Как быстро найти подходящее жилье
Прежде чем вкладывать деньги, вам как потенциальному инвестору следует найти жилье, полностью соответствующее вашим запросам и тенденциям рынка. Для этого можно воспользоваться одним из общепринятых способов:
- посмотреть объявления в интернете или на страницах печатных изданий;
- привлечь профессионального маклера;
- посетить сайт застройщика (если вас интересуют новостройки);
- задействовать городскую администрацию или рассмотреть предложения, представленные на принудительных аукционах.
Будьте готовы к тому, что поиски жилой недвижимости могут затянуться на 1-2 месяца, а может, и на полгода, если вы хотите заполучить нечто эксклюзивное или по заниженной цене.
Каждый случай всегда индивидуален и зависит от многих факторов, таких как тип объекта, его расположение, наличие инфраструктуры, стоимость, год строительства, а также конъюнктура рынка.
Чем может помочь маклер
Посредник, который хорошо ориентируется на рынке недвижимости, поможет вам быстро найти квартиру или элитный дом, предварительно уточнив ваши требования и финансовые возможности. Однако за ширмой комфортности обычно кроется достаточно высокий процент комиссионного вознаграждения, который иногда доходит до 7,5%.
Причем некоторые агенты недвижимости осознанно предлагают более дорогие варианты жилья, чтобы получить максимальный доход от сделки, либо слишком активно рекламируют, откровенно говоря, далеко не лучшее жилье, убеждая поскорее оформить покупку.
Поэтому будьте бдительны и обращайте внимание на опыт и репутацию маклера
Сайт застройщика: недвижимость из первых рук
Квартира или дом от застройщика обойдется вам дешевле за счет отсутствия дополнительных комиссий при заключении сделки купли-продажи, которые берут риэлторские агентства. Средняя цена объектов недвижимости, представленных на первичном рынке, составляет 1500-2000 евро за квадратный метр.
Причем на начальном этапе строительства апартаменты или дом обойдутся вам еще дешевле, однако и риски будут гораздо выше.
Репутацию застройщика легко проверить, ознакомившись с мнением клиентов и посмотрев статистику успешно сданных объектов.
Чем полезны газеты и администрация города
Многие граждане Германии (особенно пожилого возраста) предпочитают продавать квартиры и дома по старинке, публикуя объявления в газетах Alles, Annonce, Der Heisse Draht, Such & Find (наиболее популярной является Sueddeutsche Zeitung, есть также специальные газеты для русских).
Нередко объекты от собственников продаются по завышенным ценам и представляют старый жилой фонд. Однако среди сотен объявлений можно отыскать и нечто действительно стоящее, к примеру, эксклюзивное в Альпах или недорогое в Берлине – главное, хорошо знать немецкий язык и рыночную стоимость недвижимости.
Если газеты оказались бесполезны, рекомендуем вам посетить администрацию города, которая подскажет, какое жилье продается, и поможет найти контакты владельцев.
Как искать жилье через интернет
Чтобы подобрать для покупки квартиру, дом у моря и даже старинный замок, вовсе не обязательно оформлять визу и покидать родную страну – достаточно поискать подходящие варианты на немецких сайтах, например, на ImmobilienScout24. Там имеются тысячи объявлений, в которых указана цена, содержится подробное описание и фотографии объектов недвижимости.
Среди других рекомендованных сайтов следует назвать:
- immonet.de
- privatimmobilien.de
- immopool.de
- kalaydo.de
- immobilo.de
С помощью специальных фильтров вы можете отобрать объявления по определенным критериям, а наличие прямых контактов позволит быстро созвониться с продавцом или отправить ему электронное письмо, чтобы согласовать дату и время встречи для осмотра недвижимости.
Однако будьте внимательны: на таких сайтах часто орудуют мошенники, которые придумывают для пенсионеров и доверчивых лиц целые истории с тем, чтобы выманить деньги. Поэтому до момента оформления сделки купли-продажи любые расходы крайне нежелательны.
