Как взять ипотеку в Германии

Особенности ипотечного кредитования в Германии

Банки Германии лояльно относятся к иностранцам. Но стоит понимать, что они не будут сотрудничать с клиентами, которые планируют купить объект недвижимости, стоимость которого менее100 тысяч евро по нотариальному договору.

Банки установили минимальную планку в 100 тысяч евро, и получить кредит на жилье меньшей стоимости, чем эта планка, будет очень сложно. Другое дело, если клиент выбрал более дорогую жилплощадь и хочет взять на нее ипотеку. В этом случае шансов получить заветный кредит будет намного больше.

Если вы задумались, как взять ипотеку в Германии, помните, что сотрудничество с немецкими банками имеет свои особенности. Тут даже в пределах одного банка могут быть составлены договоры на ипотеку по разным условиям кредитования.

Сотрудники оценивают каждого клиента индивидуально, поэтому получить более выгодный процент можно только в том случае, если клиент докажет свою платежеспособность и покажет положительную кредитную историю.

Также может повлиять на условия кредитования выбранное жилье (состояние квартиры, размещение в доме, район). Это организация оценивает на тот случай, если клиент просто не сможет погасить свои кредитные обязательства.

Как быстрее выплатить ипотеку

В Германии существуют различные финансовые инструменты, которые помогут существенно сократить срок выплаты — государственные или земельные дотации, накопительные договоры на строительство или другое.

При относительно минимальных действиях заемщика, можно сократить срок погашения ипотеки, как минимум на треть.

Варианты кредитования:

Кредит KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) — это государственный банк предлагает частным лицам независимо от возраста займы и гранты KfW под низкий процент, также реализует различные выгодные программы. Например, владельцы недвижимости, желающие сделать свое жилое пространство безбарьерным, предоставляет гранты по программе „Соответствующий возрасту ремонт” (Altersgerecht Umbauen).

Консультация у специалистов по финансам

Кто заинтересовался темой покупки недвижимости и хочет узнать больше о возможностях кредитования, может получить профессиональную консультацию финансовых консультантов. Для получения бесплатной консультации на русском языке звоните по телефону: +49(0)1573-55-48-505

Или заполните контактную форму для обратной связи

Условия ипотечного кредитования

По оценке экспертов, система ипотечного кредитования наиболее прогрессивная в Европе. Она предусматривает множество вариантов страхования рисков. Это на случай, если с выплатами по ипотечному обязательству возникнут проблемы.

На размер годовой ставки прямо влияет экономическая стабильность в стране. А вкупе с устоявшейся банковской системой ставки сохраняются на довольно низком уровне, колеблются от 1 до 5%. По отношению к значениям ее в России они очень малы.

Германия явно заинтересована в притоке инвесторов в страну, так что возможность приобрести недвижимость имеет всякий, кто располагает для этого начальным капиталом.

Конечно, существуют небольшие нюансы, но размер годовой ставки, срок кредитования и кое-какие другие обстоятельства остаются неизменными как для немецких граждан, так и для нерезидентов страны.

Таблица. 1. Основные условия ипотечного кредитования

Предложение	Показатель
Средний срок	20 лет
Процентная ставка	1,5 – 2%
Максимальная величина кредита от стоимости недвижимости	70%
для иностранцев	50%
Минимальный первоначальный платеж	30%
для иностранцев	50%
Возраст заемщика, лет
на момент выдачи	18
на момент завершения выплат	65
Дополнительные суммарные затраты при оформлении	1%

В Германии практикуют следующие разновидности ипотечных кредитов:

Annuitätendarlehen – наиболее распространенная и выгодная форма кредита. Ею пользуются граждане и фирмы, приобретая жилье для собственного пользования или сдачи в аренду.

Ежемесячная сумма выплат при такой форме кредитования остается неизменной весь срок действия договора, при этом сумма процентов за кредит с каждым месяцем все меньше, а тело кредита на такой же размер увеличивается.

Процентная ставка по ипотеке – 1-5% в год. Она прописывается в договоре и остается неизменной весь срок его действия. В зависимости от договоренностей с банком, это может быть 5,8,10,15 и до 30 лет.

