Аренда и покупка недвижимости в Хемнице

Какова стоимость жилья и какие еще расходы предстоят покупателю

Как уже отмечалось выше, стоимость однокомнатной квартиры, загородного дома или шикарной виллы зависит от многих факторов, основными из которых являются месторасположение объекта, его площадь, год постройки, наличие инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому можно купить скромную квартиру на 30 квадратных метров за 40 000 евро, а можно потратить на это и все 200 000 евро.

Цены на большинство вариантов, представленных на рынке недвижимости, колеблются в диапазоне от 1 000 до 3 000 евро за квадратный метр. Эксклюзивные объекты стоят гораздо дороже и стартуют от 1 500 000 евро.

Средние цены на жилую недвижимость в крупных городах Германии в 2019 году

Город	Средняя цена в евро за м2
Кельн	3520
Гамбург	4820
Берлин	4110
Дортмунд	1790
Штутгарт	4350
Дюссельдорф	4250
Эссен	1790
Мюнхен	7190
Франкфурт-на-Майне	4490
Лейпциг	2250

Для покупки жилой недвижимости потребуются только деньги и паспорт. Если сделка оформляется от имени юридического лица, придется взять документ из Торговой палаты, подтверждающий законность деятельности компании на рынке.

Если к поиску жилья привлекается маклер, будьте готовы заплатить процент от суммы сделки (как правило, от 3,57 до 7,5%). Размер агентского вознаграждения на законодательном уровне не регулируется, и некоторые агенты этим пользуются. Поэтому чтобы сэкономить, лучше ищите варианты жилья без посредников!

Стоимость услуг нотариуса составляет фиксированные 0,7% от договорной цены недвижимости. Еще 0,8% придется заплатить за внесение информации о собственнике в Поземельную книгу.

Если квартира покупается за счет кредитных средств (ипотечное кредитование), берется дополнительная плата в размере 0,5%.

Покупка недвижимости не облагается НДС, однако существует фиксированный налог на приобретение земельного участка, который варьируется на уровне 3,5-5% и зависит от территориального расположения объекта

Обратите внимание: если вы захотите продать квартиру или дом, купленные менее 10 лет назад, вам придется заплатить налог на прибыль от спекулятивных сделок

Какой спрос на аренду недвижимости в Германии?

Для российских граждан возможность сдавать в аренду собственную недвижимость в Германии является довольно актуальной, так как за последние годы курс евро по отношению к российскому рублю только увеличился.

Население Евросоюза довольно мобильное. Около 30% европейцев постоянно арендует жилье. В ФРГ такой показатель еще выше и составляет 48%. Если брать немецкие мегаполисы, то там доля арендаторов превышает 50%. Например, арендаторами квартир в Берлине являются 80% населения, в Гамбурге — 70%, в Штутгарте — 75%.

Немцы любят долгосрочный съем жилья, но с учетом такой высокой доли мобильного населения переезды происходят повсеместно в каждом районе. Когда иностранец приобретает недвижимость в Германии в мегаполисе (категории А), он имеет высокие шансы быстро найти квартирантов на долгий срок.

Еще одной причиной высокого спроса на аренду недвижимости в Германии являются иммигранты. Их приток в страну постоянный. Еще пять лет назад ФРГ занимала второе место в мире по количеству выдачи ВНЖ иностранцам после США. По статистическим данным, население Берлина ежегодно увеличивается на 50 тысяч человек  и уже составляет более 3,5 млн без пригородов.

Миграционная политика направлена на иммиграцию образованной части населения, имеющей квалификацию. Простым беженцам из бедных стран редко предоставляют вид на жительство. Поэтому мигранты в Германии представляет собой население, имеющее деньги на съем хорошего жилья с ремонтом по привлекательным арендным ставкам.  

Недвижимость в Германии арендуют даже немцы, которые владеют другими жилыми объектами. Например, немец может купить квартиру в ипотеку, но не жить в ней, а сдавать в аренду. Сам же он снимет апартаменты попроще, чтобы платить ипотеку разницей между получаемой и отдаваемой арендными платами.

