Особенности сдачи квартиры в аренду в Испании

Какие квартиры сдают в аренду в Барселоне

Раньше в несезон снять недорого квартиру в Барселоне можно было даже в центре. За последний год в городе сильно ужесточились правила сдачи квартир в аренду. Еще год назад легко можно было найти недорогую квартиру в Барселоне, а теперь цены начинаются от 90€ в сутки. Кроме того местные власти ввели городской налог на каждого туриста за ночь — учитывайте это при аренде (в Букинге цена уже включает этот налог). У частников снимать квартиру через Airbnb стало небезопасно — в любой момент такое бронирование может быть отменено, поэтому в Барселоне лучше не рисковать и останавливаться в апарт-отелях либо лицензированных апартаментах.

Например, апартаменты в Villa Sagrada — расположены рядом с метро и всего в 10 минутах пешком от собора Саграда Фамилия. В современных апартаментах есть кухня и вся необходимая посуда.

Апартаменты Ática в Барселоне

Тем, кто едет в Барселону, рекомендуем не только апартаменты, но и лучшие места, где остановиться в Барселоне недорого и с комфортом.

В других городах Испании снять квартиру значительно проще и дешевле:

Как легально сдать недвижимость в Испании на Airbnb?

Как правило, в большинстве регионов требуется, чтобы вы подали заявку на туристическую лицензию перед тем, как сдавать жилье туристам. Процесс немного отличается в каждом регионе, но, как правило, осуществляется онлайн на сайте администрации.

В марте 2019 года в Испании был принят закон, который гласит, что если 3/5 владельцев здания выступают против краткосрочной аренды, они могут принять решение о запрете туристических квартир в нем. Это означает, что вы должны не только зарегистрировать свое жилье, но и получить разрешение от соседей.

Андалусия

Правительство Андалусии разрешает сотрудничество с туристическими агентствами или компаниями (типа Airbnb). Чтобы на законных основаниях сдавать квартиру на Airbnb в Андалусии, необходимо зарегистрировать недвижимость в туристическом департаменте Андалусии и согласиться с правилами Совета по туризму и спорту.

Каталония

Чтобы ваша сдача в аренду была законной, необходимо зарегистрировать жилье в муниципальных органах и подать заявление на получение туристической лицензии.

Имейте в виду, что в некоторых муниципалитетах, например, в Барселоне, получение лицензии больше невозможно. В 2017 году мэр Барселоны Ада Колау запретил новые заявки, поэтому единственный способ – это купить одну из 9.600 квартир, у которых уже есть туристические лицензии.

Валенсия

Необходимо зарегистрировать недвижимость в туристическом департаменте Валенсии, отправив официальное уведомление о своем намерении использовать недвижимость для размещения туристов. Узнать больше о законах Валенсийского сообщества в отношении размещения туристов можно здесь.

В июне 2018 года в муниципалитете был введен ряд ограничений:

• Туристическая недвижимость должна располагаться на первом или втором этаже;
• Квартира не должна находиться на одной площадке с другой частной жилой недвижимостью;
• В здании должно быть не более 50% квартир для туристов;
• Каждые 5 лет нужно продлевать лицензию.

Мадрид

Как и во многих других регионах, вы обязаны зарегистрировать недвижимость в местном туристическом департаменте (как это сделать, можно узнать здесь) и добавить номер лицензии на Airbnb.

В марте 2019 года в Мадриде были введены ограничения на количество туристических квартир в разных районах. Прежде чем сдавать недвижимость на Airbnb, свяжитесь с городским советом Мадрида.

Майорка

Подать заявление на получение лицензии на Майорке можно здесь.

С июля 2018 года введен полный запрет на туристические апартаменты в столице (Пальма-де-Майорка). Это означает, что лицензии там больше не выдаются.

Наварра

Подать заявление на получение регистрационного номера в Наварре можно здесь. Будут небольшие различия в процессе, в зависимости от того, регистрируете вы сельскую или туристическую недвижимость.

