6. Подписание купчей (Escritura Publica), Copia Simple и получение ключей
Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica de compraventa), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.
Когда уже эскритуру заверяют нотариально, покупатель обязан полностью рассчитаться с продавцом – внести основную сумму денег с учётом задатка. Вся оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.
После этой процедуры оформления покупателю даётся Copia Simple – нотариально заверенный акт, подтверждающий право собственности на испанскую недвижимость.
Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: при покупке на вторичном рынке — это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости — строительная фирма. Сделка по купле / продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.
Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством — наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж в этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.
Рекомендуется, избегать заключения сделок покупки испанской недвижимости с использованием доверенности, для 100%-й безопасности добивайтесь физического присутствия собственника или покупателя недвижимости.
Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр собственности (Registro de Propiedad), информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через 2-3 дня после подписания договора. Тридцать дней дается на оплату гербового сбора (I. A. J D.) и на представление документа в Реестре.
Резюме
- Законы Испании не ограничивают иностранцев в правах на покупку недвижимости. Можно приобретать все виды объектов.
- Владельцы любого жилья в Испании имеют право на многократную шенгенскую визу, а обладатели объектов от €500 тыс. могут получить вид на жительство.
- Обязательный участник сделки с недвижимостью – нотариус. Без него покупка не может быть зарегистрирована.
- В Испании нет фиксированных ставок оплаты услуг риелтора, этот вопрос надо обсуждать со своим агентом.
- При покупке недвижимости местные жители и иностранцы платят одинаковые налоги.
- Дополнительные расходы при покупке составляют 10–15%. Эту сумму нужно прибавлять к цене объекта.
Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости
При покупке любой недвижимости в Испании нерезидент, а также члены его семьи, имеют право на получение шенгенской мультивизы сроком действия пять лет с возможностью дальнейшего продления. Пребывать в стране по такой визе можно 180 дней в году. А в случае приобретения недвижимости стоимостью от €500 000, иностранцы могут претендовать на получение вида на жительство страны. Испанский ВНЖ дает возможность перемещаться без виз по странам Европы и пользоваться множеством преимуществ статуса «европеец». Для Испании характерна гибкая политика миграционных властей, позволяющая сравнительно легко получить ВНЖ при подтверждении финансовой состоятельности соискателя.
Дополнительные затраты при совершении сделки
Покупатель недвижимости в Испании всегда оплачивает затраты на ее регистрацию. Так, помимо общей суммы стоимости объекта и налоговых сборов, будущий собственник оплачивает около 1,5% на регистрацию, услуги нотариуса, составление нотариальных актов и оплату госпошлин. В случае получения ипотечного займа возникают дополнительные затраты на оформление ипотеки, которые в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.
Пять советов эксперта всем покупателям недвижимости в Испании:
1. Четко поставьте перед собой цели покупки и, в зависимости от этого, выбирайте регион. Если вы не уверены, хотите вы переезжать в страну на ПМЖ, получать доход от аренды или просто отдыхать в Испании – проконсультируйтесь с профессиональным риэлтором.
2. Обязательно обращайтесь за услугами в профессиональные агентства недвижимости. Они помогут найти максимально соответствующий вашим целям объект, совершить юридически грамотную сделку, а также предоставят услуги постпродажного обслуживания.
3. Еще до заключения сделки оцените все суммы дополнительных затрат на налоги, коммунальные платежи и обслуживание недвижимости и поймите, точно ли вы сможете их регулярно оплачивать.
4. Не бойтесь приобретать недвижимость в ипотеку. Ставки по ипотечному кредитованию в Испании сейчас очень привлекательны, а условия получения займа для иностранцев выгодны и просты.
5. Убедитесь в том, что объект прошел полную юридическую проверку перед тем, как заключается договор купли-продажи. На нем не должно быть никаких обременений. Если есть хотя бы один пункт, вызывающий сомнение, откажитесь от сделки.
