Покупка залоговой недвижимости у банка в Испании

Какие существуют ипотечные программы в Испании?

Ипотечные программы в Испании, в отличие от российских, отличаются не типом недвижимости и субъектным составом, а процентными ставками.

Соответственно они могут быть фиксированными, плавающими или совмещать оба типа.

В 2016 году отметилась тенденция к снижению процентных ставок и комбинации разных программ для привлечения большого количества клиентов.

Актуальны ли эти программы для иностранцев?

В зависимости от лояльности банка по отношению к работе с иностранными клиентами он может допускать все программы к использованию ими или же только некоторые.

Однако большинство банков Испании активно привлекает заёмщиков и предлагает им любые условия на их выбор в зависимости от их платёжеспособности.

Получение ипотеки и вступление в права

После окончания всех проверок и заключения предварительного договора банк одобряет заявку, и стороны подписывают договор купли-продажи. На этом этапе продавец должен передать покупателю ключи от недвижимости, а тот  обязан выплатить последнюю часть долга (банковскими чеками). Если покупку финансирует банк, то его представитель и производит окончательный расчёт. На всю процедуру покупки дома в Испании уходит от одного до трех месяцев.

Когда оплату планируют в рассрочку, в договоре указаны сроки и суммы выплат. Здесь же содержится вся информация о покупателе и продавце, описание построек и земельного участка, список установленного оборудования. В контракте можно указывать не только данные владельца, но и других членов семьи.

Оригинал договора передают в Реестр собственности на проверку юридической чистоты сделки. На этот момент обе стороны уже должны оплатить все налоги.

На процедуру уходит 2-6 месяцев. По завершении новый владелец заказывает выписку о праве собственности, которая даёт право на мультивизу или вид на жительство на основании владения собственностью (если  покупка стоит более 500 тысяч евро).

Жизненный цикл залоговой недвижимости

Недвижимость, взятая в ипотеку, попадает к новому хозяину, обладающему всеми правами, вплоть до продажи этого жилья с ипотечным обременением. Если же выплатить кредит не удалось, владельцу приходит уведомление о выселении, а жилье переходит в собственность банка-кредитора. После этого банк выставляет недвижимость на продажу, передав информацию об объектах уполномоченным агентствам.

В 2012 году в Испании был создан «плохой банк», задачей которого стала скупка и перепродажа проблемных банковских активов, поэтому значительная часть залогового жилья прошла через еще одну инстанцию.

К банку квартира часто возвращается в неудовлетворительном состоянии. Бывшие хозяева, покидая жилье, могут нанести ему значительный вред, банк же не заинтересован в проведении ремонта. Битая плитка, вырванные провода и отсутствие сантехники – вот то, что может поджидать потенциального покупателя. Разумеется, бывают и приятные исключения – все это тоже отражается на итоговой цене.

Если покупателя все устраивает, он заключает сделку с банком и становится полноправным собственником жилья.

Ипотечный калькулятор

Для того чтобы оформить ипотеку в Испании, клиенту необходимо иметь довольно высокий уровень заработка, поскольку его платёжеспособность тщательно проверяется.

И даже если банк сможет выдать кредит, то не факт, что заёмщик осилит его выплату. В таком случае процедура изъятия объекта залога происходит ещё быстрее, чем в России — уже через 2-3 месяца просрочки жильё может быть выставлено на публичные торги.

Именно поэтому следует хорошо изучить вопрос погашения ипотеки, для чего стоит воспользоваться ипотечным калькулятором. Он даёт возможность рассчитать сумму ежемесячных погашений для разных типов процентных ставок и условий кредитования.

Использование ипотечного калькулятора довольно несложное даже для человека, далекого от банковских операций. Стоит просто ввести все известные данные и программа рассчитает сумму ежемесячного платежа, исходя из процентной ставки, если она является фиксированной.

