Mietverwaltung – управляющий доходным объектом
Когда одно лицо, группа лиц или фирма совместно владеют одним объектом недвижимости, например, доходным домом или частным домом на одну семью, без разбивки его на отдельные квартиры, требуется управление этим объектом в целом.
Деятельность управляющего доходным объектом, также как и управляющего квартирой, регулируется договором управления. Только в первом случае обязанности управляющего охватывают больший на примере работы нашей компании.
Владея строением целиком, собственник может принимать решения в отношении всего объекта в целом, самостоятельно выбирать управляющую компанию, принимать решение о ее смене, выбирать из множества тарифов на рынке и набора услуг.
Стоимость управления доходным объектом зависит от доли находящихся в нем коммерческих помещений и количества подобъектов (квартир, гаражей, бюро и т.д.) и определяется по договоренности сторон.
Средняя стоимость коммунальных услуг в Германии
Расходы на коммунальные услуги в Германии достаточно внушительны. Можно выделить несколько основных категорий трат на платежи по коммуналке:
- Поземельный налог. За двухкомнатную квартиру от €70 до €150 в год. Оплата начисляется в зависимости от коэффициента измерения поземельного налога, ставки налога определенной коммуны и оценки общей стоимости квартиры.
- Расходы на домоуправление. От €60 до €100 за один месяц.
- Услуги управляющей компании. От €30 до €50 за один месяц.
- Взносы в накопительный фонд. €15 за квадратный метр в месяц — такой взнос будет взиматься с жильцов дома в хорошем состоянии, который не требует ремонта.
- Водоснабжение. €0,30-0,50 за кубический метр.
- Газоснабжение. €5 ка кубический метр.
- Отопление. До €70 в холодные месяцы.
- Вывоз мусора. От €10 до €25 в месяц.
- Интернет и телефон. €25 в месяц.
- Сбор на теле- и радиовещание. €17,50 ежемесячно.
Таким образом, подсчитав затраты на самые основные коммунальные услуги, за двухкомнатную квартиру в Германии придется заплатить порядка €300.
Ставки по кредитам могут вырасти
Благоприятная ситуация на рынке недвижимости Германии объясняется низкой стоимостью заёмного капитала. Проценты по депозитам остаются отрицательными, а средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42% в 2009 году до 1,65% в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости.
В свою очередь, низкие ставки стали результатом программы количественного смягчения Европейского центрального банка: в рамках этой программы ЕЦБ покупал у различных банков облигации европейских государств для вливания денег в их экономики. Однако 14 июня 2018 банк объявил, что намерен свернуть программу к концу года, и теперь участники рынка ожидают, что кредиты подорожают.
Поэтому инвесторам стóит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. Чем больше кредитное плечо, тем выше потенциальная доходность, однако при этом также растёт чувствительность к коррекции цен, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала
Оптимальное соотношение — 65% заёмного капитала и 35% собственного
Конечно, если вы хотите получить максимальную рентабельность на капитал, и если банк готов предоставить большое кредитное плечо (например, до 80% от стоимости проекта), то не стоит отказываться от дешёвых банковских денег, но при этом важно спланировать, что вы будете делать в случае снижения цен. Я рекомендую использовать высокий процент банковского финансирования, если у вас в запасе есть капитал, который в случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры позволит завершить проект на собственные средства, подержать недвижимость у себя 1–3 года, сдавая её в аренду, и потом продать
Чем меньше продолжительность проекта, тем меньше риски, связанные с ростом ставок. Думаю, что этот рост будет не слишком быстрым: вероятно, ЕЦБ будет поднимать ставку на схожий с американским уровень порядка 3% в перспективе 2–3 лет. Поэтому можно предположить, что проекты с горизонтом в 1–2 года более прогнозируемы, чем в 3–5 лет. В более долгосрочные проекты я рекомендую заходить, если вы рассчитываете на доходность 15% годовых и выше.
Коммунальные платежи
Размер коммунальных платежей зависит от конкретного объекта и его местоположения.
Плата за содержание дома
Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования.
Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.
Газ
Квартиры в Германии чаще всего отапливаются газом. Стоимость потребления газа составляет €3-4 за куб. м. В среднем отопление обходится в €1 за кв.м.
Водоснабжение
Стоимость потребления воды в Германии составляет €0,30 – 0,50 за куб. м
Электричество
Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе. Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.
Интернет, ТВ, телефон
Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.
Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone, 1und1 и E-Plus.
В настоящий момент большинство жителей Германии пользуются пакетами с безлимитным количеством звонков на стационарные и мобильные телефоны, а также безлимитным интернетом. Стоимость такого пакета составляет от €8 до €20 в месяц со сроками расторжения договора от 1 месяца до 2 лет.
Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет (радио плюс кабельное телевидение) – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель или интернет.
Помимо этого каждый человек или семья обязаны оплачивать за радио и телевидение налог, так называемый GEZ Beitrag или Rundfunkbeitrag, в размере €17,50 в месяц.
C 15 июня 2017 года на территории Евросоюза отменена плата за роуминг, что означает, что имея сим-карту немецкого оператора, можно пользоваться мобильной связью и интернетом на всей территории Евросоюза, как дома (в Германии).
Страхование недвижимости
В Германии страхование недвижимости считается обязательным только в том случае, если покупатель приобрел его в ипотеку, или же в случае покупки коммерческого объекта. Стоимость страховки будет зависеть от ее типа и суммы страхового покрытия.
Как оплачивать коммунальные услуги в Германии
Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году.
В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств.
После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.
Пример расчета налогов и коммунальных услуг
Конкретный пример
Квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м
Поземельный налог €250 в год
Услуги домоуправления – в среднем 20 евро в месяц €240 в год
Взносы в накопительный фонд – около 30 евро в месяц €360 в год
Электричество – от 35 евро в месяц €420 в год
Газ (квартира отапливается газом) – 40 евро в месяц €480 в год
Водоснабжение €130 в год
Телефон + интернет €25-55 в месяц
Итого расходов в год €2180-2540
Сколько стоят услуги
При сдаче жилья услуги управляющих компаний стоят около 10–20% от месячной арендной платы.
Например, при сдаче квартиры в Германии пакет основных услуг (открытие трастового счета, оплата текущих расходов, выплата дохода владельцу) стоит 50 евро в месяц, стоимость вместе с дополнительными услугами (подключение коммунальных услуг, заключение договоров с арендаторами, страхование, организация ремонта) может достигать 100 евро в месяц. Отдельно услуги управляющей компании по поиску арендаторов стоят два месяца холодной аренды (без учёта коммунальных услуг), а организация ремонтных работ обходится в 50 евро в час.
В Болгарии, Испании и Черногории плата за услуги управляющей компании при сдаче апартаментов в курортных комплексах составляет от 5 до 20 евро за м² в сезон. Так, в Болгарии апартаменты площадью 60 м² в жилом комплексе можно сдавать за 1 500–1 800 евро в течение лета. Из них примерно 300 евро уйдут на услуги управляющей компании.
Стоимость газа
Немцы оплачивают не столько сам газ, сколько подключение и использование газовой инфраструктуры. Средняя годовая цена за газ в Германии — порядка 1200 € за 20000 кВт/ч. Конечная стоимость за 1 куб газа для жителей Германии может разниться — это зависит от района проживания. Средняя цена — 5 евроцентов.
Поставщики использую разные величины измерения — киловатт/час (кВт/ч) и кубический метр (м³). Перевести одну величину в другую очень просто: 1 м³=1 кВт/ч.
Сделать выбор тарифа достаточно просто на специализированном портале CHECK24.com. Там можно найти большой выбор предложений с подробным описанием тарифов.
Цена любого тарифа на газ состоит из:
- базового сбора с поставки — он не зависит от количества потраченного топлива;
- стоимость 1 кВт/ч по показаниям прибора учета.
Показания счетчика фиксируются с начала действия договора — в первый раз, во второй — в конце текущего года. Потребитель же оплачивает помесячно фиксированную стоимость, а по окончании годового договора оплата пересчитывается по показаниям счетчика, предоставленным клиентом.
Между поставщиками газа существует постоянная конкуренция. Для привлечения клиентуры компании предлагают потребителям различные бонусы. Стоимость 1 куба газа снижается почти на 20 процентов за первый год обслуживания, если контракт будет продлен на следующий. Поэтому нужно не забывать закрывать контракт после окончания второго года обслуживания. Для этого нужно послать в компанию уведомление. Если этого не сделать, то контракт будет автоматически продлен, но без применения бонусов и уже на других условиях.