Аренда жилья в Испании
Этот процесс крайне прост – ввиду развитости рынка аренды в стране. На курортах снять квартиру можно в течение дня, достаточно обратиться в практически любое туристическое или риэлторское агентство, имея на руках только паспорт с въездной визой и деньги. Можно при этом поискать по объявлениям в газетах и на улице частных арендодателей, но тогда вам придется проявить внимательность при подписании договора аренды или при заключении устного соглашения.
Арендовать жилье в Испании можно как на короткий, так и на длительный срок. Как правило, иностранцы снимают квартиры и дома для отдыха, реже – для длительного проживания или сдачи в субаренду на короткие сроки. Поэтому краткосрочная аренда популярнее долгосрочной. Сами испанцы предпочитают покупать жилье: рынок длительной аренды в стране развит довольно слабо по сравнению с остальной Европой.
Длительная, как правило, заключается по фиксированной месячной арендной ставке и предполагает самостоятельную оплату коммунальных платежей. Ставки по краткосрочной аренде зависят от сезона, плата рассчитывается понедельно (реже помесячно). Коммунальные платежи обычно включены в стоимость, часто сюда же входят сервисные услуги, такие как уборка и смена белья.
Законодательно арендатор защищен сильнее арендодателя. По закону взаимоотношения обеих сторон регламентируются двусторонним договором, в котором должны быть подробно указаны все права и обязанности.
Аренда квартиры или дома может стать первым шагом к его приобретению: арендатор имеет первоочередное право на покупку жилья, если владелец решает его продать.
Юридический статус недвижимости
До оформления сделки следует узнать о количестве собственников покупаемой недвижимости, проверить документы, подтверждающие легальность ее возведения, а также обременения.
До оформления сделки нужно проверить количество собственников.
Новостройки
Приобретая квартиру в строящемся доме, нужно узнать, есть ли у застройщика:
- лицензия на данный вид деятельности;
- заключение об окончании строительства;
- сертификат, подтверждающий статус жилья;
- разрешение на начало заселения;
- 10-летнее гарантийное обязательство на качество произведенных работ.
Иностранцу сложно разобраться во всех тонкостях законодательства, поэтому не стоит пренебрегать помощью профессионального юриста.
Вторичный рынок
Покупая недвижимость на вторичном рынке, владелец должен представить пакет документов, состоящих из таких справок:
- выписки из реестра собственников;
- кадастрового сертификата с перечислением качественных и количественных параметров объекта;
- энергетического сертификата;
- данных из налогового органа об отсутствии задолженностей.
Земельный участок
Главным документом в этом случае будет разрешение на строительство на данной территории.
Некоторые из наделов продают с обременением по сервитуту – с разрешением на проход соседей по этому участку.
Собственный магазин – это выгодно и просто
Испания является членом Европейского союза и в своей экономической деятельности руководствуется, в частности, законодательством и директивами ЕС в отношении малого предпринимательства. Если вы полны энергии и желания работать, бюрократические процедуры Испании не покажутся вам чрезмерно сложными. И тогда открытие магазина станет вашим новым способом самореализации и получения стабильного дохода.
Специалисты Центра услуг для жизни и бизнеса «Испания по-русски» готовы помочь вам на всех этапах открытия магазина – от оформления виз и составления бизнес-плана до получения резиденции и всех видов лицензий.
Статья оказалась полезной?
Да
(5)
Ваша критика помогает нам улучшать контент. Напишите, пожалуйста, что не так.
Отправить
Нет
(0)
Источник
С чего начинать процесс покупки
Для начала можно снять жилье на несколько месяцев в выбранном районе и заняться осмотром недвижимости через местные агентства. Однако немногие могут выделить на это время и ресурсы – большинство потенциальных покупателей вынуждены специально прилетать для осмотров. Можно согласовать поездку с агентствами, распланировав ее самостоятельно, можно отправиться в бесплатный ознакомительный тур – такую услугу предлагают многие компании.
