
- 12 центов – выплата зарплат.
- 50 центов – затраты на сырье.
- 24 цента – накладные расходы.
При эксплуатации нового оборудования траты будут следующими:
- 8 центов – выплата зарплат.
- 47 центов – затраты на сырье.
- 16 центов – накладные расходы.
Траты на выплату зарплат снизились за счет того, что эксплуатация нового оборудования позволила уволить одного оператора. Процесс стал более автоматизированным. Траты на сырье сокращаются за счет того, что уменьшаются потери. На основании этих значений составляется таблица. В данном случае размер начальных инвестиций составляет 35 625 долларов (с вычетом дохода от продажи старого оборудования, налоговых вычетов).
Что такое инвестиционный анализ
Инвестиционный анализ (ИА) – это комплекс мероприятий, нужных для формирования эффективного бизнес-плана, установления степени целесообразности инвестирования. Анализ позволяет обосновать выбранный способ инвестирования.
Какие существуют риски инвестиционного проекта?
Когда нужно проводить анализ?
Инвестиционный анализ можно разделить на две категории:
- Предметный анализ. Исследование проводится до начала сделки. Оно принципиально для принятия решения о целесообразности инвестирования. В процессе осуществляется анализ всех аспектов, которые могут повлиять на ход инвестирования. Предметный анализ предполагает формирование целей инвестирования и задач. Рассчитывается степень риска. Определяется социальная значимость проекта и стратегия по управлению им.
- Временный анализ. Проводится на протяжении всего инвестиционного проекта.
ВАЖНО! Инвестиционный анализ является некраткосрочной мерой, но динамическим мероприятием. Его проведение в процессе реализации проекта позволяет скорректировать задачи и цели, повысить эффективность
Как условия договора инвестирования строительства влияют на его квалификацию судом и на что обратить внимание при его составлении?
Функции инвестиционного анализа
Рассмотрим функции инвестиционного анализа:
- Формирование структуры сбора информации, нужной для эффективного инвестирования.
- Установление рисков, которые возможны на различных ступенях проекта по вложению средств.
- Поиск альтернативных способов инвестирования.
- Создание базы для принятия решений.
- Установление очередности инвестиционных мероприятий.
- Создание базы для принятия решений, касающихся привлечения средств.
ИА является многофункциональным инструментом.
Задачи инвестиционного анализа
Рассмотрим задачи ИА:
- Подбор источников финансирования, которые обеспечат ожидаемый результат.
- Выбор подходящих решений, касающихся инвестирования, которые повысят конкурентоспособность компании.
- Анализ степени риска для инвесторов.
- Определение степени доходности проекта.
- Повышение качества вложений.
Инвестиционный анализ позволяет сформировать базу под все этапы инвестиционного проекта.
ВАЖНО! Основная цель анализа – определение целесообразности и эффективности проекта. Просчитываются результат его реализации и выгоды от проекта
Если выгоды от инвестиций будут недостаточными, проект не будет утвержден.
Интересные объекты на Tranio
440 000 €
Вид на море
Современный меблированный мезонет с уникальным дизайном, с панорамным видом на море, на полуострове Кассандра, регион Халкидики
Предлагаем Вашему вниманию трехэтажный дом с местом для парковки, расположенный между морем и горами с сосновым бором.
1 500 000 €
С бассейном
Светлая вилла с террасой, бассейном и видом на море, Эстепона, Андалусия, Испания
Комфортабельная, меблированная вилла с качественной отделкой, просторной террасой, балконом, панорамным видом на море, бассейном, парковкой и просторным участком с ухоженным садом и барбекю зоной в р…
1 034 000 €
С бассейном
Четырехкомнатная дизайнерская квартира с панорамным видом на океан и город в Майами, Флорида, США
Продается трехспальная квартира в отличном состоянии в одном из лучших жилых комплексов города.
2 439 000 €
С мебелью
Меблированные апартаменты с видом на океан в резиденции на первой линии от пляжа, Майами, Флорида, США
Стильные меблированные апартаменты с современной отделкой, террасой и видом на океан в комфортабельной охраняемой резиденции с высококачественными услугами.
Цены на аренду недвижимости
У жителей Магдебурга на оплату съемного жилья ежемесячно уходит в среднем 14,7 % доходов, если не учитывать расходы на коммунальные платежи. Арендная стоимость одного квадратного метра площади квартиры будет зависеть от общей квадратуры жилья:
Окончательная стоимость аренды квартиры будет зависеть от состояния многоквартирного дома и самого жилого помещения.
Самой высокой в Магдебурге считается арендная плата за проживание в квартирах новостроек элитных районов, которая в 2011 году составляла 8,50 евро/м2.