В кредитном договоре практикуется закрепление права заемщика дополнительно погасить тело кредита разовым фиксированного размера платежом в начале или конце года. Это помогает значительно сократить срок погашения ипотеки.

Darlehen mit variablen Zinsen – главное отличие от описанного выше кредита – в «плавающей» процентной ставке. Ее не фиксируют жестко в договоре по кредиту. Меняется она в зависимости от показателей EURIBOR или другого индекса. В этом виде кредита часто прописывают постоянную сумму (не %) ежемесячного погашения.

Cap-Darlehen – от самого распространенного предложения отличается тем, что процентная ставка может меняться, а в договоре устанавливается ее верхняя и нижняя граница. Своеобразная страховка для заемщика от резкого повышения кредитных ставок. Правда, получателю кредита придется заплатить банку страховую премию.

Forwarddarlehen – это больше предложение от банка, чем ипотечный кредит. На время низких процентных ставок получатель кредита вправе договориться на будущее с банком о заключении нового кредитного договора, как только закончится срок текущего кредита, по действующей на настоящее время процентной ставке. Может оказаться, что в условиях резко возросших процентных ставок через 10 лет он заключит договор с банком на очень выгодных условиях. Но если ставки пойдут на убыль, можно прогореть.

Tilgungsdarlehen – при этом виде кредита сумма погашения тела кредита неизменна, а сумма процента снижается. Получается, что с каждым месяцем заемщик платит все меньше.

Fälligkeitsdarlehen – кредит, которым чаще всего пользуются девелоперы. Ежемесячно банку выплачиваются только проценты, вся сумма долга – разовым платежом в конце срока.

Расходы на оформление ипотеки в Германии

Зная, как оформить ипотеку в Германии, целесообразно также выяснить, какие расходы заемщик понесет при оформлении ипотечного договора:

услуги переводчика (при необходимости);
услуги нотариуса – 2-3% от стоимости объекта недвижимости;
услуги юриста, риелтора;
банковские расходы (открытие счета);
оформление страховки.

На дополнительные расходы потенциальный заемщик может потратить до 10% от стоимости жилья.

Как просто получить ипотеку в Германии?

Ипотека в Германии – выгодная сделка, позволяющая приобрести квартиру под 2% годовых (в России процентная ставка гораздо выше).

Однако чтобы получить ипотечный кредит в Германии, нашему человеку придется потрудиться больше, чем в России: доказать свою платежеспособность, найти подходящее жилье, соответствующее требованиям немецких банков, подготовить обширный пакет документов и многое другое.

Иностранные банки и ипотека в разных странах зарубежья

Если рассмотреть европейские страны, то можно отметить тенденцию: чем дешевле в стране жилье, тем сложнее здесь получить ипотечный кредит иностранцу. Например, квартиры в Болгарии относительно не дорогие, но взять ипотеку будет трудно, если вы не гражданин. И, наоборот, в Англии или Германии для нерезидентов более лояльные условия получения кредита, но цены на недвижимость очень высокие.

А вот в странах, где традиционно российские граждане привыкли отдыхать, например, в Турции, жилье, конечно, дешевле, но условия по кредитованию для иностранцев очень невыгодные, или слишком усложнена процедура получения займа.

Рассмотрим статистику крупнейшего интернет-каталога иностранной недвижимости Tranio. В таких странах, как Латвия, довольно низкие цены на жилье (от 40 тыс. евро), относительно других европейских стран, но и ставки по ипотеке здесь выше, приблизительно 6-9,5%. В то же время, например, в Черногории низкие ставки по кредитам под залог недвижимости (4-5%), но рассчитывать на их получение можно только имея вид на жительство.

Документы, требуемые для получения ипотеки в иностранном банке, такие же как и в банках России. Во-первых — паспорт, во-вторых — справки, подтверждающие доход, в-третьих — полный пакет документов на недвижимость. Важным условием является наличие заверенного перевода всех бумаг на язык страны, где берется кредит, а вот такого требования, как обязательное наличие поручителей, в большинстве заграничных банков нет.