Немцы известны всему миру как очень изобретательный народ, умеющий экономить. Они создали портал WECHSELPILOT.com, изучающий в онлайн-режиме ситуацию на рынке фирм, поставляющих коммунальные услуги населению. Этот сайт может в автоматическом режиме завершать договоры при нахождении наиболее выгодных условий. Чтобы воспользоваться этим порталом, нужно зарегистрироваться и заполнить данные анкеты. Разработчики этой платформы берут в оплату своих услуг 20 процентов от разницы между новым тарифом и текущим.
Стоимость электричества
Средняя цена электроэнергии для потребителя в ФРГ — 33 евроцентов. Семья, состоящая из трех человек израсходует за год около 2500 киловатт/часов. Если умножить эту цифру на 33 европейских центов, то получится, что средняя стоимость электроэнергии, в зависимости от региона проживания, составит от €750 до €850 за год.
Для человека, который еще не успел разобраться с особенностями потребления электричества, стоимость квартплаты может быть больше. После того, как договор аренды будет подписан, но еще до въезда в квартиру, нужно выбрать наиболее выгодный тариф на свет, затем подписать договор с поставщиком услуги с того момента, как назначена дата заезда. В противном случае тариф выбирается по умолчанию, автоматически, а это может быть в несколько раз дороже. Еще один важный момент — выбор выгодного контракта, периодическая смена провайдера услуги и экономия: не засиживаться перед телевизором, либо ограничить использование электроприборов.
Расчет тарифов
Тариф на электричество включает в себя два показателя:
- цена за 1 кВт/ч;
- фиксированная стоимость доставки до потребителя.
Поставщики обязаны предложить населению тарифы, стоимость которых исчисляется временем суток. Т.е. тариф будет выше утром и вечером, в самый пик потребления, в дневное время — средний, а вот ночью — самый дешевый тариф.
Конечно, большинство населения стараются сэкономить на электроэнергии, но не всем это удается, ведь мыть ночью посуду и стирать белье могут не все. Поэтому поставщики предлагают разные бонусы, за то, что контракт будет подписан именно с ними. Такие бонусы очень сильно влияют на всю стоимость квартплаты.
В Германии цена электроэнергии за час фиксируется на срок от 1 до 12 месяцев. Если срок договора истек, то стоимость повышается путем получения уведомления о новой цене на свет. Это уведомление высылает поставщик. Но в этом случае потребитель может выбрать сотрудничество с новым поставщиком.
Управление коммерческой недвижимостью в Германии
Ежемесячный доход и отчетность Качественное и эффективное управление доходной недвижимостью является неотъемлемой частью арендного бизнеса в Германии. Специалисты нашего холдинга осуществляют комплексное управление торговой и жилой недвижимостью.
Узкая специализация позволяет решать самые сложные задачи и всячески оптимизировать доход.
Иностранные инвесторы часто сталкиваются с вопросами, которые возможно грамотно решить лишь при поддержке опытного партнера.
- Как минимизировать расходную часть?
- Как оптимально провести редевелопмент и ревитализацию объекта?
- Как заключить новый договор аренды на выгодных условиях?
- Что делать, если срок договора аренды истекает?
отлаженный механизм, в основе которого лежат три составляющих: Стратегическое управление в интересах инвестора начинается уже на первом этапе приобретения недвижимости.
Реновация или строительство?
Существует несколько видов девелопмента. По моему опыту, наименее рискованный вариант — реновация уже существующего объекта. Девелопер находит пустое здание, не обременённое длинными договорами аренды, и ремонтирует его, при необходимости разделяя на отдельные квартиры. После этого в здание заселяются арендаторы, и оно продаётся целиком или в нарезку.
Другой вариант — новое строительство, которое, в свою очередь, делится на два сценария: бывают участки с разрешением на строительство или без него. Первый сценарий проще, но участки под такой девелопмент стóят дороже, и доходность проектов ниже. Второй сценарий более рискованный и долгий, но и более прибыльный. Есть более крупные проекты по развитию участка путем изменения градостроительного плана и получения разрешения на существенное увеличение объёма строительства и частичное изменение разрешённого типа строительства. Такие проекты — это стык недвижимости, тонкого знания строительных и юридических норм и искусных переговоров с городскими властями: чиновники и город должны быть заинтересованы в предлагаемых изменениях. Обычно проекты последнего типа наиболее рискованные, но и наиболее доходные.