Стоимость аренды жилой недвижимости может интересовать инвесторов не только с точки зрения доходности приобретенных для сдачи в аренду квартир и домов. Зачастую местные и иностранные предприниматели, не располагающие достаточной суммой денег для покупки недвижимости в собственность, зарабатывают на субаренде: инвестор заключает договор аренды с владельцем многоквартирного дома, виллы или квартиры, после чего предлагает жилье для проживания третьим лицам по более высокой цене.
Аналогичная схема может действовать и в отношении коммерческой недвижимости – на рынке имеется масса предложений по передаче по договору аренды заведений общественного питания, складов, офисов, производственных помещений.
Таблица, представленная ниже, содержит сведения о стоимости аренды коммерческих сооружений в разных районах Магдебурга:
| Объект недвижимости | Расположение | Площадь (м 2 ) | Стоимость (евро/м 2 ) |
|---|---|---|---|
| Офис | Altstadt | 62.56 | 10 |
| Офисное здание | Sudenburg | 114 | 6 |
| Торговое помещение | Altstadt | 202 | 8 |
| Коммерческое помещение | Stadtfeld Ost | 65 | 10.47 |
| Склад | Neue Neustadt Rothensee | 647.5 2600 | 2.9 2.4 |
| Ресторан | Altstadt | 150 | 11.2 |
Бывает и так, что владельцы жилья или коммерческих построек предлагают инвестору купить или взять в аренду помещение, которое уже кто-либо снимает. Как видно, даже повышение стоимости аренды на 1-2 евро за квадратный метр площади принесет существенный доход. Чтобы гарантировать окупаемость вложений, следует выбирать коммерческую недвижимость в районе или квартале, где поблизости нет аналогичных помещений.
Стоимость жизни в Магдебурге
Одной из привлекательных черт Магдебурга является сравнительно невысокая стоимость жизни. Благодаря этому в город приезжают трудовые мигранты, стремящиеся сэкономить: в отличие от туристов, они предпочитают снимать квартиру, поскольку это дешевле, чем проживать в отеле. Владелец недвижимости получает возможность зарабатывать на ней.
Основной статьей расходов всегда является покупка продуктов питания. Ниже представлена информация о стоимости наиболее часто приобретаемых гастрономических товаров (уровень цен на 13,89 % ниже, чем в Берлине):
- Буханка свежего белого хлеба (500 г) – 0.86 €
- Молоко (1 л) – 0.62 €
- Яйцо (12 шт.) – 1.63 €
- Местный сыр (1 кг) – 4.75 €
- Куриные грудки без костей, без кожи (1 кг) – 7.33 €
- Говядина (1 кг) – 8.48 €
- Яблоки (1 кг) – 2.16 €
- Бананы (1 кг) – 1.28 €
- Картофель (1 кг) – 1.20 €
- Томаты (1 кг) – 2.25 €
Список, представленный ниже, поможет сориентироваться в ценах тем, кто планирует обедать в ресторанах и кафе Магдебурга (цены на 16.71 % выше, чем в Берлине):
- Обед в недорогом ресторане – 10.00 €
- Обед на двоих из трех блюд в ресторане средней ценовой категории – 56.00 €
- “МакМил” в МакДоналдс (или аналогичный набор блюд) – 6.75 €
- Пиво местного разлива (бутылка 0.5 л) – 2.90 €
- Импортное пиво (бутылка 0.33 л) – 3.25 €
- Каппучино – 2.47 €
- Кока-кола/Пепси (бутылка 0.33 л) – 1.90 €
- Вода (бутылка 0.33 л) – 2.25 €
Еще одной значительной статьей расходов являются затраты на оплату услуг коммунальных служб, интернет-провайдера и мобильного оператора:
- Электроснабжение, отопление, кондиционер, водоснабжение, вывоз бытовых отходов, канализация (для квартиры площадью 85 м2) – 183.49 евро в месяц
- 1 минута разговора по предоплатному тарифу местного мобильного оператора (без скидок и подключения тарифных планов) – 0.09 евро
- Интернет (от 60 Мбит/сек., безлимитный, кабельный/ADSL) – 23.33 евро в месяц
При планировании бюджета также должны быть учтены расходы на услуги общественного транспорта или содержание автомобиля:
- Билет в один конец (городской транспорт) – 2.10 €
- Проездной на месяц (обычная цена) – 53.50 €
- Такси (обычный тариф, за 1 км пути) – 1.50 €
- Бензин (1 л) – 1.30 €
Уровень потребительских цен в Магдебурге без учета арендной платы на 8,14 % ниже, чем в Берлине (а с учетом ренты – ниже на 17,87 %). Аренда жилья гостям Магдебурга обходится на 41,62 % дешевле, чем жителям столицы Германии. Но и зарплаты в Магдебурге ниже, чем в Берлине, на 22,1 % (1600,00 евро против 2053,98 евро после вычета налогов).
