Возможные риски
Несмотря на привлекательность Испании для иностранных инвесторов, имеются и отрицательные стороны вложения средств в местное жилье:
- цены на популярные объекты нередко завышены;
- при покупке необходимо жить в стране не менее полугода постоянно;
- ВНЖ не гарантирует получения гражданства.
Цены на жилье в Испании часто завышены.
Есть еще несколько негативных черт.
Фальшивая экспертиза при оценке недвижимости
Большинство иностранных инвесторов не могут самостоятельно оценить стоимость выбранного объекта.
В стране работают маклеры, знакомящие потенциального покупателя с факторами, влияющими на ценообразование:
- категорией жилья;
- возможностью строительства на участке;
- судебными, банковскими и прочими ограничениями;
- действующими по сервитуту требованиями и т.п.
Среди таких специалистов немало таких, которые ради получения выгоды выносят неверное решение. Поэтому при обращении в подобную организацию нужно проверить ее аккредитацию и квалификацию специалистов.
Опасность завышенных комиссионных
Чаще всего риелтором является лицо, представляющее продавца. Посредник работает за вознаграждение, составляющее чаще всего 5-10% от суммы договора. Однако недобросовестные маклеры прописывают в сделке дополнительные премии, пользуясь юридической неграмотностью покупателя и незнанием испанского языка.
Нередко риелтором является продавец.
Осторожность при заключении договора опциона на покупку
Заключив предварительные (опционные) условия передачи прав на недвижимость, приобретатель обязуется завершить контракт в обозначенный срок по назначенной цене, а продавец рассчитывает получит деньги. Многие иностранцы, невнимательно прочитав весь текст договора, подписывают решение о полной оплате сразу, а об опционной – в конце установленного времени. Таким образом мошенникам удается получить двойную цену за продажу жилья.
Учет строительных норм и правил
Автономии Королевства имеют собственные строительные нормы в отношении этажности строений, декоративных архитектурных элементов, заборов, цвета наружных стен и даже материала для крыши. Об особенностях строительства в Испании и роли архитектора вы узнаете из статьи «Как открыть свой хостел в Испании. Основные шаги по созданию бизнеса». Оцените ваши возможности с учетом архитектуры будущего строения:
- проконсультируйтесь с архитектором района или специалистом, который будет в дальнейшем помогать вам со строительством;
- узнайте возможные параметры застройки участка, ее объема и ограничения высоты здания для этой территории;
- проверьте наличие коммуникаций или возможность их проведения. Подведение коммуникаций, особенно если участок куплен в удаленной местности, предполагает серьезные дополнительные расходы. Также затраты на разводку коммуникаций вас ожидают в том случае, если участок был отрезан от большого надела.
Предварительный контракт на продажу объекта недвижимости
Еще одним документом, требующим тщательной проверки, является предварительный контракт на продажу объекта недвижимости:
- В этом документе обязательно должны быть соблюдены как интересы продавца, так и интересы покупателя
- Обычно в качестве штрафных санкций в случае отказа от сделки, покупатель лишается выплаченного задатка (как правило, он составляет 10% от стоимости покупки)
- Продавец в свою очередь, при отказе от продажи, обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере
- Обязательно проследите, чтобы контракт содержал информацию о штрафных санкциях в отношении продавца
- Предварительный контракт является официальным документом, который подписывается сторонами при обязательном присутствии нотариуса
На что стоит обратить внимание при покупке квартиры
1. В первую очередь необходимо оценить в целом местонахождение объекта недвижимости. Выяснить, кто именно проживает по соседству: собственники или квартиросъемщики, местные или приезжие. Если вы планируете в дальнейшем сдавать помещение, то именно эти люди – контингент возможных арендаторов. От района будет зависеть не только цена, но и сопровождающие расходы (налоги).
2. Близость транспорта: метро, автобусного вокзала, железнодорожной станции. Стоит попытаться разведать планы развития транспортного сообщения в ближайшем будущем, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, когда через пару лет под окнами дома будет пролегать шоссе в шесть полос или железнодорожные пути очередного скоростного поезда AVE.
3. Возраст здания, в котором находится квартира, или давность постройки дома имеют самое непосредственное влияние на цену квартиры, а также на затраты на содержание. Например, ходят слухи, что в некоторых муниципалитетах в ближайшее время ожидается проведение ремонта фасадов всех зданий старой постройки. Однако в отличие от Москвы, где капитальный ремонт делается на бюджетные деньги, в Испании средства на ремонт выделяться не будут, поэтому все бремя расходов ляжет на плечи (карманы) собственников жилья.