Национальность заемщика не имеет никакого значения при подаче заявки на оформление ипотеки, а вот от того, резидент вы ли нерезидент, будет в большой степени зависеть, одобрят ли кредит.

Хотя документы, которые кредитная организация запросит у вас, будут одинаковыми, и, если вы являетесь резидентом, и, если не являетесь, нужно понимать, что у банка нет возможности проверить анкету иностранного гражданина досконально, ведь доступа, например, к российским базам данных у него нет. Поэтому, единственным способом минимизировать потери кредитора в случае невозврата ипотеки будет повышенный первоначальный взнос.

Как оформляется ипотека на покупку квартиры в Германии

Пошагово:

Выбрать объект. В этом может помочь риелтор. Особенно, если вы не владеете немецким языком.
Открыть счет в банке ФРГ.
Оплатить задаток.
Подать заявку на кредит. Здесь понадобится от нотариуса договор о бронировании.
Зарегистрировать сделку.
При положительном ответе сначала оформить предварительную регистрацию, затем окончательную (3 месяца).

Для немца никаких проблем при оформлении ипотеки не возникает. Что касается иностранцев, им следует помнить, что не в каждый банк можно обращаться. С нерезидентами, включая россиян, работают Commerzbank, Deutsche Bank, RaiffaseenBank, Sparkasse, Volksbank. Решение будет принято после того, как банк убедится в благонадежности потенциального заемщика.

Это интересно! Как оформить иностранцу ипотеку в США.

О том, как в Германии выгодная ипотека выживает коренных жителей городов, в видеосюжете:

Сроки оформления

По сравнению с другими странами, в Германии не спешат с рассмотрением заявки и сбором документов. Все должно быть выполнено качественно с максимально точным результатом.

Примерные сроки рассмотрения заявки могут достигать 30 дней. В оформлении сделки можно выделить 3 этапа:

подготовка всех необходимых документов. Самые минимальные сроки, за которые можно собрать все документы – 2 недели. За это время можно параллельно проанализировать рынок предложений;
личное посещение банков. Для того, чтобы точно знать какие условия предложит банк, и подсчитать проценты, нужно будет пообщаться с сотрудниками нескольких банков. На это может уйти несколько дней;
после предварительной беседы с банками ожидаем решения о выдаче ипотеки приблизительно от 3 до 4 недель.

Затем остается выбрать наиболее выгодное решение и открыть свой счёт в выбранном банке. Теперь о процентной ставке по ипотеке и других важных моментах.

На что обратить внимание заемщику

Процедура оформления кредита на приобретение жилья таит в себе немало подводных камней

Иностранцы не всегда уделяют внимание тонкостям получения займа, а после подписания договора сожалеют о своей торопливости. Еще на стадии переговоров с финансовым учреждением нужно обратить внимание на следующие моменты:

Вид ипотеки – наиболее выгодным является выбор кредита с фиксированной ставкой на весь период действия договора (об этом речь пойдет ниже).
Соотношение размера платежа и уровня доходов – оптимальным вариантом будет 40% от заработка.
Наличие личных сбережений – первоначальный взнос колеблется около 30%-50% от стоимости жилья, а дополнительные расходы составят не менее 10% от общей суммы.
Важно учитывать, что немецкие банки педантично оценивают все возможные риски

Поэтому сумма кредита напрямую зависит от того, каким образом будет оценена личность потенциального заемщика.

Дополнительные расходы

Покупка недвижимости с помощью заёмных средств всегда сопряжена с дополнительными финансовыми тратами. Чего следует ожидать?

Любой новый собственник недвижимости должен быть зарегистрирован в Grundbuch – поземельной книге. Это кадастровый регистр, в который занесены все сведения о земельных участках и находящихся на них постройках. Представляет собой что-то похожее на регистрацию собственников в Росреестре.