Многие немцы в возрасте, когда их дети становятся самостоятельными и живут отдельно, понимают, что комнаты в их большом доме простаивают. Поэтому они сдают в аренду дом, а сами снимают небольшую квартиру. 

Недвижимость специального назначения

Отели, общежития, дома престарелых, больницы, здания муниципалитета, индустриальные помещения

На такие объекты распространяются определенные требования. Например, нормы пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и прочее.

Поэтому при выборе недвижимости необходимо тщательно проверить, какие подводные камни могут встретиться на пути. Учесть требования муниципалитета, а также технические и финансовые затраты, которые могут быть с ними сопряжены. Стоит быть готовым к тому, что коммунальные расходы будут несколько выше, так как на таких объектах убираются чаще, количество мусора больше.

Рентабельность подобных объектов во многом зависит от профессионализма управляющего и надежности арендаторов. Дело в том, что в случае банкротства арендатора, найти ему замену будет непросто, так как изначально здание строилось под определенные нужды и запросы.

Таким образом, управление таким активом потребует большего контроля и времени. Даже если все коммунальные расходы в соответствии с договором несет арендатор, управляющая компания строго контролирует выполнение норм и условий договора.

Банки понимают все вышеперечисленные риски, потому выделяют деньги на такие проекты крайне неохотно, к тому же не во всех финансовых учреждениях есть специалисты, способные сделать необходимую для получения кредита оценку здания. Чаще всего такие объекты получают финансирование через государственные программы или Банк реконструкции и развития.

Но в инвестициях в особую недвижимость есть и огромное преимущество – договор с арендатором в таких случаях обычно подписывается на очень долгий срок: он может достигать 30 лет.

Сроки эксплуатации таких объектов колеблются от 60 лет для общежития до 75 лет для зданий муниципалитета. Рентабельность особой недвижимости составляет от 4% до 8% – на нее влияют те же факторы, как в случае с жилыми или коммерческими зданиями.

Инвестировать в особую недвижимость стоит только тем, кто разбирается в особенностях этих направлений. Инвестор должен быть способен провести тщательный технический, стратегический, юридический и финансовый анализ объекта.

Типичный инвестиционный период для особой недвижимости – от 25 лет и выше.

В какую недвижимость инвестировать: сравнительная таблица
	Доходные жилые дома и комплексы	Коммерческая торговая недвижимость	Недвижимость специального назначения
Типы договора аренды	Бессрочный	10-15 лет	25-30 лет
Количество арендаторов	10-100	1-10	1
Управление 1000 кв. м (16 квартир, 1 супермаркет)	€4 480	€3 300	€3 300
Коммунальные расходы	Большинство расходов несет арендатор, по закону	Часть расходов несет собственник, по договору	Часть расходов несет собственник, по договору
Срок эксплуатации здания	80 лет	40 лет	60-75 лет
Стоимость обслуживания здания	€5 360	€2 680	От €2 680
Простои	2%	4%	4%
Капитализация	В среднем, 3%	Зависит от местоположения и длительности договора, не исключено падение стоимости объекта	Зависит от местоположения, длительности договора и ликвидности арендатора, не исключено падение стоимости объекта
Ликвидность	Высокая, зависит от местоположения	Высокая, зависит от срока договора аренды	Средняя
Рентабельность	От 3% до 7%, зависит от местоположения и технического состояния здания	От 4% до 10%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора	От 4% до 8%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора
Стоимость участка	Кадастровая	Кадастровая, плюс стоимость разрешения	Кадастровая
Выбор предложений	Большое количество предложений online	Большинство предложений offline	Большинство предложений offline
Типичные цены	От €150 000 до €1 000 000	От €500 000 до €2 000 000	От €1 000 000 до €5 000 000
Типичные риски	Устаревшие планировки и внутренняя отделка квартир	При сокращении срока договора на аренду падает стоимость объекта	Банкротство оператора

Исторические памятники и музеи в Хемнице

Красная башня

Является вторым символом города после памятника Карлу Марксу и самым старинным зданием. Построенная еще в конце 12 века башня служила как жилье. Позже ее соединили с укреплениями, а внутри разместили суд и городскую тюрьму. 