Чем могут быть полезны принудительные аукционы
Найти подобные объявления можно в интернете по ключевому слову «zwangsversteigerung» или на досках объявлений в здании суда. Однако наряду с преимуществами покупка жилья с аукциона имеет существенный минус: рекламное объявление содержит минимум информации (площадь, цена, этажность, регион, количество комнат, год строительства), а лично осмотреть объект перед приобретением не представляется возможным.
Коммунальные платежи
Немцы – народ продуманный и расчетливый, поэтому разобраться в системе оплаты коммунальных услуг непросто, но реально.
Отопление
Стоимость отопления зависит от типа отопительной системы дома.
Центральной системы отопления здесь нет. Как правило, рядом с домом или в подвале находится собственная котельная.
Соответственно, стоимость отопления будет зависеть от вида топлива и того, сколько этого топлива котел потребляет. Сегодня один из самых дешевых видов топлива – это газ, а вот пеллеты (Holzpellets), которые в свое время завоевали любовь домовладельцев, подорожали. В год жители домов, где котел работает на пеллетах, могут платить за отопление до 750 евро.
Коридор, подвал и чердак отапливаются также за счет владельцев недвижимости. Поэтому к стоимость отопления за свою квартиру стоит приплюсовать еще и их: это дополнительные 50 евро в год.
Водоснабжение
В Германии холодная и горячая вода оплачиваются отдельно.
Благодаря тому, что все дома оснащены котлами, стоимость горячей воды может быть уже включена в счет за отопление.
Интернет и телефония, электричество
Каждый собственник недвижимости самостоятельно заключает договор с провайдером. В среднем, стоимость интернета и подключения телефона обойдется в 25 евро в год.
За электричество придется заплатить примерно 75 евро (исходя из потребления электроэнергии семьей из трех человек).
Кроме того, независимо от того, есть ли в квартире радио и телевизор, каждый собственник обязан ежемесячно оплачивать 17 евро за радиоточку.
На все виды коммунальных услуг (вода, отопление, свет) устанавливаются счетчики. Как правило, они есть в квартире, а также в доме.
Хаусмастер
Эту функцию берет на себя специальная фирма, стоимость услуг которой составляет около 150 евро в год. Они выполняют мелкий ремонт, уборку прилегающих территорий, следят за общим состоянием дома.
Лифт
За наличие лифта тоже придется платить. Основная статья расходов – абонентская плата службе, которая вызволяет застрявших. Даже если лифт исправен, они требуют денег за то, что всегда готовы выехать на помощь.
Самый дешевый лифт обойдется дому примерно в 800 евро в год.
Стоимость услуг для каждой квартиры зависит от их количества. И если в многоэтажке это приятный бонус, то лифт в доме в пару этажей – это роскошь, которая бьет по карману.
Вывоз мусора
Немцы очень ответственно подходят к вывозу отходов. Поэтому стоимость услуги может отличаться не только в зависимости от подрядчика (в разных городах и даже районах одного города вывозить мусор могут разные организации), но и от типа мусора.
Рассчитывают стоимость обычно, исходя из размера контейнера и количества заборов мусора за год.
Средняя стоимость годового обслуживания шести 120-литровых контейнеров с сортировкой мусора по трем категориям (стеклотара, био, остальное) обойдется в 750 евро на дом. Стоимость для отдельной квартир зависит от количества квартир и числа проживающих в них (обычно 150 евро на квартиру).
Канализация
Все домовладельцы и собственники квартир в Германии платят налоговый взнос за сточные воды и те объемы воды, что выпали вместе с осадками.
Налог рассчитывается, исходя из стоимости переработки кубометра канализационных жидких отходов в год, и составляет около 2,4 евро. Сумма может незначительно отличаться для разных городов.
На сумму также влияет то, насколько современное очистительное оборудование в конкретном городе. Чем оно новее, тем услуга дешевле. В целом, житель среднестатистической квартиры в Германии платит за канализацию около 300 евро в год, но в отдельных регионах это может быть и 1000 евро с одной квартиры. Сумма зависит не только от ставки в населенном пункте, но и от площади жилья и количества соседей (жители дома на три квартиры заплатят больше, чем жители дома на 10).
Средства на ремонт
Никакого капитального ремонта за счет государства в Германии нет.