Во что можно инвестировать
Любое распределение денег с целью их приумножить можно считать инвестицией. Деньги можно внести на счет в банке, чтобы получать небольшой процент, — это самый безопасный способ инвестировать, но доход от него ниже, чем от других. Вклад работает так: когда клиент вносит на счет деньги, одну их часть банк отдает на хранение в Центробанк, а другую использует для получения прибыли. Например, выдает кредит другому клиенту. Частью этой прибыли он делится с вкладчиком.
Еще можно вложить деньги в недвижимость — например, купить квартиру и сдавать ее в аренду — это тоже считается инвестицией. Но чаще всего, когда говорят про инвестиции, имеют в виду вложение в финансовые активы — это акции, облигации, паи инвестиционных фондов, валюта и драгоценные металлы. О таких инвестициях мы расскажем подробнее.
Акции. Это долевые ценные бумаги, которые позволяют владеть частью бизнеса, а иногда и управлять им. Если компания закроется, владелец акций получит часть имущества организации, то есть выплаты, пропорциональные доле его участия в компании. Размер выплат также зависит от типа акций и условий, прописанных в уставе организации.
Какие акции бывают, что они дают и как на них зарабатывать
Прибыль от акций можно получать двумя способами: покупать и продавать их или получать дивиденды — часть прибыли компании за определенный период.
В брокерских сервисах можно посмотреть, насколько акция выросла за определенный период, и оценить, стоит ли покупать ее сейчас
У акции нет срока действия. Ее можно продать в любой момент, если понадобятся деньги или если покажется, что она достаточно выросла в цене и может случиться обвал.
Облигации. Это долговые ценные бумаги. При покупке облигации инвестор дает часть своих денег в долг компании на какое-то время. Пока компания пользуется деньгами, инвестор получает купоны — так называют процентные выплаты держателям облигаций.
У облигаций обычно указана ожидаемая доходность за определенный период
У облигаций есть срок. Когда он закончится, инвестор получит назад всю вложенную сумму.
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ). ПИФ можно сравнить с коллективной копилкой или сейфом, куда частные инвесторы складывают свои деньги. Взамен они получают пай — именную ценную бумагу, в которой указан размер их доли в общем фонде.
Сам по себе пай не приносит прибыли — ни процентов, ни купонов, ни дивидендов. Заработать можно, если выросла стоимость активов фонда. Тогда погасить или продать пай можно по более высокой цене. При погашении из фонда возвращается сумма, которая равна стоимости пая. При продаже пай переходит другому инвестору на бирже.
За владение паем есть комиссии, они обычно указаны в описании фонда.
В описании фонда указаны ожидаемая доходность и комиссии
Если владеть паем хотя бы три года, налог платить не нужно.
Валюта. Можно покупать любую валюту, держать на вкладе и получать проценты. Если курс станет выше, чем при покупке, валюту можно продать и заработать на разнице.
Если курс станет выше, валюту можно выгодно продать
Курс трудно предсказать: он может стремительно вырасти и принести много денег, а может резко упасть — тогда прибыли не будет.
Драгоценные металлы. Можно купить слитки, монеты или вложить деньги в обезличенный металлический счет — он нужен для хранения «виртуальных» металлов. С помощью этого счета можно купить или продать металл, не получая его на руки. Стоимость золота, серебра и платины разная, поэтому и динамика изменения цены у них тоже разная. Банки сами устанавливают цену покупки и продажи металла, исходя из цены Центробанка.
Официальные цены на аффинированные драгоценные металлы указаны на сайте Центробанка
Центробанк опирается на цену металла на Лондонской бирже: там выставляют цену в долларах за унцию. Но банки и ювелиры используют измерение в тройских унциях: 1 унция = 31,1 г. Поэтому Центробанк делит цену на бирже на 31,1 и переводит сумму в рубли — получается цена за 1 г металла. Пользуясь этим, можно заработать дополнительные деньги на продаже металла: при падении рубля драгоценный металл в рублях дорожает.
Роль девелопера в проекте добавленной стоимости
Как правило, инвесторы остаются в стороне от оперативного управления проектом, доверяя эту функцию девелоперу. Перед тем, как вложить деньги, инвесторы согласовывают с девелопером стратегию проекта, его финансовую модель и другие условия, а затем переключаются в режим «молчаливого партнёрства» и получают регулярные отчёты о ходе девелопмента. Если посреди проекта приходится пересматривать ключевые параметры — например, смету расходов или цену продажи, — это обычно утверждается большинством голосов инвесторов.