Церковь Stadtkirche St. Jacobi

Церковь была построена в 14 веке вместо старого римского сооружения. Она очень сильно пострадала во время второй мировой войны и была реконструирована только в 90-х годах. Ей постарались сохранить первоначальный вид, однако новое здание все же ее мало напоминает.

Церковь Petrikirche Chemnitz

Церковь Святого Петра привлекает множество туристов своим великолепным видом в неоготическом стиле, хотя она была построена уже в конце 19 века. Кирпичные стены ярко контрастируют с декоративными элементами из песчаника. Внутри залы украшают оригинальные скульптуры из зеленого мрамора, сохранился орган (1912 г.). Рядом с ней на Театерплатц возвышается прекрасное здание городской оперы, проект которой разработал Ричард Мебиус в начале 20 века. Ее восстанавливали два раза после войны, и сейчас это новейший оперный театр в Европе.

Смотровые башни

Хемниц примечателен двумя смотровыми башнями. Старый Ратхаус построен в 15 веке в стиле поздней готики, и при строительстве нового Ратхауса стояла задача сделать его гармоничным архитектурным продолжением старого, что прекрасно удалось.

Музей Гунценхаузера

Основой фонда музея является частная коллекция из Мюнхена. Здесь можно познакомиться с современными произведениями искусства и с классикой в стиле модерн.

Промышленный музей

Он располагается внутри закрывшегося после объединения Германии промышленного предприятия. Здесь демонстрируется история развития промышленности в регионе, начиная с 18 века. Все экспонаты действующие, и можно посмотреть, как работали старые станки.

Естественнонаучный музей

Он размещается в здании дворца культуры и знаменит неординарной экспозицией “Каменный лес”, состоящей из окаменелостей целых деревьев, обнаруженных 300 лет назад. Эти экспонаты вызывают множество споров среди научных кругов.

Переезд на ПМЖ в Германию: останавливаем выбор на Хемнице

Хемниц — город в федеральной земле Саксония, расположенный на близком расстоянии от чешской границы, и только в 100 км от популярного чешского курорта Карловы Вары. Это невероятный муниципалитет, в котором удачно сочетается прошлое с настоящим. В годы войны город был разрушен, уцелели только отдельные его достопримечательности. Впоследствии, центр начали массово строить и обновлять. Строительство развивалось стремительными темпами, Хемниц получил статус — «Город современности». Сейчас он считается новейшим городским центром в стране.

Однако, из старой жизни города, осталось тоже очень много интересной архитектуры. Каждый, кто здесь хотя бы раз побывал, обязательно должен посмотреть на памятник Карлу Марксу, который имеет просто нереальные масштабы. Не менее важным символом города является «Красная башня». Самая известная панорама города — это городская площадь с двумя ратушами, старой и новой. Интересно взглянуть и на церковь Святого Иакова, построенную еще в 14 веке. Особняк Зигертше построен в стиле барокко, является основным украшение города, ведь здание действительно невероятно выглядит благодаря светло-розовым стенам и бежевым окнам. Как и в любом крупном немецком городе, в Хемнице имеется пышная и очень красивая опера, расположенная в центральной части мегаполиса. Есть здесь и целые кварталы, по которым можно прогуливаться и наслаждаться прекрасными локациями. Одним из таких считается квартал Кассберг. В этом регионе расположен Замковый холм, окруженный большим парком, здесь прекрасно может провести день целая семья.

Вообще, город удачно подходит для семейной жизни. Большое количество парков, зеленых зон, зоопарк, музеи, кукольный театр, галерея. А еще именно здесь, уже более 20 лет подряд проводится международный кинофестиваль «Schlingel». Планируя переезд на ПМЖ в Германию, нужно учитывать такие факторы, как наличие культурной жизни, хорошей инфраструктуры, высокого уровня образования и медицины. Хемниц прекрасно подходит по этим параметрам.