4. Одним из важнейших факторов, влияющих на цену/качество недвижимости в Испании, является солнце, точнее – расположение квартиры относительно сторон света, а также относительно окружающих зданий. От того, на какую сторону выходят окна, очень сильно зависит комфортность квартиры. Зимой в Испании отапливать жилье не принято, при этом в холодный сезон лучи солнца достаточно хорошо могут прогреть помещение, что может значительно сократить расходы на отопление.
5. Летом солнце припекает весьма ощутимо, и если квартира или дом весь день накаляются, то затраты на кондиционер будут почти в два раза выше, чем в случае если лучи солнца не попадают в квартиру либо нагревают ее в течение всего нескольких часов. Самое удачное сочетание получается, если летом солнечные лучи в квартиру не попадают (если избежать этого нельзя, то предпочтительнее утренние лучи, чуть хуже – вечерние и совсем нежелательны дневные); а зимой, наоборот, лучи направлены в квартиру. Небольшая шпаргалка о том, в какие часы светит солнце в зависимости от того, куда выходят окна:
- юг: зимой, весной и осенью весь день, летом в самые жаркие часы;
- юго-восток: зимой весь день, в остальное время года в первую половину дня;
- восток: весь год в утренние часы до полудня;
- северо-восток: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – до полудня;
- север: только летом в утренние часы и вечером;
- северо-запад: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – с полудня.
- запад: весь год в вечерние часы;
- юго-запад: зимой весь день, в остальное время года после полудня.
Квартиры с окнами на восток или юго-восток стоят чуть-чуть дороже, но если вы сами планируете жить в квартире/доме, то дело того стоит: вы сможете не только сэкономить электроэнергию, но избежать повышенной влажности в помещениях.
Помимо ориентации окон в нужную сторону желательно, чтобы было хотя бы одно окно на противоположной стороне, тогда можно создать проветривание за счет разницы температур, как это хитро использовал Гауди при постройке своего «дышащего» дома.
Как говорят агенты недвижимости, «каждая квартира имеет своего покупателя». Практика показывает, что если за месяц не было ни одного желающего просто посмотреть и оценить квартиру/дом, значит, цена не соответствует рыночной стоимости. При адекватной качеству недвижимости цене срок продажи обычно составляет от 1 недели до 3–4 месяцев.
И пусть вам попадется квартира за 25 000 евро в хорошем районе и с окнами на восток! А также приличные арендаторы, готовые исправно платить высокую арендную ставку! А компания «Испания по-русски» окажет вам квалифицированную помощь в покупке, аренде и сдаче любого типа недвижимости. Мы осуществляем полное сопровождение сделок: документационное, нотариальное, юридическое. По всем вопросам обращайтесь к нашим специалистам.
Выбор региона в Испании
Покупая недвижимость в Испании, следует прежде всего выбрать регион, где Вы собираетесь обосноваться. И это естественно, ведь кого-то привлекают тёплые песчаные пляжи и близость моря, кого-то – близость архитектурных памятников и местных достопримечательностей, а кому-то подавай шумные вечеринки в ресторанах и бесконечные походы по магазинам. Надо сказать, что разные регионы Испании в той или иной степени обладают всеми перечисленными достоинствами, потому основными критериями при выборе подходящего места для жилья следует назвать климат, сервис и цены.
Каталония – одно из красивейших мест Испании с центром в уникальном историческом памятнике Барселоне. Приобретение недвижимости в Барселоне или ближайших побережьях Коста-Маресме, Коста-Гарраф, Коста-Брава и Коста-Дорада – это и выгодное вложение средств, и более близкое приобщение к национальной испанской культуре. Транспортная, коммерческая и развлекательная инфраструктура здесь на высоте, однако северное расположение Каталонии оказывает влияние на климат региона: здесь наиболее холодные зимы и относительно короткое лето. Стоимость недвижимости в самой Барселоне традиционно высока: на начало ноября 2012-го года она составляла 3264 евро за квадратный метр. В Коста-Брава, наиболее привлекательном курорте Каталонии, предлагается большой выбор элитного жилья, спрос на которое растёт из года в год.
Валенсия – автономная область в Испании, тянущаяся с севера на юг, вдоль Средиземного моря. Самые известные курорты региона – провинция Аликанте, Бенидорм и Коста-Бланка с близостью моря и развитой инфраструктурой. Климат в целом мягкий, к югу от Бенидорма – более засушливый. Аликанте наиболее привлекателен для туристов, поэтому недвижимость, купленная там для сдачи в аренду, может приносить своему владельцу хороший стабильный доход. Стоимость недвижимости в Валенсии можно назвать средней, существует большое разнообразие предложений на вторичном рынке жилья.