2. На что обратить внимание при сдаче жилья в аренду?

При соблюдении всех вышеперечисленных рекомендаций аренда недвижимости в Испании станет выгодным бизнесом, приносящим стабильный доход.

Вид аренды.Определитесь с видом: краткосрочная (например, только летние месяцы или постоянная, но посуточная) или долгосрочная (контракт на учебный год для студентов или контракт на 3-5 лет).

Месторасположение

Отталкиваясь от пункта 1, необходимо обратить внимание на расположение жилья. В случае туристических апартаментов желательна близость к морю или известным достопримечательностям

В случае студенческой аренды — близость к учебным заведениям и необходимой инфраструктуре (библиотеки, остановки общественного транспорта).

Тип жилья. Наибольшим спросом в городах пользуются небольшие студии и квартиры с двумя спальнями. Апартаменты с большим количеством спален проще сдавать по комнатам, а отдельно стоящие виллы с бассейном чаще пользуются спросом в летний сезон. Квартиры типа «лофт» обычно проблематично предлагать в качестве долгосрочной аренды, потому что в таком жилье по закону нельзя прописаться.

Юридические вопросы. При подготовке контракта на аренду рекомендуется изучить особенности местного законодательства. В случае краткосрочной аренды в некоторых регионах обязательно наличие туристической лицензии (например, в Барселоне). В контракте обязательно стоит прописывать все условия аренды, сумму залога, которая устанавливается владельцем недвижимости, условия расторжения контракта, личные данные обеих сторон.

Кому сдавать?При долгосрочной аренде нужно обращать внимание на наличие рабочего контракта у потенциального съемщика, наличие средств на его счету и рекомендаций от прошлых арендодателей.При краткосрочной, особенно туристической, аренде подойдет копия паспорта и визы (в доказательство легального въезда в страну). Если вы планируете сдавать в аренду виллу или другой объект с высокой стоимостью, не лишним будет также запросить справку с места работы или выписку из банка.

Договор на аренду недвижимости

Законодательство Испании четко регламентирует правовые отношения между собственником недвижимости и арендатором. Основным документом, гарантированно защищающим интересы обеих сторон, является договор аренды. Его рекомендуется заключать как при заключении краткосрочной сделки, так и для оформления долгосрочной аренды недвижимости, а заполнить его можно у любого нотариуса или же в произвольной форме.

В документе обязательно следует указать такие пункты, как:

• Идентификационные данные обеих сторон.
• Полное описание жилища с указанием его состояния, наличия мебели и других предметов интерьера, бытовых приборов.
• Оплата коммунальных услуг.
• Размер арендной платы. В случае долгосрочного контракта собственник имеет право повышать эту сумму, но только в пределах увеличения индекса инфляции.
• Сроки аренды и сроки оплаты. При этом можно оговаривать размер пени в случае просрочки платежа. Если собственник не получил своевременную оплату, он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов власти.
• Размер залога. Обычно это сумма, составляющая размер ежемесячного платежа, которая возвращается арендатору в полном объеме в конце срока договора как гарантия сохранности имущества собственника жилья. Если в течение времени аренды имуществу был нанесен ущерб, из залоговой суммы выделяется часть средств на ремонт, а остальная сумма возвращается. Если арендатор сдал жилье в полной сохранности, а залог не был возвращен, он имеет право обратиться в правоохранительные органы и потребовать выплаты процентов за каждый просроченный день.

В законодательстве Испании прописано, что капитальный ремонт жилой недвижимости должен осуществляться собственником, а небольшие работы могут быть произведены усилиями арендатора с разрешения хозяина. Кроме того, в течение долгосрочной аренды собственник имеет право отказать арендатору при наличии веских причин, но обязан сообщить ему об этом, как минимум, за месяц до истечения срока договора.