Если захочется провести уик-энд за городом, есть прекрасная возможность посетить красивейший город — Дрезден, мощный туристический центр, который расположен всего в 70 километрах отсюда. А еще в окрестностях Хемница, есть два исторические замки, Рабенштайн и Клоффенбах. Локации тоже туристически привлекательные, поэтому вокруг замков хорошо развита инфраструктура. Немало гостиниц, ресторанчиков и самое главное отличное сообщение с городом.

Ко всем окрестностям и соседним городам, можно добраться скоростным поездом, автобусом, или на собственном авто. Ближайший аэропорт находится в том же Дрездене.

Мегаполис известен в мире благодаря своим достижениям в области машиностроения. Когда-то, здесь функционировал масштабный завод Гартмана и автозавод VEB Barkas-Werke, которые выпускали разнообразные паровозы, грузовики, микроавтобусы. На сегодня их заменили другие промышленные предприятия. Самым известным из них является завод автомобильных двигателей компании Volkswagen.

Гражданство Германии при покупке недвижимости

Гражданство Германии при покупке недвижимости через открытие бизнеса может предоставляться иностранному заявителю после 5 лет проживания в статусе ПМЖ и общего времени пребывания в стране не менее 8 лет.

Список основных документов для оформления ПМЖ:

• заграничный паспорт;
• полис медицинского страхования;
• свидетельство о рождении;
• фотографии стандартного размера;
• подтверждение владения немецким языком на уровне B1 и выше;
• документ о наличии места для постоянного проживания;
• документы, подтверждающие владение бизнесом.

Основные требования к заявителю на гражданство:

• срок постоянного проживания в Германии от 8 лет;
• проживание в стране с ПМЖ не менее 5 лет;
• наличие собственного или арендованного жилья;
• финансовая обеспеченность;
• отсутствие судимостей и проблем с законом;
• уровень владения немецким языком не ниже B1;
• подтверждение знаний культуры, традиций и истории Германии;
• отказ от родного гражданства.

Перечень основных документов на оформление гражданства Германии:

• заграничный паспорт;
• заявление;
• карта ПМЖ;
• свидетельство о рождении;
• свидетельство о браке;
• сертификат об уровне владения немецким языком;
• сертификат об успешном тестировании на знание культуры, истории и традиций Германии;
• справка о несудимости;
• подтверждение платежеспособности;
• автобиография для заявителей старше 16 лет;
• фотография 3,5 х 4,5 см.

Как осуществляется процедура получения гражданства Германии через недвижимость

Заявитель приходит на прием в Ведомство по гражданству, где получает бланк для заявления и список необходимых документов. Далее ему необходимо подготовить досье и подать его в Ведомство по гражданству, а также оплатить сервисный сбор. Потом кандидату нужно зарегистрировать в учреждении отказ от своего родного паспорта. Как только представители Ведомства примут решение о предоставлении иностранному заявителю статуса гражданина Германии, претендента пригласят посетить госучреждение для получения соответствующего свидетельства. После этого новоявленному немецкому гражданину нужно будет записаться на прием в паспортный стол, чтобы подать запрос на оформление паспорта и других обязательных документов ФРГ.

Преимущества гражданства Германии:

• права и свободы гражданина ЕС;
• возможность свободно перемещаться по всей территории Евросоюза;
• право выбора любой страны ЕС для жизни и работы;
• трудоустройство и бизнес наравне с коренными жителями ФРГ;
• безвизовые путешествия в 190 стран мира;
• высокие зарплаты и хорошее социальное обеспечение;
• современное медицинское обслуживание и качественное образование;
• право голоса на государственных выборах и возможность подать свою кандидатуру;
• жизнь в стабильном государстве с устойчивой экономикой.

Получение ВНЖ Германии при покупке недвижимости подразумевает оформление вида на жительство на основании открытия собственной компании и регистрации приобретенного недвижимого имущества в качестве инвестиций в бизнес. Этот вариант иммиграции подходит иностранцам, которые хотят в краткие сроки и при сравнительно небольших вложениях получить статус ВНЖ Германии с дальнейшей возможностью оформления карты ПМЖ и гражданства.