При плавающей процентной ставке возможно получить примерный детальный расчёт лишь на установленный срок. Также можно узнать, какую сумму придётся заплатить в случае досрочного погашения ипотеки, ведь в банках Испании эта процедура не бесплатна.

Порядок оформления испанской ипотеки

Процедуру можно разбить на несколько шагов:

• Начинать надо с выбора недвижимости. Можно воспользоваться услугами агентств или искать жильё самому, на тематических сайтах.
• Подготовка документов. Параллельно заказывают выписки из банка, справки с работы, выписку о состоянии кредитной истории из НБКИ, перевод всей документации на испанский язык. Оформление некоторых документов может затянуться, поэтому начинать процесс надо как можно раньше.
• Оформление личного счёта в банке. Счёт в испанском банке можно открыть за полчаса-час. В некоторых банках могут потребовать и дополнительные бумаги.
• Получение NIE, номера нерезидента. Его оформляют уже в Испании, сразу после приезда. В загранпаспорте, который необходим для процедуры, срок действия должен быть от 6 месяцев плюс шенгенская виза с отметками о пересечении границы.
• Заключение договора резерва. В предварительном договоре о намерениях прописывают цену недвижимости, согласованный срок оформления сделки.
• Подача заявления в  банк. Обработка документации занимает в банке около недели. Если заявка будет одобрена, заёмщика проинформируют о размере кредита и авансового платежа.
• Нерезидент переводит на счет банка указанную сумму (первоначальный взнос плюс дополнительные расходы).
• Заключение договора с кредитором, регистрация сделки. Процедура проходит в Registro de Propiedad (испанский реестр собственности).
• Перечисление оставшейся части суммы. После регистрации обременения и права собственности банк переводит деньги продавцу (сумма указана в договоре).

Теперь банк ежедневно будет насчитывать и списывать со счёта задолженность. Подписывая  договора, проверяйте все нюансы и условия, просчитывайте их на ипотечном калькуляторе. В России есть агентства, помогающие россиянам купить недвижимость в Испании.

Особенности покупки

Продаваемый объект, помимо урона, причиненного прежними владельцами, может иметь долги по коммунальным услугам. Ответственности за них банк не несет, поэтому лучше выяснить все детали на этапе работы с агентством.

Что касается получения ипотечного кредита на залоговый объект, условия его предоставления могут быть обычными или даже более выгодными – например, размер кредита в 60-70% от стоимости объекта. Однако предоставления стандартного пакета документов при получении кредита не избежать: банк, стараясь «не наступить дважды на одни грабли» тщательно проверяет кредитоспособность потенциального покупателя.

В случае, если новый владелец также оказался не в состоянии выплатить ипотечный кредит – история с изъятием недвижимости повторяется.

Какие документы готовить

Документы придётся  собирать не один день.

В стандартном пакете должны быть:

• Загранпаспорт (уточняйте срок годности);
• Справка 2-НДФЛ или налоговая декларация, подтверждающие платёжеспособность претендента;
• Справка с места работы (указывается не только размер зарплаты, но и занимаемая должность, стаж, тип трудового договора) – гарантия надёжности клиента;
• Выписка из банковского счета (движение средств должно совпадать с информацией из 2-НДФЛ);
• Договор резерва  жилья (заключают  продавец с покупателем);
• Кредитная история из НБКИ (если претендент в Испании кредитов не брал);
• Свидетельство о собственности на  жильё в РФ или в Европе – еще одно подтверждение состоятельности и  надёжности соискателя;
• Документы о регистрации предприятия и выписка из ЕГРЮЛ (если у заёмщика свой бизнес);
• Идентификационный номер (NIE) нерезиденту выдадут  дома через консульство или уже в Испании с помощью полиции.

Испанские банкиры одобрят заявку, если расходы на выплату задолженности не превышают 40% размера семейного бюджета клиента. Дополнительно подготовьте резюме с  лаконичными комментариями к представленным документам. Вся документация должна быть на испанском языке и заверена нотариально.