Чтобы получить регистрацию, необходимо будет заплатить налог на приобретаемую недвижимость. Его размер полностью зависит от рыночной стоимости и местонахождения объекта. Например, в Саксонии нужно будет заплатить 3,5% от общей суммы, а в Северной Рейн-Вестфалии – 6,5%. По законодательству налог уплачивается покупателем и продавцом пополам.

Кроме того, покупателю придётся заплатить за:

оформление права собственности (0,5-1%);
нотариальные услуги (1,5-3%);
услуги риэлтера (3-6%, но недорогое жильё может оплачиваться по фиксированному тарифу – от полутора до пяти тысяч евро);
обслуживание банковского счёта (порядка 150 евро);
оценку недвижимости, выполненную независимым оценщиком (одна-две тысячи евро);
оформление кредита (1%);
технический аудит строения на дефекты, исправность коммуникаций, качество строительных материалов (0,5-1,5%).

Как видите, траты предстоят немалые, поэтому к ним нужно быть готовыми сразу.

Чем выгоден кредит в Германии для россиян

Ипотека в Германии для российских граждан представляется довольно выгодным мероприятием по многим причинам.

Основные собраны в следующем списке:

Исключительное качество немецких жилых зданий – застройщики не экономят на материалах и стараются применять новейшие технологии при возведении сооружений.
Рекордно низкие ставки по ипотеке – в прошедшем 2018 году отмечены самые низкие показатели за десятилетие.
Гибкие требования и условия заключения контракта с финансовым учреждением – клиенты, планирующие приобрести дом/квартиру за 100 000 евро и выше, могут рассчитывать на индивидуальное снижение ставки, льготные условия по договору и другие бонусы.
Право сдавать недвижимость в аренду – несмотря на то, что по немецким законам квадратные метры, купленные в ипотеку в Германии (для россиян и не только), полностью принадлежат банку до момента закрытия договора, квартиру можно сдать в аренду, что будет частично покрывать затраты на оплату кредита.

Финансовые учреждения Германии положительно относятся к тому, что заемщик планирует сдавать жилье в аренду. Это рассматривается как дополнительный доход, который свидетельствует в пользу платежеспособности клиента. Если на стадии переговоров с банком упомянуть, что квартира будет сдаваться, то можно добиться снижения процентной ставки или других послаблений.

Большим плюсом для россиян является тот факт, что кредитные учреждения ФРГ не предъявляют отдельных требований к иностранцам. Даже в условиях непростой политической обстановки граждане РФ могут быть уверены, что отношение к ним будет таким же как к немцам, хорватам или американцам. Главное, что беспокоит менеджеров банков при рассмотрении ипотечной заявки – это 3 характеристики клиента:

Платежеспособность;
Постоянная работа;
Наличие средств для уплаты первоначального взноса.

Если россиянин соответствует заявленным требованиям, то сможет без проблем взять ипотеку в Германии.

Процесс покупки недвижимости в кредит по шагам

Весь процесс от выбора объекта недвижимости до полноправного вступления в право собственности в Германии схож с покупкой в других европейских странах, но имеет свои отличительные особенности.

1. Выбор объекта. Найти подходящий вариант можно самостоятельно через сайты немецкой недвижимости либо при помощи риэлтора (маклера). Для тех, кто не владеет немецким языком, а также не знаком с законодательством Германии в отношении сделок с недвижимостью, рекомендуется обращаться к маклерам.

При этом необязательно личное посещение страны, если покупатель доверяет своему представителю. Найти жилья можно на сайтах:

ohne-makler.net;
immobilienscout24.de;
dom-de.net;
prian.ru.

2. Открытие счета в немецком банке. В отличие от других стран Европы, в Германии требуется личное присутствие при оформлении банковского счета для нерезидентов. Потребуется загранпаспорт и документ о месте регистрации, переведенный на немецкий язык с апостилем.

3. Оплата задатка. Данный этап не всегда обязателен, но на практике бронирование объекта производится именно посредством договора о резервировании. Сумма задатка составляет в среднем 1-2% от стоимости жилья и гарантирует продавцу совершение сделки. При отказе от объекта задаток остается у продавца, за исключением случаев, когда покупатель планирует приобрести жилье по ипотеке и получает отрицательное решение от банков. Данный факт обязательно должен быть прописан в договоре. Для нерезидентов в Германии все расчеты производятся через нотариуса, который аккумулирует на своем трастовом счете все средства от покупателя и перечисляет их продавцу в полном объеме после выполнения всех обязательных процедур от обеих сторон.