Налоги на аренду недвижимости

Доход от прибыли за сдачу жилья в аренду заносится в ежегодную налоговую декларацию, а для оплаты отчислений можно обратиться в налоговую инспекцию, имея при себе договор аренды. Согласно испанскому законодательству, собственник сдаваемой недвижимости должен заплатить налог в размере 24% от суммы, указанной в договоре. Так, налог на аренду квартиры в Испании обойдется хозяину примерно в 100-500 Евро, а на дом или виллу – в 300-2000 Евро в год.

Кроме того, как физическое лицо он обязан ежегодно платить налог на недвижимость (2% от кадастровой стоимости жилья), причем, нерезиденты страны не пользуются никакими налоговыми льготами.

Выбор агентства или самостоятельный поиск арендаторов

Людям, которые имеют достаточно много свободного времени на поиски арендаторов, превосходно владеют испанским языком и знанием законодательства, обычно приходится давать объявления в интернете. Для этого нужно сделать красивые и качественные фото своего жилища, описать его преимущества (близость к пляжам, наличие парковки, удобства и т.д.), установить конкурентоспособную стоимость и постоянно вести переговоры с потенциальными арендаторами. Это может быть достаточно непросто, поскольку требует постоянного присутствия на территории Испании, особенно, в случае краткосрочной аренды.

Гораздо проще передать все функции управляющей компании, которая за определенный процент от прибыли возьмет на себя все ваши проблемы, встречая арендаторов, заключая договора, обеспечивая порядок в вашем жилище до и после очередных гостей

При выборе партнеров необходимо очень тщательно проверять надежность и квалификацию такого агентства, уделяя особое внимание вопросам о наличии офиса в Испании, особенностях юридической поддержки и государственной регистрации. Все детали сотрудничества с компанией должны быть оформлены в контракте, заключая который вы теряете небольшую часть прибыли, но избавляетесь от многих проблем и возможных рисков, связанных со сдачей недвижимости в аренду в Испании

Аренда недвижимости для субаренды

Адольфо отмечает, что когда недвижимость сдается в аренду другой стороне с намерением передать ее третьим сторонам в субаренду, НДС облагается по ставке 21%. Примером может служить владелец квартиры в управляемом комплексе, который сдает недвижимость обратно управляющей компании, чтобы она передала его в аренду другим людям. Например, на Коста-дель-Соль используются бизнес-модели Pierre et Vacances или Marriott.

В этом случае владелец недвижимости обязан взимать с управляющей компании 21% НДС сверх арендной платы за квартиру. Таким образом, если компания соглашается платить арендную плату в размере 5000 евро в год, то счет, выставленный владельцем недвижимости компании, должен составлять 5000 евро плюс 21% НДС. Любые услуги по аренде (услуги горничной и т. д.), предоставляемые управляющей компанией арендаторам, освобождаются от НДС, но облагаются TPO, поскольку недвижимость будет сдаваться в аренду конечному пользователю, т.е. арендаторам.

Выбор агентства или самостоятельный поиск арендаторов

Людям, которые имеют достаточно много свободного времени на поиски арендаторов, превосходно владеют испанским языком и знанием законодательства, обычно приходится давать объявления в интернете. Для этого нужно сделать красивые и качественные фото своего жилища, описать его преимущества (близость к пляжам, наличие парковки, удобства и т.д.), установить конкурентоспособную стоимость и постоянно вести переговоры с потенциальными арендаторами. Это может быть достаточно непросто, поскольку требует постоянного присутствия на территории Испании, особенно, в случае краткосрочной аренды.