После того как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, взносы по ипотечному кредиту.
Ужесточилась процедура открытия банковского счета для нерезидентов в Испании: если раньше было достаточно паспорта, то сейчас банки запрашивают документы, подтверждающие официальный источник дохода, в том числе налоговые декларации со штампом соответствующего ведомства. Такие меры введены в связи с программой по предотвращению отмывания денег и финансирования террористических организаций.
При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку (VISA, MASTERCARD).
Расходы покупателя при покупке недвижимости в Испании.
При покупке недвижимости покупателя ждут следующие расходы:
- оплата налога 10% от цены объекта по договору (помним, что очень часто по договору вы платите одну сумму, а вне его — чуть больше — все это по соглашению сторон),
- нотариальные расходы (в среднем — 200-300 евро),
- расходы на регистрацию права собственности (в среднем 150-300 евро — зависит, естественно, от объекта, его кадастровой стоимости, местоположения т.д.),
- комиссия агентства недвижимости, если оно помогало вам покупать (3% от стоимости объекта плюс НДС 21% и выше, у каждого агентства свои расценки, есть и 4% +НДС),
- получение НИЕ (госпошлина 10 евро за каждый, если делаете у меня, то работа по получению входит в цену комиссии, если делаете НИЕ отдельно от покупки, то от 50е за каждый),
- сделать копии договора купли-продажи, паспортов, НИЕ и т.д. (около 10-20 евро),
- переводы документов для открытия счета в банке. Суммы иногда бывают серьезные, и 1000е и 2000е, но это когда получаем ипотеку — там, сами знаете, бумажной волоките нет конца и края. Переводы дорогие, потому как присяжные, т.е. сделанные аккредитованным переводчиком, указанном в списке Минюста. Плюс, на некоторые документы нужен апостиль (на доверенности, в основном). Перевод пары бумажек — около 100-150е.
- в некоторых банках берут оплату за выписку чека. Это, на мой взгляд, неуважение к клиенту. Я бы в таком банке вообще счет открывать не стала бы. Например, самый дорогой банк в обслуживании — Сантандер — берет за каждый выписанный чек комиссию 180 евро. В банке ББВА чеки выписывают бесплатно первые полгода после открытия счета. Сабадель — платно, но если оформите страховку на покупаемую квартиру, то чеки обойдутся в копейки. Цена за чеки обычно зависит от суммы, на которую они выписываются. В основном, это процент от суммы.
- страховка квартиры. Увы и ах, несмотря на то, что данные траты не обязательны, банки обнаглели последние годы и требуют оформления страховки в добровольно-принудительном порядке. Страховка может быть любая — жизни, здоровья и т.д. Выгоднее оформить её на квартиру, ведь, в 99% случаев, страховка жизни и здоровья покупателям из других стран не нужна.
Теперь вы знаете немного больше о налогах и декларациях для покупателя в Испании. При появлении новой информации или изменениях в законах на эту тему, я буду дописывать все в эту статью.
Теперь поговорим о налогах с декларациях.
Как проходит процедура покупки?
После того как вы определились с площадкой, необходимо запросить следующие документы:
Выписка из реестра прав собственности для получения информации о собственниках. Например, если объект наследуется сразу несколькими людьми, время обработки транзакции может значительно увеличиться.
Информация о наличии или отсутствии долговых обязательств (например, ипотеки).
Свидетельство об уплате муниципальных налогов.
Кадастровый номер и реестр.
Информация о назначении земли.
Информация о возможных ограничениях строительства или утилизации, если участок находится рядом с дорогой или лесополосой.
Наличие земельных сервитутов
Например, он въехал в собственность, а оказалось, что этот участок всегда был местом для загона коров и местные жители просят оставить его в таком виде, или они решили провести через этот участок газопровод.
Топография местности.