4. Подача заявки на кредит. Оформление ипотеки в Германии отличается от порядка, принятого в других странах. В банк подаются не только документы на заемщика и приобретаемый объект, но и договор о бронировании, оформленный у нотариуса.

5. Регистрация сделки. В случае положительного решения банка оформление права собственности производится в 2 этапа:

Предварительная регистрация: подписание соглашения между продавцом и покупателем, подача документов в местный суд для проверки юридической чистоты и снятия записи из поземельной книги (Grundbuch)о предыдущем владельце.
Окончательная регистрация: после получения разрешения суда на перерегистрацию, покупатель оплачивает налог, а вся сумма за квартиру перечисляется со счета нотариуса покупателю, затем вновь направляются документы в суд для окончательной регистрации прав нового владельца.

Весь процесс сделки занимает достаточно длительное время: до 4 месяцев, в некоторых случаях больше, если недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита.

Условия ипотеки для иностранцев в Германии

На самом деле немецкие банки постоянно привлекают россиян и иных приезжих. Их ипотека отлично подходит для гостей, так как позволяет свободно получить великолепное жилье в Германии. Разумеется, главной причиной являются условия подписания договора.

Первоначальный взнос составляет 50%;
Процентная ставка не превышает 6%;
Небольшой пакет документов.

Такие условия подсказывают, что ипотека в Германии интересна по многим параметрам. Правда, к ней придется серьезно подготовиться, но после этого удастся быстро переехать в выбранную квартиру. Тем более что процент переплаты заинтересует даже россиян. Соответственно, полезно подробно описать каждый пункт.

Первоначальный взнос

Серьезной проблемой для всех покупателей становится первоначальный внос. Даже небольшой процент переплаты в Германии часто забывается, когда приходится подготовить половину стоимости приобретаемого жилья. Действительно, Суммы оказываются приличными, поэтому далеко не всегда человек готов к этому.

Такой большой взнос легко объясняется недоверием к приезжим. К ним местные власти не могут предъявлять никаким требованиям, поэтому ипотека в некоторых случаях превращается в потерю для финансовой организации. Из-за этого перед подписанием договора приходится передать крупную сумму, которая даст дополнительные гарантии банку.

В каких странах дешевле всего оформить ипотеку?

Среди граждан РФ уже много лет популярна недвижимость в Испании. В этой стране ипотека широко распространена и среди местного населения. Кредиты выдают под 2-3% годовых с максимальным сроком в 30 лет. Первоначальный взнос для резидентов — от 20%, для нерезидентов выше.

Одни из самых низких ставок действуют и в Германии (1-2%), однако для иностранцев их размер достигает 3%. Немецкие банки работают индивидуально с каждым заявителем: проверяют его кредитную историю, подтверждают платежеспособность (расходы на ипотеку не должны превышать трети от ежемесячного заработка), оценивают ликвидность недвижимости. Первоначальный взнос для граждан других стран составляет 40-50%.

Реализовать мечту о покупке дома или квартиры в Великобритании можно с помощью ипотеки со ставкой 1,95-3,5%. Первый платеж должен быть не менее 15-25% от цены объекта, а срок, за который требуется рассчитаться с кредитором, составляет 25-30 лет. Иностранцам потребуется предоставить множество документов, большим преимуществом является наличие кредитной истории в европейской стране.

Получить ипотечный кредит по ставке 1,99-2,99% в популярной среди россиян Чешской Республике могут как юридические, так и физические лица. В среднем, параметры ипотеки следующие: срок кредитования до 20 лет, требование к возрасту заемщика – от 18 до 67 лет, валюта займа – чешские кроны. Заявка на ипотеку рассматривается 4-6 недель. Отличительной особенностью рынка ипотечного кредитования в стране является то, что при оценке потенциального заемщика могут приниматься в расчет доходы всех членов семьи, подтвержденные документально.

