Оцениваем эффективность инвестиций
Корректный расчет эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости предполагает правильный учет фактора времени. Согласно ему для всех инвесторов денежные средства в момент приобретения актива и в момент проведения оценки стоят по-разному. Другими словами, нам необходимо приводить стоимость денежного потока, который генерирует проект, к его стоимости на момент совершения сделки. Для того чтобы сделать это, необходимо воспользоваться методикой дисконтирования денежных потоков.
Оценка вложений в объект недвижимости требует составления бизнес-плана, который смоделирует ситуацию, которая сложится по прошествии нескольких лет.
Давайте вернемся к анализируемой нами 2-комнатной квартире в Подмосковье. Сдача в аренду данного объекта недвижимости принесет не только прибыль, но и определенные издержки. То есть нам нужно заранее определиться с потенциальной величиной доходов (арендная плата) и расходов (ремонт и коммунальные платежи) от инвестиций в этот актив. Так, мы произведем оценку прибыльности недвижимости.
Теперь нам нужно учесть все существующие альтернативы. Ведь мы можем инвестировать наши деньги не только в покупку квартиры или офиса. Также следует рассмотреть банковские вклады, инвестиции в акции, ПИФы и другие активы. Покупать недвижимость следует лишь в той ситуации, когда эффективность таких инвестиций будет выше всех остальных возможных вариантов.
Переезд на ПМЖ в Германию в Ольденбург — преимущества для бизнесменов
Ольденбург является прекрасным городом, где ещё не такая сильная конкуренция в разных секторах экономики. Бизнесмены среди граждан России, Украины, Белоруссии и Казахстана могут попробовать себя в следующих сферах:
- Сельское хозяйство
- Услуги для населения
- Оптовая и розничная торговля
- Транспортные услуги
- Разработка программного обеспечения и системное администрирование
- Юридическая помощь
- Туристические услуги
- Производство продуктов питания
- Производство промышленной продукции.
Наши IT-специалисты могут переехать в Ольденбург на ПМЖ и стать предпринимателем либо объединиться в ИТ-компанию.
В 2020 году бизнес иммиграция в Германию не подразумевает внесения больших инвестиций и создание большого количества рабочих мест. Иностранные лица могут открывать на территории ФРГ компании с организационно-правовой формой UG, GmbH и AG.
Самая простая форма UG, называется еще mini-GmbH, представляет собой общество с ограниченной ответственностью с уставным капиталом от 1 до 24999 евро. В момент учреждения капитал может составлять 1 евро, но каждый год 25% чистой прибыли распределяются в уставной капитал, пока он не составит 25000.
Форма UG не подходит для бизнес иммиграции. Существует малая вероятность того, что немецкие чиновники дадут бизнес визу учредителю UG с небольшим с уставным фондом. Для этих целей лучше зарегистрировать компанию в Германии с формой GmbH. К тому же, на момент учреждения достаточно внести половину уставного капитала.
Чтобы получить временный вид на жительство, нашему бизнесмену необходимо соответствовать следующим требованиям:
- Предоставить бизнес план высоко прибыльного дела.
- Обосновать экономическую целесообразность бизнес-проекта для конкретного немецкого региона.
- Показать, что создаются новые рабочие места.
- Продемонстрировать личные высокие деловые качества.
- Доход от бизнеса должен составлять от 5000 евро в месяц на одного человека.
- Лица в возрасте от 45 лет должны иметь на банковском счёте сумму размером от 165000 EUR.
Если все условия выполнены, немецкие чиновники выдают бизнес-визу — временный вид на жительство. Он действует 3 года. Если по истечению этого срока бизнесмен выполняет требования по прибыльности бизнеса, тогда ему предоставляют статус ПМЖ — бессрочного вида на жительство.
Трудовая и бизнес иммиграция в Германию должна начинаться с получения национальной визы категории D. Ее выдают на 6 месяцев. Ходатайство о получении необходимо подавать в немецкое консульство по месту проживания. С нашей помощью вы можете получить визу в ускоренные сроки. Подробнее об этом читайте в следующей статье.