Стоимость услуг девелоперов складывается из трёх частей:
- комиссия за подбор объекта (1–2% от его стоимости),
- гонорар за управление проектом (10% от стоимости строительных работ),
- гонорар успеха (как правило, около 50% прибыли).
Локальный девелопер управляет проектом совместно с командой Tranio. Она берёт на себя управление налоговыми и юридическими вопросами, инвестиционную часть и оценку рисков, а девелоперы привлекают финансирование и управляют стройкой. Высокие ожидания проектной команды оправдываются квалификацией, опытом и связями в профессиональных кругах: эти качества позволяют эффективно управлять всеми стадиями проекта:
- находить и покупать здания и участки, привлекать независимых специалистов для юридического и технического аудита, оформлять сделку;
- выбирать подрядчиков для строительства, контролировать их деятельность;
- привлекать финансирование: получать банковские кредиты, продавать облигации проектной компании третьим лицам;
- находить управляющую компанию, контролировать арендный поток;
- продавать конечный продукт: находить покупателей, оформлять сделки;
- распределять прибыль.
Таким образом, сотрудничество с грамотными и опытными проектными командами и девелоперами даёт инвесторам возможность вкладывать средства в проекты добавленной стоимости «без головной боли». При этом риски инвестора сводятся к минимуму, а доходность остаётся выше, чем у большинства альтернативных направлений инвестирования (например, акций и облигаций).
Тип проекта | Тип недвижимости | Локация | Капитал инвестора, млн евро | Срок, лет | Доходность инвестора, % годовых |
|---|---|---|---|---|---|
Мезонинный кредит | |||||
Строительство | Жилье (микро-апартаменты) | Берлин, Лихтенберг | 2,2 | 2 | 10 |
Жильё: дом на 22 квартиры | Берлин, Лихтенберг | 1,25 | 1,5 | 10 | |
Долевое партнерство | |||||
Изменение градостроительного плана | Жилье + коммерческие помещения | Ведель, пригород Гамбурга | 10 | 3 | 15 (после налогов) |
Получение разрешения и строительство | Коммерческая недвижимость: бордингхаус | Мюнхен, Моозах | 2,9 | 2 | 14 |
Коммерческие помещения: отели, офисы, кафе, магазины, арт-пространства | Берлин, Трептов-Кёпеник | 50 | 5,5 (общий), 4 (для инвестора) | 15 | |
| Жилье: многоквар-тирный дом | Берлин, Вестэнд | 22, из них 7 быстро вернутся, 15 останется в проекте | 4 | 19 (до налогов) |
Георгий Качмазов, Генеральный директор и основатель Tranio
Все статьи этого автора
Материал подготовлен для realty.rbc.ru
Падение цен – до 20%
В целом, по прогнозам Emperica, падение цен в этом году составит 20%. Институт экономического развития в Кёльне считает, что цены упадут на 12%. Другие прогнозы, сравнивающие текущую ситуации на рынке с тем, что было в 2008 году, предполагают, что цены снизятся также на 17%. Но надо понимать, что тогда кризис отразился не на всех сегментах недвижимости. И это один из аргументов, почему сейчас нужно инвестировать в кризисоустойчивую Германию.
Если говорить в разбивке по регионам, то, на мой взгляд, в самом промышленно развитом регионе Северный Рейн-Вестфалия произойдёт, скорее всего, небольшое снижение цен на новостройки. Может быть, будут какие-то принудительные продажи, но – точечные. Сегодня не так уж и много покупателей, которые готовы взять объект на заёмные средства. И число людей – конечных потребителей, а не инвесторов, которые будут входить в долгосрочную кредитную историю, уменьшится. Значит, и цены пойдут вниз. Впрочем, это универсальный прогноз для всех федеральных земель, но Северный Рейн-Вестфалия самый густонаселённый регион – и там жилищный вопрос стоит наиболее остро.
Рынок Баварии и окрестностей Берлина перегрет, что может привести к более значительному относительно других регионов снижению цен. В абсолютных значениях на 1-2% в сравнении с другими регионами. И это возврат к здоровой ситуации. Стоит отметить, что снижение цен в этом регионе должно было случиться вне зависимости от кризиса этого года – в 2020 году, самое позднее в 2021.
Канализация и вывоз мусора
Каждая коммуна в Германии взимает налог на сточные воды, в том числе и осадочные. Он базируется на стоимости переработки кубического метра канализационных отходов в год и составляет в среднем около 2,4€. Но от города к городу по-разному.