Перечень документации для украинцев:

• Справка о зарплате с  данными о стаже, должности,  роде деятельности предприятия;
• Выписка  со  счёта о движении средств за 3-6 месяцев с указанным остатком на дату оформления документа;
• Справка 2-ПДФО за  2 года с печатью учреждения;
• Справка из НБКИ (ubki.ua) – кредиты должны быть погашены или их не должно быть совсем;
• Рекомендации банка: «Петров  Николай Михайлович открыл в банке личный счёт. За последние  6 месяцев оборот средств на нём составил__ евро. Клиент зарекомендовал себя с лучшей стороны»;
• Копия сертификата на владение собственностью (дом, гараж, участок);
• Справка о начисленной пенсии (если есть) с указанными выплатами за  год;
• Справка об отсутствии судимостей (по требованию).

Все  бумаги надо  подавать нотариально заверенными, на испанском языке через  присяжного переводчика или перевести  дома и апостилировать.

Это базовый список документации, подробности уточняйте в выбранном банке. Агентство недвижимости, посредник для покупателей жилья, с документами поможет.

Владельцам  бизнеса (учредителям)

Если у вас свой бизнес, готовьте свидетельство о регистрации компании и  выписку из ЕГРЮЛ  с указанием вашего статуса (владелец или совладелец) и баланса фирмы за последние 24 месяца. Еще одним аргументом для кредитора будут сведения о дивидендах  от этого бизнеса.

Индивидуальным предпринимателям

Если потенциальный клиент – предприниматель, ему надо приготовить выписку из ЕРГИП (для россиян) или аналогичный документ, свидетельствующий о регистрации ЧП плюс декларация 3-НДФЛ за  24 месяца.

Требования к иностранцам

В Испании жилищный кредит обычно оформляют на 20-30 лет: банку важно получить максимум прибыли, а заёмщику – снизить финансовую нагрузку. Но если клиент пожелает быстрее расплатиться с долгами, по досрочному погашению могут быть ограничения

Некоторые банки не приветствуют выплату всего тела кредита в первые годы, это условие и штрафные санкции прописываются в договоре.

Требования к претенденту на ипотеку:

• Официальное трудоустройство и финансовая стабильность. Чтобы получить кредит в объёме 80-100%, зарплата у соискателя должна быть не менее двух с половиной тысяч евро.  Важен и постоянный  договор, солидный  рабочий стаж, финансовая репутация (отсутствие долгов и открытых кредитов). Жильё  приобретают у банков. Чтобы привлечь покупателя, условия они предлагают приемлемые.
• Посредники. Брокеры профессионально проведут переговоры, это увеличивает  вероятность успеха. Стандартные комиссионные – 1-5% от размера ипотеки.
• Ограничения по возрасту – 21-70 лет.
• Личные сбережения. Клиент должен иметь возможность  сделать первоначальный  взнос в размере 20% стоимости квартиры.

Если у заёмщика есть кредитная история в Испании, это существенно меняет дело:  когда финансовая репутация сомнений не вызывает, кредитор готов максимально облегчить условия: увеличить кредитный лимит, уменьшить авансовый платёж.

Эксперты по  недвижимости предупреждают, что особенности ипотеки в Испании касаются и денежных переводов.  Оформляя ипотеку, переводить  деньги надо со счёта, реквизиты которого указаны в документации, представленной кредитору. Ежемесячные платежи также должны поступать с личного счёта банка, выдавшего кредит.

Продать ипотечную недвижимость клиент не имеет права до полной ликвидации задолженности. Обязательной страховки залоговой квартиры в Испании нет,  агентства предлагают комбинированные варианты услуг, облегчающих оформление кредита: открытие счёта, получение банковской карты, страхование жизни клиента, ипотечной недвижимости, полис от несчастного случая. От выбора предложения будет зависеть и процентная ставка.