Выбор «золотой визы»
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции и условий
программы для получения «золотой визы».
выбор подходящей юрисдикции и условий программы
для получения
«золотой визы».
Лицо с высшим образованием должен пройти признание своего диплома в немецком ведомстве ZAB. Наша компания помогает клиентам признать диплом, соответствующим немецкому высшему образованию. Более подробная информация об этом есть в следующей статье.
Наши бизнесмены с высшим образованием могут получить ПМЖ за 33 месяца по Голубой Карте. Для этого мы предлагаем иммигрировать в качестве генерального директора своего немецкого бизнеса.
Если вы хотите узнать больше о том, как переехать на ПМЖ в Германию в Ольденбург, напишите нам письмо на электронную почту info@offshore-pro.info. С вами проведут подробную консультацию.
Показатели рынка аренды
В городах, где арендаторов жилья больше, чем владельцев, особенно выгодно покупать доходные дома и отдельные квартиры для сдачи в аренду. Германию без преувеличения можно назвать страной арендаторов: около 54 процентов ее жителей снимают жилье, а в центральных районах рассматриваемых городов этот показатель еще выше. Так, в мюнхенском районе Альтштадт–Леель (Altstadt-Lehel) и в центре Бонна доля арендаторов превышает 84 процентов.
Во всех рассматриваемых нами сегодня городах с 2011 по 2015 год повышались арендные ставки. Особенно заметно подорожала аренда в Штутгарте — почти в два раза. Это объясняется тем, что в этом городе стремительно росло количество домохозяйств и увеличивались доходы местного населения — и все это на фоне того, что уровень предложения в лучших районах низкий, наблюдается дефицит земли под строительство. Соответственно, аренда в Штутгарте продолжит дорожать в ближайшие годы.
В таких крупных городах, как Штутгарт, Мюнхен и Кельн, арендные ставки растут быстрее ввиду более высокого спроса на жилье со стороны приезжих из других регионов и из-за рубежа.
Факторы инвестиционной привлекательности региона
Инвестиционная привлекательность региона формируется в результате действия ряда факторов. Органам региональной власти в данном случае необходимо воздействовать на эти факторы таким образом, чтобы они, изменившись, привели к увеличению притока инвестиций в регион. Однако этому должно предшествовать выявление и определение факторов, с которыми будет производиться работа. Поэтому целесообразным кажется следующая классификация факторов инвестиционной привлекательности региона:
- факторы, которые поддаются изменениям в краткосрочном периоде – это, например, законодательные и правовые факторы;
- факторы, которые поддаются изменениям в долгосрочном периоде – это, например, факторы инновационной деятельности, развития инфраструктуры (производства и технологий), трудовых ресурсов (включая их интеллектуальные и социальные аспекты);
- факторы, которые не поддаются изменениям – это, например, факторы природных ресурсов, климатических условий, рельефа, географического месторасположения и т.д.
Кроме того, на инвестиционную привлекательность региона оказывают влияние требования инвесторов к тем условиям, которые складываются в этом регионе. Региональная система, в свою очередь, развивается так, чтобы предъявляемые к ней требования удовлетворялись как можно быстрей.
Таким образом, первые три группы факторов определяют состояние инвестиционного климата в регионе, поэтому зачастую рассматриваются в качестве территориальных. А последняя рассмотренная группа факторов, которая связана с субъективным отношением потенциальных инвесторов к решению об инвестировании в регион, представлена точечными факторами.
Чтобы уполномоченные органы власти отобрали факторы инвестиционной привлекательности региона для оказания на них управленческого воздействия, они должны установить степень подверженности факторов этим воздействиям и степень их влияния на целевой индикатор.
Определяем рыночную стоимость недвижимости
В настоящее время инвесторы применяют три основных метода:
- затратный;
- доходный;
- сравнительный.