Гораздо проще передать все функции управляющей компании, которая за определенный процент от прибыли возьмет на себя все ваши проблемы, встречая арендаторов, заключая договора, обеспечивая порядок в вашем жилище до и после очередных гостей

При выборе партнеров необходимо очень тщательно проверять надежность и квалификацию такого агентства, уделяя особое внимание вопросам о наличии офиса в Испании, особенностях юридической поддержки и государственной регистрации. Все детали сотрудничества с компанией должны быть оформлены в контракте, заключая который вы теряете небольшую часть прибыли, но избавляетесь от многих проблем и возможных рисков, связанных со сдачей недвижимости в аренду в Испании

Сдача жилья в краткосрочную аренду

Исходя из непростых условий, которые диктует законодательство владельцам недвижимости, которую они сдают в долгосрочную аренду, все чаще совершается выбор в пользу краткосрочной. Тем более, что с экономической точки зрения она выглядит более привлекательной, чем долгосрочная. Но на первоначальном этапе в обязательном порядке придется пройти предписанные законом административные формальности и оформить туристическую лицензию. Есть возможность избежать этого процесса путем приобретения недвижимости с уже готовой лицензией, когда происходит лишь процесс ее переоформления на нового собственника.

Процесс оформления аренды и какие нужны документы

Для тех, кто отправляется в Испанию на отдых и нацелен на краткосрочную аренду, процесс оформления аренды жилья в Испании по шагам выглядит следующим образом:

Подобрать подходящий по параметрам вариант жилья

Не забывайте обращать внимание на услуги, включенные в стоимость аренды. Забронировать место

На этом этапе также нужно окончательно определиться с датой въезда и выезда

Какие подготовить документы и что учесть при подписании договора

Долгосрочный съем жилья оформляется, как правило, на срок от 1 года. Каждый год или 3 года контракт продлевается, если владелец не заявляет о своем желании занять жилье. В последнем случае съемщику должны быть предоставлены 2 месяца на сборы.

До 2021 года, если арендатор решал выселяться раньше, чем закончится контракт, он должен был выплатить всю сумму ренты за период до окончания действия договора. С юридической точки зрения на сегодняшний день это не обязательно: минимальный срок аренды может составлять всего полгода, плюс скользящий контракт на 1 месяц. Пункт относительно выплаты на случай внезапного выселения лучше обсудить заранее и внести в договор.

Для подписания договора аренды на длительный срок иностранному арендатору понадобятся:

• налоговый номер иностранца в Испании – NIE (Numero de Identidad de Extranjero);
• документ, подтверждающий платежеспособность: справка с места работы о доходах либо ее можно заменить выпиской с банковского счета;
• паспорт,;
• другая персональная информация, если это необходимо владельцу апартаментов.

Также необходимо будет внести депозит – обычно это сумма, эквивалентная арендной плате за один или несколько месяцев.

Кроме депозита, в случае краткосрочной аренды при заселении на объект хозяева требуют определенную сумму залога – то есть гарантию того, что арендатор не испортит имущество во время своего пребывания. Если в момент выезда гостей в квартире все будет в порядке, сумма полностью возвращается.

Как можно сдать в аренду недвижимость в Испании

Вначале хотелось бы сказать, что рынок арендованного жилья в Испании составляет около 20%, а в крупных и популярных туристических и бизнес-городах доходит и до 40%. За год, в зависимости от состояния и расположения недвижимости, можно получать доход в размере от нескольких тысяч, до десятков тысяч евро. Особенно рентабельно сдавать жилье в аренду, которое находится в ипотеке. Ведь таким образом можно быстрее выплатить кредит.

Как и везде, в Испанском Королевстве существует 2 типа сдачи жилья в аренду – краткосрочная и долгосрочная. Временная (краткосрочная) аренда осуществляется от нескольких суток до нескольких месяцев, долгосрочная – на несколько лет. Важным аспектом сдачи жилья в аренду, является получение лицензии. Прежде чем выставить объявление о том, что сдается жилье, нужно узнать, можно ли в данном регионе это делать. Так, с 2017 года в Барселоне больше не выдают лицензии, а вот в Мадриде можно сдавать жилплощадь и вовсе без лицензии

Важно! Если сдавать жилье нелегально, можно получить штраф до 100 тысяч евро

Процедура сдачи недвижимости в аренду должна быть закреплена соответствующим документов – договором на аренду, где арендатор и арендодатель должны прописать условия сдачи, стоимость, описать имущество и указать свои данные. Этот документ составляется в произвольном режиме, но с обязательным указанием перечисленных выше положений. Также в договоре нужно указать, кто должен уплачивать коммунальные услуги и прочие расходы на содержание жилья, здания и территории.