Отличным климатом (лето – круглый год) и близостью горнолыжных курортов может похвастаться местечко Коста-дель-Соль на юге Испании (Андалусия). Прежде всего, это престижный регион с шикарными виллами, полями для гольфа и широким уровнем сервиса. Цены на недвижимость здесь высоки, но приобретение жилья здесь – бесспорно выгодное вложение капитала.
Нет сомнений, что каждый регион Испании имеет свои особенности, преимущества и недостатки, поэтому перед приобретением жилья в конкретном районе поинтересуйтесь отзывами живущих и отдыхающих там людей, а лучше – совершите ознакомительную поездку лично.
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
НДС при покупке недвижимости | Для первичной недвижимости – 4%, с 2013 года – 10%; Для вторичной недвижимости – 7% от стоимости объекта* |
Гербовый сбор | 1% от суммы сделки |
Гос. сборы и услуги нотариуса | Около 2% от стоимости объекта |
Гонорар юриста | Около 1% от суммы сделки |
Пошлина за оформление идентификационного номера иностранца | 10 евро |
* Налог при покупке недвижимости зависит также и от муниципалитета Испании, в котором находится объект. Например, в Каталонии налог при передаче прав собственности на вторичное жилье составляет 10% от декларируемой в договоре купли-продажи суммы. А в Андалусии он зависит от стоимости объекта недвижимости: 8% на сумму ниже €400 000; 9% – от стоимости, превышающей €400 000 и до €700 000; 10% – от стоимости, превышающей €700 000.
Конкретный пример приобретения недвижимости без ипотеки
Вилла. 130 кв.м. с частным садом. Большая общая территория, охраняемая. ОБЩИЙ бассейн.
- Стоимость недвижимости: €279000
- Услуги нотариуса и регистрация в реестре 2%: €5580
- Подключение договоров: на электричество, водоснабжение, вывоз мусора, канализации и комунидада (ориентировочно): €200
- НДС 7%: €19350
- Услуги адвоката 1%: €2790
- Полная меблировка (ориентировочно): €5000-10000
- Электробытовые приборы на кухню: €1500
- Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: €313420
Комиссия риэлтора в Испании составляет 3-5% от стоимости объекта недвижимости и зависит от муниципалитета Испании, в котором находится объект. Например, в Каталонии – в основном 3%, в остальных регионах Испании – 5%.
Комиссия риэлтора в Испании всегда выплачивается продавцом недвижимости. Исключение составляют в редких случаях объекты банковской или дорогостоящей коммерческой собственности.
К сожалению, многие российские и украинские риэлторские агенства грешат начислением комиссии также и с покупателя. Объясняется это тем, что практически вся недвижимость, которая имеется у них в продаже, представлена от местных испанских агентств. Иногда в цепочке участвуют сразу несколько посредников, а довольствоваться половиной или даже третьей частью гонорара риэлторы не хотят, поэтому начисляют комиссию либо напрямую со своих клиентов, либо искусственно завышая цены на объекты.
Незаконченная постройка или строительство нового дома
Самые распространенные аферы с недвижимостью в Испании касаются приобретения незаконченной постройки (проекта) или строительством нового дома
Несмотря на то, что недобросовестные компании по продаже проектов недвижимости в Испании встречаются редко, адвокаты AhlawPartners рекомендуют проявлять осторожность при покупке недвижимости, которой еще не существует
Как минимум вы должны предпринять следующие действия:
- Проверьте, существует ли на самом деле компания, в которую вы обратились
- Является ли она официально зарегистрированной в Испании
- Убедитесь, что проект купли-продажи зарегистрирован в земельном реестре Испании
- Удостоверьтесь, что разрешение на строительство или перепланировку предоставлено — такой документ можно запросить в местной мэрии
- Убедитесь, что любой перевод документов осуществляется независимой стороной
- Не подписывайте контракт, который вы не понимаете
- Требуйте доказать документально, что любые суммы уплаченные (например, депозит) касательно недвижимости, удерживаются или проводятся надлежащим образом
- Получите документ и доказательства того, что вы получите возмещение ваших средств в том случае, если дом не будет построен
Продажа недвижимости в Испании
Вся недвижимость, приобретенная в Испании, согласно законодательству, переходит в частную собственность к покупателю, так что перепродавать ее можно без ограничений.
Продать недвижимость по законам Испании имеет право только владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Обычно право продажи доверяется агентству, которое должно иметь соответствующую лицензию. Если собственников недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то при продаже необходимо согласие всех собственников.
Если объект перед продажей сдавался, первоочередное право на его покупку имеет арендатор.