Закон определяет, что городские власти не могут получать от своих жителей больше, чем реальная стоимость канализации, поэтому в целом можно сказать, что чем современнее в городе санитарная инфраструктура, тем дешевле обходится её содержание. В нашем случае данная графа расходов составляет около 1600€ в год на весь участок, из них около 300€ наши. Но бывают города, где не проблема заплатить и 1000€ в год с квартиры.
Также очень индивидуален подход к оплате вывоза мусора в Германии. От города к городу этим делом занимаются разные компании, причём, определённый вид мусора может вывозить одна фирма, а остальное – другая.
Стоимость обычно определяется количеством вывозов в год и размером контейнера. Например, у нас мусор вывозят еженедельно, всего 6 контейнеров по 120 литров каждый из трёх видов отходов – био, стекло и всё остальное(Restmüll). Стоит это что-то около 750€ в год на весь дом. Дальше считается поголовье жильцов и стоимость вывоза мусора делится на каждого проживающего. У нас в доме проживает 15 человек, итого наша семья из трёх человек платит примерно 150€.
Как нетрудно догадаться, и эти расходы можно переложить на арендатора, так как платить должен именно тот, кто создаёт отходы.
В Германии закон позволяет администрации городов перекладывать расходы на ремонт улиц на горожан.
Технические и практические знания
Агенту по недвижимости важно всегда иметь актуальные знания о рынке недвижимости и продолжать соответствующее обучение. Поскольку рынок недвижимости постоянно развивается, анализ рынка также является частью работы агента по недвижимости. Потому что риелторы всегда должны уметь правильно оценить стоимость, например, земельного участка или квартиры. Тщательно обоснованные знания являются предпосылкой успеха. Кроме того, одной из его задач является полный маркетинг недвижимости, и он сопровождает весь процесс продажи от первоначальной консультации до успешного завершения. Таким образом, деятельность агента по недвижимости широка и включает в себя задачи из самых разных областей
Рентабельность не только в крупных городах
Проецируя российский опыт на инвестирование в недвижимость в Германии, многие люди допускают существенную ошибку. Они думают, что вложения в столичное жилье принесут им гораздо больше прибыли, нежели инвестирование в недвижимость небольших городов. Это не так. Инвестиции в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт, могут иметь меньший коэффициент доходности. Проще говоря, цены там настолько высокие, что они не смогут интенсивно расти. Такие города лучше подходят для сохранения имеющегося капитала, так как инвестиционные риски сводятся к нулю.
Именно поэтому, если ты хочешь приумножить свои вложения, стоит присмотреться к активно развивающимся городам. Например, Люнебург, Фюрт, Пфорцхайм или Бамберг. Дело в том, что высокая стоимость жилья вынуждает даже некоторых коренных немцев переселяться за город. Более того, Германия — густонаселенная страна с хорошей транспортной инфраструктурой. Благодаря этому, многие люди могут жить в одном городе, а работать — в другом, ведь дорога до рабочего места занимает не больше получаса.
При этом многие производственные предприятия открываются вдали от мегаполисов, так как им нужны большие территории, а их стоимость вблизи крупных городов слишком высока. Благодаря этому создаются рабочие места для специалистов разных отраслей и обеспечивается приток населения. Такая тенденция повышает спрос на жилую недвижимость, тем самым аккумулируя более интенсивный рост цен, что подтверждает и Центральный комитет по недвижимости (ZIA)
Именно за счет этого недвижимость в Германии (неважно, жилая или коммерческая) становится надежным капиталовложением. На протяжении последних десяти лет отслеживается положительная динамика роста без каких-либо предпосылок на спад ее рыночной стоимости
Основные выводы
Основная часть коммерческой недвижимости в Германии — доходные дома. Около 80 % немцев живут в арендованном жилье и лишь 20 % в собственном. Кроме того, для граждан России не существует юридических препятствий для приобретения дома. Для заключения сделки потребуется заграничный паспорт и счет в немецком банке.
Рынок недвижимости предлагает и другие коммерческие объекты: кафе, гостиницы, торговые центры, оздоровительные комплексы, салоны. Вложенные средства окупаются быстро благодаря благоприятным условиям ведения бизнеса на территории страны. При этом права нового владельца недвижимости защищены Конституцией Германии.