Особенности краткосрочной аренды

Сдача квартиры или дома на небольшой срок всегда дороже, а соответственно и более выгодна. Но стоит учитывать, что для кратковременной аренды нужно всегда находиться в поиске жильцов, следить за состоянием жилья, возможно, пользоваться услугами клининговой компании. Кроме того, может так сложиться, что в не сезон ваш дом будет и вовсе пустовать, так как туристов в это время гораздо меньше. Да, и для того, чтобы заниматься всеми заботами и хлопотами, вам нужно все время присутствовать в стране или же нанимать человека, который будет все контролировать и решать.

В чем выгода долгосрочной аренды

Долгосрочная аренда – это стабильность и уверенность в завтрашнем дне. По сравнению с временной арендой, стоимость оплаты за проживание в вашей квартире сроком на несколько лет будет немного ниже. Но так вы будете уверенны, что получите регулярную ежемесячную оплату. И при этом вам спокойно можно жить в другой стране. Зачастую квартиры в Испании сдаются без мебели и даже без техники, так что владельцу не нужно об этом забоится и нести дополнительные расходы. Стоит сказать, что оборудованная всем необходимым для комфортного проживания квартира на рынке аренды может стоить до 20% дороже. Также собственник имеет право ежегодно повышать стоимость оплаты за квартиру, правда, этот процент должен соответствовать проценту инфляции и не превышать его.

Сдавать жилье в аренду можно как самостоятельно, так и обратиться за помощью в агентство недвижимости или управляющую компанию. Компетентный риелтор – это ваша гарантия подбора хороших и добросовестных жильцов, составление договоров и решение вопросов, которые касаются сдаваемого жилья. Управляющая компания – это фирма, которая занимается вопросами всего здания, где находится ваша квартира. Такая компания может подыскать арендаторов, заключить договор, переводить оплату за аренду собственнику, обслуживать здание и территорию.

Также стоит сказать, что как арендатор, так и арендодатель защищаются законом. Арендатор может обратиться в правоохранительные органы, в случае не возврата собственником залоговой суммы. А собственник вправе требовать через суд своевременную и полную оплату стоимости аренды от арендатора.

Доходы и расходы от сдачи недвижимости в Испании

Если собираетесь сдавать жилье в аренду в Испании, будьте готовы платить налоги. Сведения о том, что жилье приносит вам дополнительный доход, в обязательном порядке должны быть внесены в налоговую декларацию. Процент налога от дохода с аренды составляет 24%, кроме того, ежегодно нужно платить 2% налога на недвижимое имущество. Эти 2% вычитаются из кадастровой стоимости жилья.

Кто буде платить ежемесячные расходы за коммунальные услуги прописываются в договоре об аренде. Оплату за ремонт, как капитальный, так и косметический, по испанскому законодательству несет владелец недвижимости.

На что обратить внимание при сдаче жилья?

Есть несколько нюансов, которым непременно стоит уделить время перед тем, как кому-то сдавать свою квартиру. Итак:

1. Месторасположение. Расценки на аренду квартиры или дома в этом государстве может существенно отличаться. Но если вы владеете недвижимостью на берегу моря или хотя бы она располагается вблизи побережья, то цена съема будет достаточно высокой. Если же у вас хотят снять жилье студенты, то чем ближе жилье будет находиться к учебному заведению, остановке и библиотеке, тем выше будет цена. Также стоимость сдачи квартиры увеличивается, если рядом находятся достопримечательности города.