Немецкое законодательство строго регулирует данную процедуру, поэтому правильное оформление необходимых документов и четкое выполнение всех юридических требований являются ключевыми условиями для получения вида на жительство. Чтобы иммиграция в Германию прошла успешно, претенденту стоит обратиться за помощью к профессиональному миграционному юристу.

Покупка недвижимости в Германии и вид на жительство

Немецкое законодательство не регламентирует прямое предоставление статуса ВНЖ при покупке недвижимости. Приобретенное имущество может стать объектом инвестирования при открытии собственной компании, которая и позволит иностранному гражданину подать запрос на получение временного резидентства.

Бизнес-иммиграция является легальным условием для оформления немецкого вида на жительство. Чтобы купленное коммерческое или некоммерческое помещение стало частью процесса легализации в Германии, заявителю необходимо зарегистрировать свою фирму, назначить себя управляющим или исполнительным директором и оформить недвижимость как объект инвестирования компании.

Оформлять бизнес более выгодно по организационно-правовой форме ООО/GmbH (общество с ограниченной ответственностью) или АО/AG (акционерное общество). Требование к минимальной сумме вложений на данный момент отсутствует — с 2015 года немецкие власти отменили финансовый минимум в 250 тыс. евро и обязательное создание 5 рабочих мест в фирме.

Чтобы получить ВНЖ в Германии при покупке недвижимости через регистрацию собственной компании, инвестор сначала оформляет предпринимательскую визу со сроком действия три месяца. В течение этого времени заявителю необходимо въехать на территорию ФРГ, арендовать место для длительного проживания и начать реализовывать свой бизнес-план. Также в этот период иностранному бизнесмену нужно подать пакет документов на получение вида на жительство. ВНЖ выдается на 1–3 года с правом дальнейшего продления и потенциального оформления ПМЖ. Минимальный срок функционирования фирмы — от трех лет, на протяжении которых собственник бизнеса обязан платить налоги (25 % — на прибыль, до 17 % — на предпринимательскую деятельность) и оплачивать коммунальные платежи. После получения ПМЖ инвестор имеет право закрыть компанию, недвижимое имущество переоформить на себя как на физическое лицо и выставить его на продажу.

Поиск недвижимости в Германии

Если вы знаете немецкий язык хотя бы на начальном уровне, то можете воспользоваться самостоятельным поиском недвижимости на крупнейшем тематическом портале Германии – Immobilien Scout 24. Здесь собрана большая база объектов во всех городах страны.

Подробная база объектов недвижимости в Германии имеется и на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Германии

Обратите внимание на свежий обзор

Как искать риэлтора в Германии?

В Германии участие риэлтора в сделке не обязательно, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости. И вы можете подбирать объекты самостоятельно. Но, как правило, иностранцы редко решаются на подобный шаг и обращаются в агентства недвижимости. Не последнюю роль в этом играет языковой барьер и недостаточное знание местного законодательства.

Россияне в Германии – одни из самых многочисленных покупателей недвижимости. Нередко в агентствах недвижимости есть сотрудники, говорящие по-русски. У некоторых риэлторских компаний есть представительские офисы в Москве и Санкт-Петербурге.

Риэлтор в Германии сопровождает покупатиеля от выбора объекта до оформления свидетельства о собственности. В обязанности такого риэлтора входят также:

– Ведение переговоров с продавцом
– Предоставление консультации при подборе жилья
– Решение вопросов с банками

Обратите внимание! Риэлторская деятельность в Германии лицензируется. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у специалиста наличием разрешения на ведение маклерской деятельности в соответствии с §34 GewO

Подтверждением профессионализма риэлтора также является его членство в Ассоциации маклеров Германии (Verband Deutsher Makler).

Государственные программы финансирования покупки жилья

В Германии действуют различные госпрограммы помощи для покупки жилья. Короткая информация о некоторых из них ниже.