Затратная методика отталкивается от следующей мысли: инвесторы никогда не станут платить за недвижимость больших денег, чем те, которые понадобятся на покупку земли и постройку на ней объекта с сопоставимыми характеристиками. Доходная методика отталкивается от ожиданий фактической прибыли. Естественно, инвестиции в рассматриваемые объекты подразумевают под собой последующее извлечение дохода. Чем больше ожидаемая прибыль, тем выше может быть стоимость рассматриваемого инвестиционного актива.
Сравнительная методика отталкивается от принципа замещения. Инвестор готов осуществить капиталовложения в сумме, равной тому, какова цена на похожие объекты недвижимости. Проще говоря, данный подход опирается на проведение анализа конъюнктуры рынка или конкретные цены, сложившиеся на нем в настоящий момент.
Для того чтобы принять оптимальное решение, инвестор должен иметь в наличии все три приведенных выше оценки стоимости актива. Понятно, что возникнет дилемма, как именно стоит сопоставлять имеющиеся цифры. Эксперты, работающие на инвестиционном рынке недвижимости, предлагают делать это следующим образом:
- затратная схема – 40%;
- доходная схема – 30%;
- сравнительная схема – 30%.
Давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Предположим, что вы планируете приобрести 2-комнатную квартиру в Московской области. Вы производите оценку и получаете, что по затратному способу она должна стоить 4 миллиона рублей, по доходному 5,2 и по сравнительному 4,3.
Получив данные значения, мы без труда произведем следующие вычисления 4*0,4 + 5,2*0,3 + 4,3*0,3=4,45 миллиона рублей. За такую или меньшую сумму инвестору имеет смысл покупать рассматриваемую квартиру.
Переезд на ПМЖ в Германию в Ольденбург — общие условия трудовой и бизнес иммиграции
Уже в 2019 году действовали либеральные правила трудовой иммиграции в Германию для высококвалифицированных специалистов с дипломами о высшем образовании. Они могли приехать в страну по долгосрочной национальной визе категории D на 6 месяцев для поиска работы по своей специальности. А еще несколько лет назад въезд в страну был возможен только при наличии уже заключённого трудового контракта с немецким работодателем. Трудовое законодательство для иностранцев в ФРГ постепенно либерализуется.
С марта 2020 года легально въезжать на полгода для поиска работы в страну смогут также специалисты со средним техническим образованием. Однако такие правила действуют для конкретных профессий. Их список есть на сайте ведомства по иностранцам. Мы выделим самые популярные из них:
- строители
- монтажники-высотники
- электрики
- работники химической промышленности
- слесари-сборщики
- операторы станков с ЧПУ
- медицинские работники
- работники хосписов
- и другие.
Теперь иностранные работники имеют такие же права, как и коренные немцы, а также граждане страны Евросоюза. Немецкий работодатель не должен отдавать рабочее место в приоритете своим согражданам. С такой же силой на него могут претендовать иностранные специалисты. Поэтому наши соотечественники могут с меньшими усилиями найти себе достойное рабочее место, вакансию по своей специальности.
В течение разрешенного полугодового периода иностранный соискатель обязан самостоятельно обеспечить себе проживание, питание, связь и транспорт на территории Германии. Также он должен приобрести медицинскую страховку. На это время лучше всего купить туристическую страховку. Существует определенный минимум денежных средств для такой категории иностранных лиц. На текущий момент он составляет чуть более 700 евро в месяц на одного человека. Заявитель должен предоставить ведомству по иностранцам справку о наличии этих средств на банковском счете на полгода вперёд. Они будут заморожены на специальном счете, и каждый месяц будет открыт доступ только к ежемесячному минимуму.
После нахождения работы и заключения контракта с работодателем подаются документы в ведомство по иностранцам на временный вид на жительство (ВНЖ). Его еще называют рабочей визой в случае, если ВНЖ получают для работы. Он имеет срок действия, который соответствует сроку действия трудового договора. Либо ВНЖ действует два года с правом продления. Его продлевают до 5 лет, после чего можно подавать заявку на получение статуса ПМЖ бессрочного вида на жительство. Прожив 8 лет в Германии в статусе ПМЖ, иностранное лицо имеет право получить немецкое гражданство.