Обычно жильцы дома договариваются т откладывают совместными усилиями по несколько евро в месяц. Если этого не происходит, лучше иметь приличную сумму в несколько тысяч евро на случай прорыва трубы или протечки крыши. Услуги ремонтников в Германии очень дорогие.
В целом, обслуживание квартиры в доме свежей постройки за год обходится примерно в 300 евро. Для частных домов сумма будет больше.
Две стратегии вложения
В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.
Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.
На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.
С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше. С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив. Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.
Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.
По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.
Оформление статуса ВНЖ, ПМЖ или гражданства
В большинстве случаев можно купить недвижимость за границей без гражданства
Но чтобы полноценно жить и пользоваться своей недвижимостью, важно получить официальный статус в выбранной стране. Для этого во многих странах предусмотрены удобные программы. В Италии недвижимость не дает иностранцу права претендовать на ВНЖ, но благодаря такой покупке можно получить многократную шенгенскую визу
А в Испании есть «О золотой визе»: при сумме покупки от €500 тыс у всех членов семьи владельца появляется право на ВНЖ
В Италии недвижимость не дает иностранцу права претендовать на ВНЖ, но благодаря такой покупке можно получить многократную шенгенскую визу. А в Испании есть «О золотой визе»: при сумме покупки от €500 тыс у всех членов семьи владельца появляется право на ВНЖ.
Важно знать, что при оформлении гражданства или вида на жительство в другом государстве каждый житель обязан уведомить об этом МВД России в течение 60 дней
Государственные программы для инвесторов
Многие страны предлагают инвесторам программы, помогающие оформить вид на жительство или гражданство.
- Гражданство Кипра можно получить при инвестициях в недвижимость от 2 миллионов евро.
- Получить вид на жительство в Испании обойдется дешевле — достаточно купить недвижимость стоимостью не менее 500 тысяч евро.
- В Португалии ВНЖ можно получить за те же 500 тысяч евро при инвестициях в новостройки, или за 350 тысяч евро, вложенных в старый фонд.
- В Греции для получения ВНЖ достаточно инвестировать в недвижимость 250 тысяч евро, если в заявку включены только вы, либо 500 тысяч евро, если в заявку включены еще ваши ближайшие родственники.
Как получить ВНЖ в Германии, если есть недвижимость
Несмотря на названные выше ограничения, упрощенный способ оформления временного и бессрочного вида на жительства все же есть. Экономика ФРГ стабильная, она отличается высоким уровнем доходов населения и продолжает расти, несмотря на кризисы.
После коронавируса и связанных с ним локдаунов наблюдается интерес к коммерческой недвижимости, вот почему бизнес-иммиграция — отличный вариант для россиян, которые хотят перебраться в Германию на постоянное место жительства.
Реализовать это можно двумя способами:
1. Регистрация юридического лица для управления недвижимостью. Если вы приобретаете несколько квартир или доходный дом, необходимо оформить общество с ограниченной ответственностью (GmbH), чтобы управлять ими. Регулярный ежемесячный доход в этом случае должен составлять не менее 5 000 евро в течение всего срока действия ВНЖ.
2. Участие в инвестиционно-строительных проектах. Сотрудничая в таких проектах, инвестор как соучредитель компании-застройщика получает не только достойную прибыль по итогам проекта (до 43% на вложенный капитал за два года), но и поддерживает экономику Германии. В этом случае у адвоката появляются основания подтвердить необходимость выдачи претенденту ВНЖ. Следует учитывать, что этот вариант доступен не только предпринимателям, но и физическим лицам, обладающим определенной квалификацией и опытом работы.
В обоих случаях сотрудники региональной Торгово-промышленной палаты будут оценивать план с точки зрения экономических ожиданий, целесообразности внедрения бизнеса в регионе, а также с учетом личных деловых качеств предпринимателя.
Высокодоходные инвестиции
Строительство, спекулятивные сделки
Все вышеперечисленные типы объектов способны принести долгосрочный прогнозируемый доход. Но как мы помним, чем ниже риск, тем ниже и прибыль на вложенные средства. Если инвестор готов рисковать, то и в Германии – которую традиционно считают стабильной страной, где недвижимость не приносит сверхприбылей – можно удвоить капитал за несколько лет.