2. Тип жилья. Если вы сдаете виллу или особняк, то цена будет достаточно высокой, а если же у вас небольшая квартирка, то, соответственно, стоимость ее будет также невысокой. Средние цены можно поставить на сдачу апартаментов с несколькими спальнями.

3. Вид аренды. Нужно сначала узнать, на какой срок у вас хотят снять жилье. Для учащихся или отдыхающий – это краткосрочная аренда, а для тех, кто переехал в эту страну работать, или хочет остаться здесь жить, долгосрочная.

4. Юридические моменты. Если вы сдаете помещение, вам следует заключить контракт со съемщиком. Там нужно прописать каждую мелочь. Начиная от суммы залога, и заканчивая общей стоимостью аренды. И не забывайте указать, на какой срок у вас арендуют недвижимость. Предварительно вам нужно внимательно изучить все законы того региона, где находится ваше помещение.

Если вас интересует жилье в этом государстве, то смело обращайтесь в наше агентство Yes! Mallorca Property. Мы гарантируем, что поможем подобрать для вас хорошее жилье, отталкиваясь от ваших пожеланий и индивидуальных предпочтений. У нас достаточно крупная клиентская база, поэтому результат не заставит себя ждать. Для того чтобы узнать подробности и записаться на встречу, свяжитесь с нами по номеру телефона, который указан в разделе «Контакты» на сайте. Мы вас уверяем, что вы непременно останетесь довольны сотрудничеством с нами.

Как сдать жилье в аренду на долгий срок: основные шаги

После того, как собственник определился с видом аренды, следующий шаг – обратиться в агентство недвижимости. Недвижимость сдается исключительно по договору, и чтобы обезопасить себя от неудачных квартирантов или проблем с законом, настоятельно рекомендуем воспользоваться услугами грамотного риелтора. Риелтор получает комиссионное вознаграждение от арендатора.

Собственник имеет право выбрать жильцов, изменить стандартные условия договора и указать ту стоимость квартиры и сумму залога, которую считает нужной. Стандартная сумма залога в Испании – это стоимость двух месяцев аренды, тем не менее, можно потребовать и стоимость 3-6 месяцев аренды в определенных случаях. Отметим, что существенная часть испанской недвижимости сдается без мебели и с минимумом бытовой техники (или без нее), таким образом, арендодатель не обязан вкладываться. С другой стороны, наличие качественной и красивой мебели квартиры повышает стоимость аренды примерно на 15-20%.

Управляющие компании по аренде жилья

Владелец недвижимости может либо сам сдавать в аренду свое имущество, либо обратиться в специальную управляющую компанию, которая за определенную плату возьмет на себя многие организационные вопросы.

В большинстве случаев управляющие компании предоставляют такие виды услуг:

• поиск съемщиков;
• составление арендного договора;
• ведение документации в период сдачи жилья;
• составление и сдача налоговых деклараций;
• консультирование;
• ремонт недвижимости;
• обслуживание территории (уборка, чистка бассейнов, уход за газонами и т.д.);
• страхование случаев невыплаты арендных взносов.

Комиссия управляющей компании составляет примерно 7-15% от размера арендного взноса.

Помимо управляющей компании владелец также может обратиться в агентство недвижимости. Однако в этом случае ему могут быть оказаны услуги только по конкретному помещению, которое сдается в аренду, тогда как воспользоваться услугами управляющей компании выгоднее в том случае, если необходимо позаботиться о целом здании с большим количеством помещений.

Изменения в аренде недвижимости

Ранее, в конце туристического сезона, вы могли снять квартиру в центре Испании, заплатив буквально копейки. Однако в 2020 году правила аренды ужесточились. Прежде, чем сдать квартиру в туристическом районе, арендодатель должен пройти через несколько кругов бюрократического ада.

Квартира должна соответствовать множеству критериев. Получить лицензию частникам непросто. Поэтому не стоит снимать квартиру у собственника — это нелегально, вы не заключите контракт. Если что-то случится, никто не защитит ваши права.