Baukindergeld

Так к примеру, с 2018 по 2021 год семьи с детьми могли воспользоваться государственной программой поддержки покупке жилья (Baukindergeld). Cрок этой программы закончился. В2023 году планирют запуск новой программы.

Кредит KfW

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) предлагает частным лицам независимо от возраста ссуды и гранты для покупки недвижимости под низкий процент.

Накопления для покупки недвижимости при участии государства

Накопительный договор на строительство или покупку жилья (Bausparvertrag)  — идеальный финансовый инструмент для тех, кто не хочет всю жизнь жить в арендованном жилье. При соблюдении опредлененных условий в этом договоре активно участвует государство, помогая накопить сумму для покупки или расчитаться по кредитам.

Переезд на ПМЖ в Германию в Хемниц с детьми: как отдохнуть с семьей

Несмотря на промышленное прошлое, город Хемниц великолепно подходит для семейного переезда. Кроме модерного внешнего вида он может похвастаться множеством зеленых зон, а в зимний период его окраины превращаются в горнолыжный курорт. В инфраструктуре присутствует множество мест, куда можно прийти с детьми.

Зоопарк Tierpark Chemnitz

Этот парк уместил на своей территории больше 1000 животных. В течение долгих лет здесь собирали представителей видов (186), находящихся под угрозой вымирания. Наиболее примечательна огромная коллекция амфибий. 

Ботанический сад Botanik Garden Chemnitz

Прекрасный сад в 12 гектаров, в котором можно увидеть растения Центральной Европы, множество разновидностей кактусов.

Центр космонавтов Sigmund Jahn

Расположен в парке Кухвальд, который основан еще в 1541 году. Здание центра украшает 36-метровый макет ракеты, направленный в небо. В центре размещается интересная выставка на космическую тематику. Рядом в парке пролегает миниатюрная железная дорога. 

Городской бассейн

Бассейн в Хемнице признан самым большим в Европе, его площадь составляет 50 квадратных метров. Бассейн располагает самым современным оборудованием.

Развлекательные центры Хемница

Такие центры оборудованы закрытыми игровыми площадками различной тематики. Дети в зависимости от возраста найдут себе развлечение на любой вкус: от катания на сноубордах до кулинарных поединков. Вот перечень некоторых: Jugenclub “B-Plan”, Chemnitzer Kunstfabrik, Kinder und jugendhaus “Compact”, Kinder und jugendhaus “Haus der jugend”. Если вы ищите идею для бизнес иммиграции в Германию, то открытие такого игрового центра будет кстати.

Семейный парк Indoorspielplatz Kuddeldaddeldu Chemnitz

Это игровой центр с солидной системой безопасности и развлекательными локациями, в котором можно спокойно оставить ребенка играть одного, если ему от 6 до 12 лет, а родители могут в это время совершать шоппинг. Для других возрастов обязательно присутствие хотя бы одного родителя.

Планирование продажи недвижимости

Первую квартиру в Германии я приобрёл в 2012. В 2019 продал жильё на 50% дороже и купил новое.

Раньше от покупки воздерживался из-за опасений оказаться привязанным к одному региону. На деле оказалось, что никаких особенных сложностей в процессе продажи нет. Когда возникла потребность переехать в другой город, вопрос решился за несколько месяцев.

Немецкая недвижимость растёт в цене, процент по ипотеке снизился до исторических минимумов. Ситуация создаёт устойчивый спрос на рынке. Стоит немного снизить цену ниже рыночной, и покупатели найдутся. Заработать сумму выше среднего тоже возможно, если не спешить и хорошо продумать действия.

Планировать успешную продажу жилья в Германии надо заранее. Реалистичный срок между задумкой и переходом объекта в новые руки — полгода.

Главные параметры недвижимости — состояние и местоположение. Если продаётся квартира не требующая ремонта в хорошем районе, найти покупателя на фоне нехватки жилья в Германии труда не составит.

Иначе придётся приложить немало усилий и времени для продажи по оптимальной цене.