Для высококвалифицированных специалистов доступна Голубая Карта. Документ упрощает получение статуса ПМЖ и позволяет беспрепятственно менять проживание и работу между странами Евросоюза. На Голубую Карту могут претендовать лица, которые соответствуют следующим требованиям:
- Диплом специальности, которая востребована в ФРГ.
- Диплом прошёл признание соответствия немецкому высшему образованию.
- На руках трудовой контракт, заключённый с немецким работодателем.
- В трудовом договоре указана заработная плата в размере от 52600 евро в год.
Что дает Голубая Карта? У неё есть такие преимущества:
- Получение статуса ПМЖ через 33 месяца с момента пребывания на территории страны.
- Возможность покидать Германию и Евросоюз на срок до 12 месяцев без утраты документа Blue Card и временного вида на жительство.
- Можно менять страну проживания и трудоустройства в границах Евросоюза спустя полтора года после начала пребывания в ФРГ.
- Действует правило воссоединения семьи. Заявитель может перевезти с собой супругу и несовершеннолетних детей. Они получают статус ВНЖ без сдачи экзамена по немецкому языку.
Если владелец Голубой Карты имеет сертификат владения немецким языком на уровне B1 и выше, он получит статус ПМЖ через 21 месяц.
Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости в Аугсбурге
Нашли опечатку ? Выделите её, нажмите Ctrl+Enter и отправьте нам уведомление. Спасибо за участие! Сервис предназначен только для отправки сообщений об орфографических и пунктуационных ошибках.
В рамках данной работы проводится исследование основ инвестиционного планирования, а также предлагается подход к разработке инвестиционных стратегий на основе прогнозов выполненных при помощи современных методов предиктивной аналитики и анализа временных рядов.
Целью работы является разработка стратегии инвестиций в недвижимость на ближайшие десять лет, которая позволит инвестору получить максимальную прибыль от инвестиций.
Объект исследования – рынок недвижимости в США, Лос-Анджелес (штат Калифорния). В качестве предмета исследования рассматривается динамика цен на недвижимость за предыдущие десять лет на рынке недвижимости.
В ходе работы были выполнены следующие задачи:
1. Поиск актуальных данных по динамике цен на рынке недвижимости в Лос-Анджелесе;
2. Проверка полученных временных рядов на стационарность;
3. Построение ARIMA моделей для всех исследуемых дистриктов;
4. Прогнозирование динамики стоимости недвижимости и стоимости аренды недвижимости на ближайшие десять лет;
5. Построение графической модели динамики цен за прошедшие десять лет.
6. Построение графической модели динамики цен на следующие десять лет, основываясь на полученной в предыдущем пункте модели.
7. Разработана наиболее эффективная стратегия инвестирования.
В результате анализа данных по стоимости недвижимости на рынке Лос-Анджелеса было выявлено, что наиболее выгодной стратегией является покупка недвижимости в 2018 году и передача ее в аренду на протяжении периода. Основываясь на данных по стоимости аренды, удалось рассчитать, что недвижимость в самом дорогом дистрикте (Hollywood Hills) полностью окупится за счет аренды уже через десять лет. В дистриктах со средним уровнем цен несколько дольше – примерно в течение пятнадцати лет после окончания рассматриваемого периода.
Разработанная инвестиционная стратегия в дальнейшем может быть использована инвесторами для получения максимальной прибыли с покупки недвижимости.
Выпускные квалификационные работы (ВКР) в НИУ ВШЭ выполняют все студенты в соответствии с университетским Положением и Правилами, определенными каждой образовательной программой.
Аннотации всех ВКР в обязательном порядке публикуются в свободном доступе на корпоративном портале НИУ ВШЭ.