Если строительство дома все же планируется, перед покупкой важно проконсультироваться с архитектором. Дело в том, что в Испании действуют нормативы, влияющие на этажность зданий, декоративные элементы, цвет наружных стен, кровельные материалы и даже заборы.
Если вам посчастливилось купить участок недорого, вам нужно понимать, какими должны быть параметры будущего объекта, есть ли ограничения по высоте здания в этом районе.
Коммуникации имеют большое значение. Если придется их обманывать, обещайте серьезные траты.
Для заключения сделки покупателю потребуется:
- Паспорт.
- Счет в одном из испанских банков.
- Идентификационный номер иностранца (NIE), который выдается отделением полиции на основании заграничного паспорта.
Следует позаботиться об открытии счета заранее, так как испанцы не склонны к операциям с наличными.
На первом этапе подписывается предварительный договор и вносится задаток. Основной договор заключается в присутствии нотариуса и участников сделки. После этого сайт перерегистрируется в Реестре и оплачиваются все сборы.
1. Открытие счета и подтверждение источников доходов
После того, как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого, в дальнейшем, должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту. Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет порядка несколько минут. Чаще всего для этого необходим только действующий загранпаспорт. Банки в Испании работают по будням с 9 утра до 14:00.
Сертификат не резидента ЕС из полиции
В 2014 году, некоторые банки (например, Citi) для открытия счета требовали предоставления сертификата из полиции о том, что иностранец точно не является резидентом Европейского союза. Подготовка такой справки может занимать до 10 дней. При подаче заявления на получение сертификата можно написать доверенность на агента, который сможет забрать сертификат и тогда вам не придется приходить за ним в полицию повторно.
В том же Citibank у россиян требовали копию внутреннего паспорта и брали 24 часа на принятие решения об открытии счета.
Счет может открыть и агент покупателя по нотариальной доверенности.
При открытии счета в евро сама операция открытия будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После, вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку.
Предоставление документов о легальном происхождении средств
На 2022 год не имеет смысла переводить крупные суммы из России в Испанию, заранее не согласовав этот перевод с банком, так как деньги будут скорее всего заблокированы до предоставления документов, подтверждающих их легальность.
Подтверждающая документация о происхождении средств должна быть представлена бенефициаром перевода, чтобы оправдать как сделку между заказчиком и бенефициаром (например, дивиденды от предпринимательской деятельности), так и происхождение средств.
В испанских банках не существует закрытого списка документов, которые должны требоваться от клиентов, поскольку клиенты имеют полную свободу выбора документов для представления, чтобы оправдать транзакцию и происхождение средств.
Для анализа представленных документов необходимо, чтобы они, насколько это возможно, были легализованы на испанском языке (Гаагский апостиль или консульская печать) и должным образом переведены на испанский язык присяжным переводчиком. В противном случае нет абсолютных гарантий, что документация может быть принята.
Налоги и сборы
– Как и в других государствах, при покупке вторичной недвижимости в Испании существуют региональные различия в суммах налога на переход права собственности, Impuesto de Transmisiones Onerosas. Сумма налога может колебаться от 7% до 11%. К примеру, при заключении сделки в Каталонии покупатель уплачивает налог на переход права собственности в размере 10%, а в Андалусии действует более гибкая шкала, сумма налога рассчитывается прогрессивно и колеблется от 8% до 10%. То есть за виллу, приобретаемую за €1 млн, первые €400 000 облагаются по ставке 8%, с €400 000 до €700 000 – 9%, и с €700 000 до €1 млн – 10%.
– При заключении «первичной» сделки покупатель оплачивает НДС (IVA) в размере 10%, если недвижимость приобретается у застройщика, а также гербовый сбор (AJD), достигающий 1,5% от стоимости объекта.
– При покупке земельных участков сумма налога составляет 21%. При этом приобретение дома на участке земли облагается по ставке 10%.