Еще одно важное изменение в новом законе — появившийся налог на туриста. Он заранее включен в стоимость, поэтому цены на аренду в крупных районах Испании резко подскочили. Цены на аренду жилья выросли

Цены на аренду жилья выросли

Расходы собственника при продаже недвижимости

В Испании существует практика удержания комиссии с продавцов недвижимости. Ставка риэлтора или агентства зависит от стоимости жилья и в большинстве случаев равна примерно 5 % от стоимости недвижимости. Покупка и продажа жилья в чужой стране без помощи агента или юриста, как правило, связана с разного рода проблемами, нередки и случаи мошенничества, особенно если иностранец не знает ни языка, ни местности.

Кроме оплаты услуг посредника, для нерезидентов – граждан других государств припасен еще один дополнительный платеж – налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio).

Алгоритм его расчета довольно сложен, к тому же для его исчисления  берется во внимание сразу несколько показателей:

• стоимость приобретения со всеми сопутствующими затратами на нотариуса, юристов и регистрацию;
• документально подтвержденные расходы на улучшение жилища (увеличивают первоначальную сумму);
• выручку продавца от перепродажи (базой налогообложения станет прирост стоимости реализации объекта в сравнении с покупкой).

Ставка налога зависит от суммы чистой прибыли от сделки – от 19 до 23 %.

С целью предупреждения недоплат по данному виду налога для иностранцев придуман механизм авансового удержания в размере 3 % от суммы продажи с дальнейшим пересчетом на основании поданных документов и деклараций. Это означает, что на руки продавец-нерезидент получит не 100 % оговоренной суммы, а 97 – остаток суммы покупатель должен перечислить на бюджетные счета в виде налоговой страховки.

Еще одна фискальная выплата ждет продавца недвижимости в том случае, если за время его владения жильем земельный участок под ним тоже подорожал (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana или Plusvalía Municipal).

Ставка данного налога устанавливается на уровне муниципалитетов, но не может превышать 30 % от положительной разницы между первоначальной кадастровой стоимостью земли и ее ценой при продаже недвижимости.

Налоги и другие расходы

Как собственники, которые сдают квартиру на короткий срок, так и те, кто предпочел долгосрочную аренду, одинаково должны платить налоги. Наличие недвижимости и доходы от аренды подаются в налоговой декларации каждый год в июне. Аренда, как долгосрочная, так и краткосрочная, облагается налогом в сумме 24% от полученного дохода. Для резидентов страны возможны определенные вычеты (стоит проконсультироваться со специалистом). Кроме того, добавляется налог на владение имуществом для физических лиц, 2% от кадастровой стоимости недвижимости.  Другие возможные расходы – расходы на ремонт дома и жилья и коммунальные расходы. В случае с кратковременной арендой основными расходами будут коммунальные платежи и услуги клининг-сервиса.

Рынок аренды

Разброс цен на квартиры в Барселоне очень широк и неоднороден. Основные факторы, от которых зависит стоимость аренды жилья:

• район Барселоны, в котором находится недвижимость
• полезная площадь жилища
• меблировка — отсутствие или наличие, функциональность

Другой вопрос: воспользоваться ли услугами агентства недвижимости или же проще и выгоднее снять квартиру в напрямую, без посредников. Тут все зависит от личных предпочтений, от того, что важнее для арендатора:

• выгода
• удобство
• гарантии

Если снимать квартиру напрямую, не понадобится вносить дополнительную плату — комиссионные, которые потребует любой риелтор, не только в Барселоне. Но при этом владелец может намеренно несколько завысить стоимость проживания, ведь некоторым удобнее переплачивать понемногу каждый месяц за жилье в Барселоне, чем сразу выплатить большую сумму в качестве комиссии.