Кому интересна залоговая недвижимость

Покупатель, у которого есть возможность приобрести обычную, не принадлежащую банку, недвижимость, вряд ли станет интересоваться залоговыми объектами: вероятность найти качественное жилье, не требующее дополнительных вложений, слишком низка, а времени на перебирание «убитых» домов придется затратить немало. Впрочем, если есть время и желание «отделять зерна от плевел», можно присмотреть что-нибудь по очень выгодной цене и при этом пригодное для жизни.

Пожалуй, главной категорией покупателей, заинтересованных в залоговом жилье, являются инвесторы. Если регион достаточно престижен, качественный ремонт жилья способен значительно поднять его цену и обеспечить выгодную перепродажу в будущем.

Несколько слов об оплате наличными

Иногда вам будут предлагать оплатить часть стоимости наличными и не отражать их в договоре. Это может быть выгодно агентству, которое таким образом сразу получит свои комиссионные. Это может быть также интересно продавцу, если по каким-то причинам он хочет занизить цену продажи. Возможно вас будут убеждать в том, что это интересно и вам: снижается сумма вашего налога на сделку.

Но будьте осторожны, здесь есть свои «подводные течения». Поговорим о них.

Вашим основным документом, в котором будет описано, как вы покупали свою недвижимость, будет Escritura pública de Compraventa — Договор купли-продажи, заверенный нотариусом и зарегистрированный в Реестре собственности. В этом договоре будет указана официальная цена, с которой будут оплачиваться налоги. В случае возникновения любых споров и судов, доказать передачу наличных средств будет сложно, даже при наличии расписок. Нередко покупатели, приобретя сначала один объект недвижимости за 200-300 тысяч евро, «входят во вкус» и решают перевезти в Испанию, например, своих родителей или купить еще одну квартиру для сдачи ее в аренду и получения дополнительного заработка. А ведь если суммарно вложения в недвижимость составят 500 тысяч евро, можно еще и попасть под действие Закона 14/2013 «О золотой визе» и оформить ВНЖ инвестора на всю семью

Каково же разочарование, если в результате «заниженной» цены первой покупки до заветных 500 тысяч не хватает каких-то 50 тысяч евро! В случае, если по документам стоимость квартиры будет намного ниже рыночной, налоговая инспекция (Agencia Tributaria) может обратить внимание на такое несоответствие и заподозрить неладное. В таком случае вам могут доначислить сумму неуплаченного налога исходя из оценочной стоимости купленного объекта

Если вы надумаете потом продавать вашу недвижимость, вам нужно будет уплатить налоги с дохода от такой сделки

Конечно цену можно будет опять занизить. Но согласится ли на это ваш покупатель? Лучше подумать об этом заранее.

Досрочное погашение

При досрочном погашении банки теряют прибыль, поэтому за такие процедуры  предусмотрен штраф.

Снижение размеров штрафных санкций возможно при определённых условиях:

• При дифференцированной ставке  предусмотрена комиссия в размере 0,5% суммы, которую планируют вернуть раньше срока, если срок погашения задолженности не превысил 3 года. Если выплачивать с 3-х до 5-ти лет, комиссия будет 0,25%, без комиссии можно вернуть долг через 5 лет после подписания договора.
• При фиксированной ставке размер штрафа будет 4% в течение первых 10 лет. В дальнейшем придется заплатить дополнительно всего 3%.

Управляющие компании в Испании

При отсутствии у собственника возможности постоянно находиться в Испании, стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в этом случае гарантируется постоянный доход в размере 5-8% годовых.

Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электричество и за расход воды, впоследствии взимая ее с владельца, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.

В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую компанию будет просто, так как они, как правило, создаются самим застройщиком. В Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Довольно часто плата берется не на квадратный метр, а на единицу жилья и составляет один евро в день (365 евро в год).

Есть и компании, которые рассчитывают стоимость своих услуг исходя из площади, но в тогда стоимость квадратного метра уменьшается в зависимости от площади. В год выходит от 6 до 15 евро (в среднем – 8,4 евро) за квадратный метр. За эту сумму управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительные деньги договориться и об уборке частной квартиры).