Например, участвовать в строительстве можно в качестве финансового инвестора (Joint Venture) или выступать застройщиком. Если в первом случае доход составит до 8% в год и потребует минимального количества усилий, то во втором случае можно рассчитывать на доход от 15% до 30% за проект при условии активного участия инвестора в течение нескольких лет.
Еще один путь – спекулятивные инвестиции. Инвестор, хорошо ориентируясь на рынке, покупает недвижимость в регионах с ожидаемым подъемом цен и продает в скором времени на пике. Иногда для увеличения стоимости объекты требуют небольших капиталовложений на ремонт, проектную документацию или получение разрешений. Также не исключен вариант повышения стоимости благодаря оптимизации имеющихся договоров аренды. Рентабельность такого проекта обычно составляет от 30% до 100% за 5 лет.
ПОПУЛЯРНЫЕ ФАКТЫ
- Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии
- Статья Ольги Мюллер “Цены будут падать: что происходит на рынке недвижимости Германии” для издания РБК
- Интервью Ольги Мюллер для журнала IMMOBILIEN AKTUELL 2/2018 – “Инвестиции в недвижимость Германии по принципу: Тише едешь – дальше будешь”
- Дома престарелых как объекты для инвестиций
Способы поиска нужного объекта для покупки
Самостоятельный поиск объекта для покупки доступен тем, кто владеет немецким хотя бы на начальном уровне. Они могут воспользоваться Immobilien Scout 24 – одним из самых крупных порталов, на котором собраны сведения о всех предлагаемых объектах на рынке недвижимости в Германии.
Неплохие варианты можно подыскать и на других сайтах. Здесь можно не только проводить сортировку объявлений по требуемым параметрам с сохранением тех, что понравились больше других, но и подписаться на обновления. Также можно оставить заявку риелтерам, которые подберут все подходящие под требования клиента варианты и вышлют ему уже готовую подборку объектов недвижимости.
Важную информацию о положении на рынке можно найти на страницах различных местных журналов и газет, в новостях и прочих СМИ.
Особенности сделки купли-продажи
За счёт небольшого метража стоимость таких квартир ниже, чем других типов жилой недвижимости в крупных городах Германии: Берлине, Мюнхене, Нюрнберге и прочих. Их стоимость варьируется от 120 до 300 тысяч евро с учётом отделки и мебели. Зачастую дополнительно продаётся парковочное место. Его цена составляет 15–30 тысяч евро.
У инвесторов есть возможность купить микроапартаменты в кредит. Иностранцы могут взять в банке ФРГ ипотеку, которая покроет до 50% стоимости объекта по ставке около 2% годовых. Оформление кредита обойдется примерно в 1% от суммы займа.
Нужно учитывать, что покупатель оплачивает расходы на оформление сделки: 10–15% от стоимости объекта. Они включают в себя налог на покупку (3,5–6,5%), гонорар нотариуса (1–1,5%), комиссию маклера (3,6–7,1%) и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге (0,8–1,2%).
С учётом всех расходов и ипотеки минимальная сумма, которая потребуется инвестору, чтобы приобрести маленькую квартиру в Германии, составляет 70 тысяч евро. Если у покупателя уже есть счёт в Европе, то приобрести жилую недвижимость можно не приезжая в Германию.
При приобретении микроапартаментов на этапе строительства покупатель вносит деньги частями. При несвоевременной оплате застройщик имеет право расторгнуть договор с контрагентом.
В большинстве случаев инвестор, приобретающий микроапартаменты на этапе строительства, получает банковскую гарантию. Если девелопер не построит объект, то деньги будут компенсированы банком в полном объёме. В некоторых случаях такие меры применяются, если застройщик задерживает сдачу объекта. В такой ситуации допустимый срок задержки заранее прописывается в договоре.
В Германии жильё в новостройках продаётся с пятилетней гарантией. Если собственник обнаружит в квартире строительные дефекты, то застройщик должен устранить их за свой счёт. Кроме того, он предоставляет гарантию на внутреннюю отделку и мебель: до двух лет в зависимости от условий договора купли-продажи.