Об особенностях ипотечного кредитования в других странах мира мы также рассказывали в предыдущей статье.

Документы для оформления ипотеки

Перед походом в немецкий банк для оформления ипотеки стоит собрать и подготовить следующий пакет документов:

Оригинал и ксерокопию паспорта.
Анкету (ее можно скачать на официальном сайте банка, в котором собираетесь брать кредит).

Примерный список:

Справка о налогах на доходы физических лиц (НДФЛ) в течение года, которая является подтверждением доходов заемщика. Если же ипотека оформляется на юридическое лицо, то понадобится отчетность организации за год.
Документы на покупаемую недвижимость: выписка из поземельной книги, жилищный устав, фотографии с описанием планируемой покупки жилья.
Если недвижимость сдается в аренду, необходимо предоставить договор аренды.
Выписка с банковского счета, которая докажет, что имеются средства для первоначального взноса на покупку.
Документ, указывающий стоимость объекта, от независимых экспертов.

Как только пакет документов собран, можно отправляться в банк, чтобы подать их и оговорить сроки и проценты выплат.

Список документов

Документы заёмщика-иностранца

Загранпаспорт и внутренний паспорт заёмщика, а также их копии
Анкета по форме банка с личными данными заёмщика
Наличие капитала для уплаты 50% от цены объекта на счетах в банках в любой валюте (справка не старше трёх месяцев)
Подтверждение стабильного дохода (для физического лица – справки о доходах с работы, для юридического – финансовая отчётность компании)
Копии свидетельств о собственности на имеющуюся недвижимость в любой стране
Сведения об имеющихся кредитах в ЕС/США/Швейцарии, а также в родной стране
Сведения о ценных бумагах и вкладах в банках
Выписки о движении средств по счетам

Документы на недвижимость

Выписка из Земельной книги
Энергетический паспорт объекта, планировка помещения
Выписка из кадастра на земельный участок
Копия договора аренды (если недвижимость сдаётся)
Для квартир – протокол собрания товарищества собственников с расчётом коммунальных платежей
Заключение независимого оценщика о стоимости жилья

Все документы должны быть переведены на немецкий и нотариально заверены.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH: Если заёмщик – нерезидент Германии, то и справку о доходах он представляет оттуда, где живёт и работает. Годится и обычная справка с места работы в России, переведённая на немецкий язык.

Как получить большой кредит в немецком банке

Иностранцу нужно иметь постоянный доход в стране, таким доходом, например, является доход от сдачи объекта в аренду. Приведем лишь небольшой список банков, которые предоставляют ипотеку иностранцам, не проживающим в ФРГ: Deutsche Bank AG, Commerzbank AG и Volksbank eG, а также почти все ипотечные банки. Основным критерием в подобных случаях являются характеристики приобретаемого объекта. Это значит, что этими банками финансируются только объекты, приносящие доход. При этом размер коммерческой площади в объекте не должен превышать 30%. Чисто коммерческие объекты финансируют банки, которые на этом специализируются.

Преимущества и недостатки ипотеки в Германии

Минусы немецкой ипотеки для граждан России есть, но их немного:

Дополнительные немаленькие затраты на страховку, так как банки просто не согласятся выдавать ипотеку.
Предоставление выписки о заработке за целый год.

На этом минусы заканчиваются. Теперь перейдем к плюсам. Главный из них – реальная возможность купить жилье в Германии и при этом не делать больших переплат в пользу кредитора. Из опыта заемщиков, ранее оформивших ипотечные ссуды, можно сделать вывод, что закрыть задолженность вполне реально человеку со средним заработком. Уже множество россиян купили квартиры или дома на территории Евросоюза и легализовались там.

После полной выплаты ипотеки полученное жилье можно использовать для сдачи в аренду, что за определенный период даже поможет окупить переплату по ипотеке.

Ипотека для российских граждан в Германии: процедура и условия кредитования

Особенности ипотечного кредитования в Германии