С нерезидента, продающего свое жилье в Испании, взимается налог на прирост капитала, максимальная ставка которого составляет 19% от разницы между стоимостью продажи и покупки.
Если иностранный гражданин постоянно проживает в Испании и всю сумму, вырученную от продажи недвижимости, он намерен вложить в новую жилплощадь, налог на прирост капитала не взимается.
Резидентом страны считается иностранный гражданин, которой легально находится в Испании больше чем 183 дня в году или имеет разрешение на работу в Испании.
— НОТА СИМПЛЕ (Nota Simple).
Основной документ о регистрации права собственности, в котором содержится информация об объекте недвижимости, а именно: ФИО и количество собственников, полный адрес объекта, тип недвижимости, размер объекта в кв/м, % долевой собственности в местах общего пользования, обременения (ипотека, сервитут, аренда) и т.д.
Самое важно, на что нужно обратить внимание в этом документе — это:
- Сколько собственников имеет квартира. Все ли собственники согласны ее продать.
- Сравнить данные ДНИ (аналог паспорта в Испании) человека, кто собирается продавать с данными в нота симпле — это один и тот же человек?
Был у меня неприятный случай: объект, что понравился моему клиенту, был от одного испанского АН. Оно предъявило нам ноту симпле, где собственниками значилась супружеская пара. При подписании договора о внесении задатка, я не потребовала пригласить собственников, так как, если АН занимается продажей и имеет разрешение на продажу, то может и подписать договор задатка и получить этот самый задаток. Тем более, агент сказал, что собственники не проживают в Валенсии. Каков же был мой шок, когда, придя на сделку купли-продажи, вместо 2-х собственников, мы с клиентом увидели 6 человек. Это были наследники умерших 2 года назад собственников! Нота симпле указывала старые данные о собственниках, так как наследство не было оформлено. Мне было жутко неудобно перед моими клиентами, которые, естественно, попросили пояснить, что происходит.
На самом деле, сильно страшного ничего не произошло. Просто вместо собственников пришли наследники. В Испании это распространенная практика — не оформлять наследство до продажи. Вообще получение наследства в Испании — событие не всегда радостное. Многие стараются избежать этой «радости», ввиду непомерно высоких налогов за принятие наследства. Среднестатистический испанец, не имеющий особого дохода, при получении, скажем, квартиры в наследство, должен отдать 21% от ее стоимости государству исходя из оценочной стоимости на год получения ее в наследство. Бывает, что нужно заплатить 20 000 евро налога. Далеко не у всех есть такие деньги, влезать в долговую яму перед банком также не все хотят. Вот и отказываются от наследства либо продают — если это недвижимость. По закону, при одновременном оформлении наследства и продажи (одновременно) унаследованного имущества, наследник освобождается от уплаты налога (кроме налога с продажи), поэтому многие сначала находят покупателя и оформляют наследство одновременно с купле-продажей.
Если вы оказались в такой ситуации, то, в принципе, проблем быть не должно. Единственное чего не избежать в этом случае, это затягивания процесса регистрации права собственности на покупателя. Вместо месяца, этот процесс может занять 2 и 3 и 6, так как сначала будет оформлено наследство, и только потом — купля-продажа и регистрация прав нового собственника-покупателя. Проблемы бывают с документами наследников, особенно, если их много и живут они не в городе. Пока они не предоставят все документы, регистрация наследства не завершится, и, собственно, не начнется регистрация перехода прав собственника на покупателя.
Таким образом, вы можете видеть, что Нота симпле — еще не 100% гарантия. Именно поэтому, второй документ, который нужно посмотреть —
Inmobiliario en Baleares
Mallorca, Islas Baleares, España
Las Baleares son islas situadas en el Mediterráneo, a dos horas en avión de las capitales Europeas.
Conocida por su protección de la naturaleza, las Baleares muestran paisajes magníficos, entre calas con aguas turquesas y montañas serpenteadas de senderos para caminar para los más deportistas.
Los que les guste hacer la fiesta no serán defraudados, con la famosa isla de Ibiza, reina de la noche, que acoge artistas del mundo entero.
El inmobiliario de las Baleares es muy diverso.
Usted encontrará apartamentos con vistas al mar en los pueblecitos costeros, o bien casas típicas para renovar en Ciutadella o Mahon en Menorca por ejemplo.
Que prefiere usted, ¿vender una casa en Menorca o un apartamento en las colinas de Ibiza?