Цены на недвижимость

Цены на залоговое жилье зависят от ряда факторов: на побережье ли расположен дом, развита ли инфраструктура, пригоден ли объект для проживания. Кроме того, учитывается регион местонахождения. Как правило, в туристических зонах не так много залоговой недвижимости и стоит она дороже.

Например, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Тенерифе составляет €210 000, трехкомнатной – €390 000. В Барселоне 1-комнатное жилье в среднем обойдется в €110 000, 2-комнатное – €138 000, 3-комнатное – €192 000. В Мадриде аналогичное по площади  жилье (35-40 м2) стоит €100 000, 120 000 и 180 000 соответственно. Одним из самых недорогих испанских районов считается Торревьеха. Там подобные апартаменты обойдутся в €65 000, 75 000 и 90 000.

В курортном городе Пальма-де-Майорка стоимость 1-комнатной квартиры в среднем составит €115 000, 2-комнатной – €180 000. За виллу придется отдать около €1 млн. Дорогая недвижимость на Ибице. Например, 3-комнатная квартира обойдется в среднем в 750-800 тысяч.

А вот курортный город Аликанте предлагает вполне щадящие цены. Однокомнатное жилье здесь можно приобрести за 120 000, а 2-комнатное – за 140-150 тысяч. Детально изучить варианты покупки жилья на испанских курортах можно, прочитав статью «Недвижимость в Испании у моря».

Примерный перечень расходов

Помимо первоначального взноса на покупку объекта понадобится дополнительная сумма, чтобы оплатить расходы, связанные с заимствованием средств.

Основными из них являются:

1. Комиссионный сбор за оформление кредита – 1-2% от суммы займа.
2. Пошлина за оценку объекта – 500 евро.
3. Страхование недвижимости – до 300 евро в год.
4. Услуги нотариуса и внесение покупки в реестр – 2% цены объекта.
5. Перевод справок и деклараций на испанский язык и их заверение – 500 евро.
6. Налог на переход собственности – 10% от стоимости недвижимости.

При суммировании добавочных выплат (налогов, комиссий, взносов) общие расходы составляют 13-15% от стоимости.Обязательные платежи для владельцев недвижимости в Испании

В дальнейшем, помимо ипотеки, придется оплачивать ежемесячное содержание купленного объекта.

Обязательные платежи для владельцев недвижимости:

1. Имущественный налог (0,5-2 % в год).
2. Муниципальный налог (устанавливается регионально).
3. Налог на сдачу площади в аренду (24% в год).
4. Коммунальные выплаты.

Что предлагает рынок жилья в Испании

Испанский рынок жилья довольно разнообразен и готов предложить потенциальным покупателям из-за границы следующие варианты:

• городские квартиры и апартаменты – apartamento – отличаются от квартир тем, что в них обеденная зона совмещена с жилой. Популярность жилья такого типа вызвана широким выбором объектов как от застройщика, так и на вторичном рынке, доступностью цен, минимальными затратами на их содержание, возможностью сдавать жилье в аренду;
• виллы – vivienda unifamiliar – отдельно стоящие дома с садом и бассейном. Обеспечивают максимум комфорта и приватности. К этой категории относятся объекты недвижимости как элит-класса, так и скромные домики на 4-5 человек. Требуют постоянного ухода и вложения денег;
• таунхаусы – casa adosada – двухэтажные дома с небольшим садом и бассейном на две семьи в пригородах;
• сельские дома с палисадниками в испанской глубинке – casa de pueblo. Как правило, нуждаются в ремонте или реконструкции;
• масии – masia – усадьбы с обширным земельным участком, виноградниками и оливковыми рощами.

Основа жилищного рынка Испании – это вторичное жилье. Более 83% всех продаж приходится на этот сектор.

Испанские новостройки – obra nueva, несмотря на более высокую стоимость, выгодны тем, что не требуют капремонта в течение десятков лет.