Полный текст ВКР размещается в свободном доступе на портале НИУ ВШЭ только при наличии согласия студента – автора (правообладателя) работы либо, в случае выполнения работы коллективом студентов, при наличии согласия всех соавторов (правообладателей) работы. ВКР после размещения на портале НИУ ВШЭ приобретает статус электронной публикации.
ВКР являются объектами авторских прав, на их использование распространяются ограничения, предусмотренные законодательством Российской Федерации об интеллектуальной собственности.
В случае использования ВКР, в том числе путем цитирования, указание имени автора и источника заимствования обязательно.
Переезд на ПМЖ в Германию — почему стоит выбрать Ольденбург?
Город Ольденбург приравнен к округу в земле Нижняя Саксония. Этот регион Германии издавна был преимущественно сельскохозяйственным. Однако также здесь много автомобилестроительных заводов. Например, большой машиностроительный кластер в Вольфсбурге. Нижняя Саксония является главной немецкой территорией по добыче нефти и газа. Здесь добывают 95 процентов от общего объема этих полезных ископаемых в стране.
Ольденбург является древним немецким городом. Первый раз его упомянули в летописях в 1108 году. Он был столицей графов Ольденбургских в Средние века. До конца 18 века земли относились к королевству Дании. До начала Второй Мировой войны город был довольно маленький по количеству населения. Благодаря тому, что бомбардировки его почти не зацепили, после войны сюда переехало жить много немцев. В итоге общая численность населения на текущий момент составляет 170000 человек.
Ольденбург стоит выбрать для проживания из-за следующих его преимуществ:
- Высокоразвитая инфраструктура.
- Отличная транспортная сеть.
- Близкое расположение к Северному морю и границе с Нидерландами.
- Наличие автобана, ведущего к Бремену (30 км), Гамбургу (100 км) и Ганноверу (110 км).
- Возможность ездить на работу в Бремен.
Комфортно здесь проживать и благодаря погоде. Средняя температура летом + 18 по Цельсию. Страдать от жары тут не придётся. А зима здесь довольно мягкая. Зимняя температура чаще всего колеблется близко к 0 градусов. Если снег и выпадает, то он держится недолго, быстро тает. Такая погода понравится нашим соотечественникам. По крайней мере, она лучше, чем в Москве или Санкт-Петербурге.
В соседнем Бремене довольно много промышленных предприятий. Здесь есть автосборочный завод концерна Daimler. Он является крупным предприятием с 15000 работников. Ещё есть вам фабрика концерна Gestra по выпуску арматуры для трубопроводов. Так как в регионе добывают нефть и газ, конечно, тут функционирует нефтеперерабатывающий комбинат.
Среди востребованных профессий в регионе: инженеры, машиностроители, учёные, сельскохозяйственные работники, медицинские работники, ИТ-специалисты и другие.
Для развития бизнеса в Ольденбурге созданы все условия. Арендная плата за офисные и складские помещения тут ниже, чем в Бремене, Ганновере или Гамбурге. Региональные налоги ниже, чем в среднем по стране. Близость к главным немецким портам позволяет заняться торговыми экспортно-импортными операциями, а также отельным и развлекательным бизнесом.
Яркие события Ольденбурга
За последние годы Ольденбург стал постоянным местом проведения интересных международных фестивалей и праздников, которые всегда привлекают большое количество гостей.
Каждый год в местном выставочном центре Weser-Ems-Halle организуют выставку цветов, в которой принимают участие представители из различных стран. На этой выставке представляют свои лучшие достижения флористы и садоводы. Выставочный центр очень большой, единовременно в нем может разместиться до 50 000 человек.
За последние годы Ольденбург несколько раз принимал международный музыкальный фестиваль Oldenburger Promenade. Постоянного места проведения у этого фестиваля нет, в Ольденбурге по случаю его проведения оборудуют концертные площадки под открытым небом, а также в местных культурных центрах.