Итак: пять способов избежать столкновения с мошенниками
- Обращайтесь в профессиональные агентства недвижимости, имеющие соответствующую лицензию и хорошую репутацию на рынке
- Не пренебрегайте рекомендациями соотечественников, уже имеющих положительный опыт аренды или приобретения жилья за рубежом
- Не совершайте сделку без квалифицированного юриста, не пользуйтесь услугами юристов, предложенных продавцом
- Встречайтесь с арендатором или продавцом лично
- Избегайте аренды или приобретения чрезмерно дешевого жилья
Еще раз обращаем ваше внимание:
Будьте осторожны c теми компаниями по недвижимости, которые просят предоплату своих услуг или предлагают сильно упростить процедуру покупки. Не спешите использовать услугу, предложенную сомнительным агентом по недвижимости.
Всегда помните, что вы можете выбрать своего нотариуса, юриста или поставщика ипотечных кредитов через официальную аккредитованную юридическую фирму в Барселоне AhlawPartners. Мы обеспечиваем юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Испании на русском языке.
Поиск жилья в Испании: агентства недвижимости для русских
Недвижимость, как крупная инвестиция, не приобретается вслепую – любой объект всегда должен быть осмотрен перед покупкой. Так как покупка недвижимости без посредников большой риск и в России, что говорить про рынки, о которых потенциальный покупатель вообще ничего не знает?!
Потому большой интерес вызывают испанские агентства недвижимости. Во-первых, многие из них ориентированы на русскую аудиторию, потому публикуют объекты с указанием цены в рублях. Во-вторых, риелторы обеспечивают полноценное сопровождение сделки, избавляя покупателей от множества формальностей, начиная от проверки юридической чистоты недвижимости и заканчивая процедурами оформления.
Многие из них помогают не только с покупкой, но и с оформлением ипотеки и даже с миграционными вопросами. Так, в число надежных испанских агентств входят:
Решить проблему с оккупантами недвижимости в Испании можно при внесении отступных
Покупка недвижимости в Испании может обернуться серьезными проблемами в дальнейшем из-за оккупантов. В большинстве случаев занятые ими объекты имеют крайне низкую цену. Такая недвижимость продается на вторичном рынке не только владельцами, но и банками. Закон в данной ситуации не обеспечивает защиту покупателя.
Владелец недвижимости в Испании не в силах самоуправствовать и выгонять жильцов, проживающих незаконно. Решение проблемы в суде заставит ждать несколько лет и потерять немалую часть денег. Кроме того, сложно предсказать итоговое состояние недвижимости после всех разбирательств. Если жилье стоит дешево, то сделка с отступными не выведет покупателя в минус. Договоренность принимается заранее до подписания бумаг о покупке недвижимости в Испании с обязательным присутствием адвоката.
2.- ДОКАЗАТЬ ЮРИДИЧЕСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО:
Для продажи недвижимости необходимо получить доказательства законности собственности. В этом вам могут помочь ДВА документа:
– Сертификат жилья (CH)
– Нет сертификата нарушения (CNUI)
А) Свидетельство о проживании (CH): Все мы знаем, что CH – это документ, который показывает, что недвижимость была построена с соблюдением и соблюдением испанских строительных законов.
Этот документ также необходим для подключения воды и электричества к собственности, когда вы впервые приобретаете недвижимость, и чтобы гарантировать изменения в контрактах и поставках для второго и последующих владельцев.
Раньше CH действовал в течение 5-10 лет и должен обновляться каждый раз, когда имущество продается или передается, с указанием имен нынешних владельцев.
B) – Нет сертификата о нарушении. – Это называется Сертификат No Infracción Urbanística”(CNUI), Это свидетельство, сделанное Ратушей, подтверждающее, что собственность свободна (или нет), от любых штрафов на собственность или на любую из конструкций, добавленных к собственности.
Почему этот сертификат необходим для продажи моей собственности?
Это поможет вашей продаже пройти гладко. Если у вас есть все ваши документы в порядке, такие как сертификаты, подтверждающие, что ваша собственность свободна от каких-либо строительных штрафов, то процесс и продажа будут развиваться быстрее и проще.
Наличие всех документов собственности на месте, создает уверенность в возможном покупателе и его собственном солиситоре.
Пожалуйста, обратите внимание, что, если на вашу собственность будет наложен штраф за строительство или за любое продление, IT НЕ ДЕЛАЕТСЯ В ДЕЛАХ и / или остальные документы из собственности. Эту информацию можно получить только в местной ратуше района
Отныне этот сертификат ОСНОВНОЙ до продажи имущества, и должны быть получены от владельца до завершение.
Как получить «Certificado de No Infracción Urbanística» ?: Лучший способ получить его от вас – подать заявление в муниципалитет. Вы можете попросить своего адвоката сделать это.