– Продавец также уплачивает налог на изменение кадастровой стоимости Plusvalía Municipal, но его сумма незначительна, отличается от муниципалитета к муниципалитету и рассчитывается по довольно сложной прогрессивной шкале, которая зависит от времени, в котором недвижимость была в собственности.
– При продаже недвижимости в Испании иностранцы уплачивают налог на прибыль в размере 3%.
Особенности совершения сделки
При сделке купли-продажи недвижимости в Испании обязательно присутствие продавца и покупателя недвижимости или их поверенных представителей. Сделку проводит государственный нотариус – региональный представитель Регистрационной палаты, законный представитель власти. Все документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, «проходят» через нотариуса, что является гарантией надежности и законности покупки недвижимости в Испании. Сертификаты об отсутствии обременений объекта, грамотное составление договора, открытие банковских счетов, переход права собственности – все эти процессы проходят при непосредственном участии нотариуса.
Дополнительно грамотные покупатели могут заручиться помощью адвоката или юриста для 100% уверенности в максимально тщательной проверке объекта на наличие ограничений. Во время подписания договора настоятельно рекомендуется участие аккредитованного переводчика, который разъяснит покупателю все особенности сделки в мельчайших деталях. Данные переводчика будут фигурировать в данных договора, как дополнительная гарантия верно переданной информации.
Как добраться
Чаще всего в Испанию летят самолетом. На территории страны 48 аэропортов, крупнейшие находятся в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Аликанте, Малаге, Севилье и на острове Ибица.
Большинство регулярных международных полетов осуществляется из Мадрида и Барселоны. В отпускной сезон напряженно работают и аэродромы Пальма-де-Мальорки, Тенерифе-Сур, Лас-Пальмас-де-Гран-Канарии, Малаги, Лансароте, Ибицы, Аликанте, Фуэртевентуры и Менорки.
Международные аэропорты есть на каждом из Канарских и Балеарских островов, кроме Йерро, который принимает лишь самолеты внутренних линий, и Гомеры, где нет аэродрома.
Регулярные рейсы из России в Испанию совершают авиакомпании «Аэрофлот» (из Шереметьево в Мадрид, Барселону и Малагу), Iberia (в Мадрид из Домодедово, в Барселону из Пулково), S7 (в Мадрид и Аликанте), «Россия» (в Аликанте и Барслелону), «ВИМ-Авиа» (в Аликанте), Utair (в Мальма-де-Майорку и Барселону), «Уральские авиалинии» (в Барселону и Пальма-де-Майорку).
Можно доехать в Испанию и на автобусе, дорога займет двое с половиной суток. Автобусное сообщение в Испании развито, это самый дешевый, но не самый быстрый способ передвижения. Автобусные станции есть почти во всех крупных и средних городах.
Поездами удобно путешествовать внутри Испании. В Мадриде, столице страны, два железнодорожных вокзала – Аточа и Чамартин. Помимо обычных поездов, существуют экскурсионные. Однако следует иметь в виду, что опоздания на железных дорогах Испании – дело привычное. Исключением служат скоростные составы – при их опоздании больше чем на пять минут пассажирам возвращают билеты.
Также для передвижения между городами выгодно арендовать автомобиль – в Испании хорошее качество дорог. В прокате бывают машины всех классов. Цены на их аренду в агентствах примерно одинаковые. Рекомендуется арендовать машину в тех агентствах, где предусмотрена страховка от всех рисков.
Также важно обратить внимание на то, есть ли какие-либо ограничения на эксплуатацию арендованной машины (скажем, на суточный или недельный пробег), требуется ли наполнить бак при возврате. Для проката автомобиля понадобятся паспорт, водительские права с открытой категорией В (на каждого желающего сесть за руль) и кредитная карточка (наличные деньги в агентствах как правило не принимаются)
Можно совершить путешествие морем с материковой части Испании на Балеарские острова (Ибица, Майорка) или острова Канарского архипелага (Тенерифе). Морское сообщение осуществляют компании Trasmediterranea, Naviera Armas и Fred Olsen.