Недвижимость в Магдебурге: аренда и покупка
|
Предлагается двухкомнатная квартира в Магдебурге
Принудительная продажа!
Описание объекта:
Капитально отремонтированный и модернизированный дом 1907 года постройки расположен в спокойном районе в южной части Магдебурга, где можно найти всю необходимую для жизни инфраструктуру.
В непосредственной близости от дома можно найти школу, детский сад, филиалы крупных немецких торговых сетей.
Остановка общественного транспорта – в 300 метрах от дома.
Двухкомнатная квартира площадью 57,21 м² находится на втором этаже и делится на:
- гостиную (17,49 м²)
- спальню (12,04 м²)
- кухню (14,79 м²)
- ванную комнату с туалетом (8,27 м²)
- подсобное помещение (1,27 м²)
- коридор (3,39 м²)
Жилая плата по квартире составляет 171 евро в месяц.
В распоряжении собственника или арендатора квартиры также находится отдельное подвальное помещение для хранения вещей.
По данным продавца, квартира сдана в долгосрочную аренду и приносит 4.200 евро годового дохода.
На основании средней стоимости аренды по этому району Магдебурга данная квартира может приносить около 5.300 евро годового дохода.
Квартира находится в настоящее время во внешнем конкурсном управлении и будет продана непосредственно банком через суд новому инвестору.
По прогнозам специалистов нашей компании, в ходе судебных торгов цена может быть дополнительно снижена на 10-15% ,что еще больше увеличивает инвестиционную привлекательность этой квартиры.
Наша компания готова оказать все необходимые услуги по переговорам с судом и с продавцом-владельцем, грамотному юридическому оформлению и послепродажному управлению объектом.
В том числе и по оформлению возможного ВНЖ.
Расстояние до межд. аэропорта Берлина: 155 км (1 час 25 мин на авто)
Расстояние до межд. аэропорта Лейпцига: 105 км (1 час 5 мин на авто)
Описание местности:
Магдебург – столица самой бурно развивающейся федеральной земли Саксония-Анхальт с высокоразвитыми промышленностью и сельским хозяйством.
В промышленности и ремесле занято 42,4% экономически активного населения, в сельском и лесном хозяйстве 19,0%.
Важный узел железных и автомобильных дорог, речной порт на реке Эльба, вблизи пересечения с ней Среднегерманского канала и канала Эльба – Хафель.
Один из крупнейших промышленных и торгово-транспортных узлов страны. Крупный центр тяжёлого машиностроения (Магдебургский комбинат тяжёлого машиностроения имени Эрнста Тельмана, заводы имени К. Либкнехта, имени Г. Димитрова и другие).
В Магдебурге представлены общее машиностроение, производство оборудования для химической, лёгкой, пищевой промышленности, сельскохозяйственных машин, приборостроение, речное судостроение (в пригороде Ротензе). Имеются химическая, пищевая (сахарная, мясная) промышленность.
Помимо этого Магдебург – важный культурный центр, здесь находятся медицинская академия, высшая школа тяжелого машиностроения, специальные школы прикладного искусства, водного хозяйства.
Город расположен на пересечении двух автобанов А2 (Берлин-Дюссельдорф) и А14 (Чехия – Балтийское море).
Расстояние до Берлина составляет 160 км, до международного аэропорта Ганновера – 150 км.
Задать вопрос по этому объекту Вы можете заполнив формуляр запроса: или связавшись с ответственным менеджером:Диана Кочекьян +49 511 899444-30 dk@stimul.de
Получайте наши предложения о новых объектах по электронной почте! подписаться на нашу рассылку
Как определяют привлекательность объекта недвижимости для вложения средств
Определяя целесообразность вложения средств:
1. Проводят аудит правового поля в отношении проекта, для которого рассматриваются инвестиции.
2. Изучают документацию объекта
Во внимание принимают все документы, которые есть в наличии с момента его возведения
3. Оценивают определенный сегмент рынка с учетом назначения объекта и планируемой цели его использования.
4. Определяют возможность провести дополнительные работы по объекту. Это может быть увеличение площади, перепланировка здания, изменение назначений каждого из помещений, входящих в его состав.
5. Изучают потребительский спрос на аналогичные или схожие с оцениваемым объекты.
6. Оценивают оптимальность расходов с учетом возможных рисков.
7. Составляют бизнес-план и проводят его финансовый анализ.