Дарение и наследование недвижимости в Германии иностранцем
В ФРГ существует налог на наследство и дарение, который называется Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Его платят те, кто получают объект в дар или в наследство. Стоит отметить, что у этого налога весьма прогрессивная ставка, она может быть от 7 до 50%. На её размер влияет стоимость недвижимости и степень родства. При этом выделяют три класса налогоплательщиков. Чтобы рассчитать налогооблагаемую базу, необходимо определить свой налоговый класс и и отнять необлагаемый вычет. В таблице ниже мы указали необлагаемые вычеты для разных классов налогоплательщиков.
| Налоговый класс | Степень родства | Необлагаемый вычет в евро |
| 1 | Супруги, гражданские супруги | 500 000 |
| Дети или внуки умерших родителей | 400 000 | |
| Дети или внуки живых родителей | 200 000 | |
| Родители | 100 000 | |
| 2 | Брат или сестра, родственники по второму колену ну, разведенные супруги и приемные родители | 20 000 |
| 3 | Другие лица, юридические лица | 20 000 |
Мы предлагаем для приобретения недвижимости в Германии иностранцам обязательно открыть немецкую компанию или купить готовый бизнес. Многие объекты коммерческой недвижимости продаются вместе с фирмами, на которые оформлены.
Если вы хотите узнать больше о том, как зарегистрировать компанию в Германии под ключ, ознакомьтесь с информацией в следующей статье.
Для вас у нас есть множество предложений по продаже доходной или коммерческой недвижимости в Германии. Вот некоторые из них:
- Новый торговый центр — 2 019 000 евро.
- Крупный торговый центр в западной части страны — 12 100 000 евро.
Если вы хотите узнать больше информации о том, как купить недвижимость в Германии, напишите нам на электронную почту: info@offshore-pro.info. Наши специалисты свяжутся с вами и проведут в подробную консультацию.
Какие налоги надо заплатить при покупке недвижимости в Германии иностранцу?
Покупатель после заключения договора купли-продажи оплачивает налог за переход права собственности. Он является единоразовым и имеет ставку размером от 3,5 до 6,5% в зависимости от региона месторасположения объекта недвижимости. Налогооблагаемой базой является стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Налог не платят только покупатели объектов стоимостью менее 2500 евро, а также те покупатели, которые являются родственниками продавца или бывшими супругами. Чтобы оплатить минимум налога на переход права собственности, лучше приобретать недвижимость через фирму.
Какие налоги надо платить при владении и сдачи в аренду недвижимости в Германии?
В Германии установлен ежегодный налог на недвижимость со ставкой 0,35%. Для вычисления налогооблагаемой базы применяют оценочную стоимость объекта недвижимости, его тип и месторасположения, а также год постройки и размер площади земельного участка, на котором он расположен. За небольшую квартиру придётся платить ежегодно в среднем от 100 до 300 евро. Сдача в аренду жилой и коммерческой недвижимости облагается подоходным налогом для физических лиц и налогам на доход для юридических лиц. Для первых ставка налога может быть от 14,77 до 47,475%, а для юридических лиц — 15,825 %.
Какие налоги надо заплатить при продаже недвижимости в Германии иностранцу?
При продаже недвижимости иностранцы оплачивают налог на прирост капитала. Он имеет те же ставки, что подоходный налог для физических лиц (от 14,77 до 47,475%) и корпоративный налог для юридических лиц (15,825 %). При расчете налогооблагаемой базы нужно от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять стоимость, по которой его покупали, и отчисления на амортизацию. Для физических лиц есть исключения. Они не платят налог на прирост капитала, если объект недвижимости продаётся после 10 лет владения, или последние 3 года в нём лично проживал владелец.
Обзор ситуации на рынке недвижимости Германии
Ранее ожидалось, что многолетний бум на немецком жилищном рынке закончится из-за снижения доходов населения, роста безработицы и ослабления экономики. Но в третьем квартале 2020-го дома и квартиры в стране подорожали на 7,8% за год, согласно данным Федерального статистического ведомства, а по версии портала Global Property Guide – на 12,4%.