Один из самых необычных и интересных праздников в городе отмечают в октябре. Главный осенний праздник посвящен сбору винограда, его основными мероприятиями являются дегустации вина. Винный фестиваль проходит не одну сотню лет и сопровождается насыщенной развлекательной программой. Народные гулянья и выступления фольклорных коллективов, увлекательные программы для детей – в период проведения этого празднества развлекается весь город.
Рынок труда
Города с низким уровнем безработицы более привлекательны для инвестиций, поскольку это признак благоприятной экономической ситуации. К тому же, работающее население — это потенциальные арендаторы.
По данным Федерального агентства занятости Германии (Bundesagentur fьr Arbeit), по состоянию на июль 2015 самый низкий уровень безработицы среди рассматриваемых городов наблюдался в Ингольштадте и Регенсбурге. Оба находятся в Баварии — самой благополучной в экономическом плане федеральной земле Германии.
В Гамбурге и Кельне уровень безработицы значительно выше, чем в среднем по стране, но все же не так высок, как на востоке страны, где этот показатель достигает 11–13 процентов. Крупным городам Германии, за исключением Мюнхена и Штутгарта, свойственна более высокая безработица, так как мегаполисы привлекают иммигрантов как из других регионов страны (особенно с востока), так и из-за рубежа. Например, во Франкфурте-на-Майне (Frankfurt am Main) уровень безработицы составляет семь процентов, в Дюссельдорфе — девять, в Берлине — 11 процентов.
Достопримечательности Ольденбурга
Некоторые называют Ольденбург городом-парком из-за большого количества зеленых насаждений. Сложно представить, что этот живописный городок является одним из самых значимых индустриальных центров страны. Дело в том, что большинство жителей разбивают вокруг своих домов сады, это стало уже доброй традицией. Вы можете обнаружить огромное количество скверов и парков, которые попадаются буквально на каждом шагу. Самыми красивыми считаются парк Schlossgarten и лес Eversten Holz.
В городе сохранилось довольно много старинных построек 14 – 18 веков, но значительная часть исторических памятников была уничтожена во время сильнейшего пожара, произошедшего в 1676 году. Одним из самых примечательных архитектурных памятников считается Kulturzentrum. Первоначально он был госпиталем, а сегодня в стенах замка открыт Культурный Центр жизни Ольденбурга. Здесь проходят самые значимые мероприятия.
Обязательно посетите и Дворец Oldenburger Schloss. Он был построен в первой половине 17 столетия и представляет собой яркий образец немецкого ренессанса с эффектным оформлением фасада. На протяжении многих лет этот дворец был главной резиденцией городских правителей.
Прогуливаясь по историческим улицам города, можно увидеть роскошный Дворец Анны – Элизабет – величественное здание знатной герцогской семьи
Сегодня оно привлекает внимание тем, что практически не поменяло свой внешний облик за последние сто лет
Любителям увлекательных экскурсий обязательно стоит посетить Национальный музей Природы и Человека. Его открытие состоялось в 1836 году, основателем этого музея является князь Павел Фридрих Август Ольденбургский. Первоначально коллекцию небольшого музея составляла презентация редких насекомых и птиц. Князь лично внес существенный вклад в расширение его экспозиции.
Значимым для города религиозным памятником является Церковь Святого Ламберта, многие называют ее самым эффектным архитектурным памятником Ольденбурга. Изящная церковь с высокими шпилями бирюзового цвета выстроена в лучших традициях позднеготического стиля. Одной из ее главных особенностей считается ротонда, которая была перестроена в 1797 году.
В городе работает уникальный музей, который называется Августеум. Его открытие состоялось в 1867 году, в настоящее время этот музей является одним из самых старых на территории Северной Германии.
На выходные запланируйте поездку на Северное море. И летом, и зимой вы можете доехать на поезде до города Дангст и насладиться прохладным морским бризом. Но и в самом Ольденбурге можно заняться активным отдыхом на воде. По каналам Хунте можно совершить прогулку на лодке по городу, например, вдоль края дворцовых садов.