Не стоит забывать и о бдительности, в Барселоне живут такие же люди, среди которых могут встретиться и мошенники. Под видом хозяина недвижимости такой человек может вымогать с потенциального арендатора деньги под предлогом задатка или залога, таким образом можно потерять немалую сумму денег и остаться без крыши над головой. Агентства же предлагают только надежные и проверенные варианты, а также предоставляют различные дополнительные услуги желающим арендовать квартиру в Барселоне.

Налоги и другие расходы

Как собственники, которые сдают квартиру на короткий срок, так и те, кто предпочел долгосрочную аренду, одинаково должны платить налоги. Наличие недвижимости и доходы от аренды подаются в налоговой декларации каждый год в июне. Аренда, как долгосрочная, так и краткосрочная, облагается налогом в сумме 24% от полученного дохода. Для резидентов страны возможны определенные вычеты (стоит проконсультироваться со специалистом). Кроме того, добавляется налог на владение имуществом для физических лиц, 2% от кадастровой стоимости недвижимости.  Другие возможные расходы – расходы на ремонт дома и жилья и коммунальные расходы. В случае с кратковременной арендой основными расходами будут коммунальные платежи и услуги клининг-сервиса.

Сколько вы будете должны заплатить с ваших доходов

Адольфо говорит, что если арендодатель является частным лицом и налоговым резидентом Испании, то он должен декларировать любые доходы от аренды недвижимости в ежегодной декларации о подоходном налоге (IRPF или Impuesto de Renta de Personas Físicas на испанском). Сумма налога, которую вы платите, будет зависеть от общей суммы, которую вы заработали в течение финансового года, хотя ряд удержаний могут быть покрыты за счет общего дохода, полученного от аренды. К применимым удержаниям относятся расходы на техническое обслуживание, годовая амортизация, проценты по ипотеке, коммунальные платежи, налоги на муниципальную собственность, сбор мусора и подобные расходы, как объясняет Адольфо. А когда недвижимость сдана арендаторам для использования в качестве основного места жительства, то арендодателям разрешается уменьшить чистую прибыль (заработанный доход за вычетом расходов) на 60%.

Если арендодателем является испанская компания, те же принципы применяются к чистой прибыли, получаемой от сдачи в аренду недвижимости. Прибыль облагается налогом по стандартной ставке корпоративного налога в 25%, если только компания не была создана недавно. В этом случае сниженная ставка в размере 15% применяется к налогооблагаемой прибыли за первые два года работы.

Если арендодатель (частные лица и компании) не является резидентом Испании и не является налогоплательщиком, то сумма налога зависит от того, где вы обычно платите налог. Если вы являетесь налоговым резидентом Европейского Союза, то Испании вы обязаны платить 19% от чистого дохода, как отмечает Адольфо. Если вы налоговый резидент страны, которая не входит в ЕС, то фиксированная ставка составляет 24% от общего дохода, так как указанные выше вычеты не применяются. В любом случае вы должны декларировать доход и уплачивать налог ежеквартально, используя форму 210.

В заключение

Приобретение недвижимости в Испании от 500 тыс. евро дает иностранцам возможность получить ВНЖ, однако карточка резидента – далеко не единственная выгода от такого вложения средств.

Арендный бизнес в Испании укрепляет свои позиции и с каждым годом становится все прибыльнее. Страну ежегодно посещают миллионы туристов со всего мира, которые вместо хостелов и отелей все чаще выбирают посуточную аренду апартаментов. Однако не менее выгодной является и долгосрочная аренда.

Если вы хотите сдавать внаем квартиру или дом в Испании, стоит внимательно изучить юридические аспекты арендных вопросов как в королевстве в целом, так и в отдельных его регионах, поскольку в каждом из них имеются свои нюансы. Например, в некоторых регионах, прежде чем сдавать недвижимость в аренду на короткий срок, необходимо оформить специальную лицензию. Кроме того, следует детально ознакомиться со ставками налогов, которыми в Испании облагается прибыль от аренды, а также остальными сопутствующими расходами.