Доходность же от аренды в мегаполисах последние несколько лет падает. По итогам третьего квартала 2020 года в центре Берлина она составляет 2,99% годовых до вычета налогов, во Франкфурте – 3,70%, в Мюнхене – 2,86%.
- Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. Если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
- Покупка недвижимости предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Но не является основанием для оформления ВНЖ.
- Ключевое звено сделки, которое обеспечивает её чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
- Стандартная процедура покупки занимает в Германии два – четыре месяца.
Конструкция добросовестного приобретения
В практике часто встречаются случаи, когда регистрирующие органы указывают в качестве собственника совершенно другое лицо. Совершая с таким лицом либо его наследником сделку, приобретатель может попасть в весьма неприятную ситуацию, когда к нему предъявляются требования со стороны настоящего в гражданско-правовом смысле собственника.
В целях защиты гражданского оборота законодатель предусмотрел в § 892 ГГУ (“Публичное доверие к поземельной книге”) возможность приобретения покупателем собственности при наличии следующих предпосылок.
Вначале необходимо установить факт того, что содержание поземельной книги в части принадлежности вещных прав не соответствует действительности, а также то, что приобретение вещи базируется на сделке, опосредующей гражданский оборот. Так, в частности, не подлежит защите в силу § 892 ГГУ приобретение в силу закона, наследования либо принятия решения государственным органом. Помимо этого сделка опосредует гражданский оборот только в том случае, если на стороне приобретателя присутствует по меньшей мере одно лицо, не относящееся к отчуждателю недвижимости. При этом учитывается не только чисто юридическое, но и экономическое представление о самостоятельности лиц. Например, не является сделкой, опосредующей гражданский оборот, соглашение между единственным участником общества с ограниченной ответственностью с самим этим обществом либо отчуждение недвижимости участниками общей собственности обществу с ограниченной ответственностью, состоящему из тех же лиц.
Следующим условием является наличие у отчуждателя так называемой презумпции правообладания. При обороте движимых вещей такая презумпция имеет место в отношении непосредственного владельца; при обороте недвижимости – в отношении исключительно продавца, право которого зарегистрировано в поземельной книге. Согласно § 891 ГГУ предполагается, что право принадлежит лицу, которое зарегистрировано в поземельной книге в качестве его правообладателя.
В случае распоряжения недвижимостью наследником лица, неправомерно зарегистрированного в поземельной книге, презумпция правообладания базируется дополнительно на норме, закрепленной в § 1922 ГГУ, согласно которой наследник вступает во все права наследодателя. Это означает, что наследник занимает правовую позицию зарегистрированного в поземельной книге лица.
В случае если продавец в действительности не является наследником, однако на его имя по ошибке выдано свидетельство о наследстве, в отношении приобретателя свидетельство сохраняет силу (§ 2366 ГГУ). Следовательно, продавец согласно § 1922 ГГУ при совершении данной сделки считается унаследовавшим статус зарегистрированного в поземельной книге наследодателя.
Наконец, защите подлежит только добросовестный приобретатель. Добросовестным приобретателем является лицо, которое не было осведомлено относительно неправильности содержания поземельной книги. При этом неосведомленность лица должна иметь место на момент окончания перехода права собственности. Однако, если окончательному переходу права собственности препятствует лишь отсутствие регистрации, учитывается неосведомленность приобретателя относительно неправильности содержания поземельной книги, существующая на момент подачи заявления о проведении этой регистрации. Получение приобретателем информации о неправильности в поземельной книге до указанного момента исключает возможность добросовестного приобретения.
Важное отличие от правового регулирования оборота движимых вещей состоит в том, что незнание об отсутствии полномочий по распоряжению недвижимостью в силу грубой неосторожности не препятствует добросовестному приобретению. Осведомленность приобретателя об отсутствии полномочий у продавца на распоряжение имуществом должна быть непосредственно установлена; сомнения приобретателя относительно полномочий продавца не могут предотвратить возникновение у него права собственности на приобретаемое имущество
