Недвижимость в Лос-Анджелесе: особенности покупки и аренды

Полезные советы по выбору района и дома

Если у Вас есть дети, обратите внимание на качество школ в районе. Обратите внимание на динамику развития района, чтобы не было рядом индустриальных объектов, излишнего шума, вредных производств и прочих негативных факторов

Если вы покупаете кондоминиум или таунхаус обязательно стоит ознакомиться с правилами проживания ассоциации собственников этого жилого комплекса. В некоторых из них запрещено заводить животных и сдавать квартиры в аренду. Также ваш агент должен помочь разобраться с финансовым состоянием той или иной ассоциации собственников. Не стоит забывать о том, что если вы решили сдавать недвижимость в аренду, то район нужно выбирать такой, чтобы аренда в нем была востребованной. Еще мы рекомендовали бы не упускать из виду наличие/отсутствие магазинов, транспортных развязок, общественного транспорта (особенно актуально это будет, если вдруг сломается автомобиль) и на культурно-расовую составляющую района. Возраст дома тоже имеет значение

Несмотря на то, что, как принято считать, новые дома безопаснее (потому как с 1978 года было запрещено использование некоторых материалов, которые содержали вредные вещества), не всех старых построек нужно избегать. Многие дома были возведены без участия этих материалов, и порой они имеют неповторимое очарование, а по качеству строительства заметно обгоняют новостройки. Также имейте в виду, что в США измерение площади производится в футах. Площадь чердака или подвала (даже если они переделаны в жилые помещения), не должны включаться в жилую площадь дома. Если производился капремонт (например, чердак переделали в бильярдную, а в подвале расположили сауну) необходимо убедиться в наличии всех разрешительных документов.

Исторический центр

Центральный район Лос-Анджелеса, славящийся великолепными памятниками архитектуры, пережил на своём веку периоды взлетов и падений. В течение многих лет он приходил в упадок, но 21 век положил начало его возрождению.

Старинные здания реставрируются и превращаются в роскошные отели, рестораны, дорогие дома и квартиры. Успешные бизнесмены вступают в ожесточённую борьбу за возможность разместить здесь свои офисы. Сейчас это один из самых востребованных районов, и цены на жильё здесь быстро растут.

Квартирный комплекс The Roosevelt

Год постройки: 1927Количество квартир: 221Варианты планировки: 43Арендная плата: справки по телефону

Недавно отреставрированное здание являет собой образчик стиля «бутик-отель». Квартиры, оформленные в современной цветовой гамме, оснащены элегантными кухонными гарнитурами в стиле старой Европы, прогрессивной бытовой техникой Bosch и фурнитурой от Kohler.

В распоряжении жильцов имеется всё для активного отдыха с полным комфортом: фитнес-центр, помещение для занятий йогой и Roosevelt Club с бассейном, кухней и даже площадкой для разведения костра.

Роскошная квартира в жилом комплексе Roosevelt

WaterMarke Tower

Год постройки: 2010Количество квартир: 214Варианты планировки: 18Арендная плата: справки по телефону

Бассейн на крыше, фитнес-центр и парк для выгула собак внушают соблазн снять квартиру в этой 35-этажной жилой башне. Самые привлекательные особенности интерьера — итальянская мебель, пол из натурального дерева и индивидуальные патио.

Лаконичная кухня в WaterMarke Tower

AVANT South Park

Год постройки: 2015Количество квартир: 193Варианты планировки: 7Арендная плата: 1950 – 3525 долларов

Современный престижный комплекс включает квартиры с кухнями, оснащёнными гарнитурами из натурального клёна и белоснежными столешницами из природного кварца. В каждой квартире вы найдёте приватные балконы и встроенный Bluetooth. А пообщаться с соседями можно на крыше, загорая у бассейна или на вечеринках барбекю, наслаждаясь грандиозным видом ночного Лос-Анджелеса.

Альковная спальня в комплексе AVANT South Park

Чьи услуги потребуются покупателю-иностранцу?

В отличие от других стран, где можно обойтись услугами одного агента по недвижимости, в Америке для покупки квартиры потребуется подключить к процессу целую команду специалистов. Такая ситуация связана с высоким спросом жилья, ведь чтобы найти и успеть купить объект, нужно провести множество консультаций с разными брокерами. Чем квалифицированнее специалисты, с которыми вы работаете, тем лучше будет результат.

Первым в этой цепочке является брокер, который будет консультировать по ходу покупки жилья. Он должен иметь лицензию, ориентироваться в районах выбранного города и быть на связи 24/7. Также он будет координировать деятельность остальных членов команды. В нее чаще всего входят: ипотечные брокеры, адвокат, специалист по праву собственности, финансовый консультант, жилищный инспектор, бухгалтер, землемеры, оценщики, архитектор, дизайнер, грузчики и другие.

Работа в Лос-Анджелесе для русских

Для русского человека есть одна трудность при устройстве на работу – проблемы со знанием английского языка. Это порождает ряд особенностей при поиске вакансии. Если язык изучен не до конца, первое время придется посвятить обучению в домашних условиях или заниматься с репетитором.

Особенности трудоустройства: знание прав

Русские в Лос-Анджелесе сталкиваются с рядом особенностей при поиске работы, поэтому можно обратить внимание на несколько советов:

по рабочей визе мигранты могут устроиться на легальную работу, однако в контракте будет указан период занятости временного сотрудника;
работать по гостевой или туристической визе не допускается;
наиболее быстрый метод поиска работы – через «сарафанное радио»;
у многих компаний имеются обучающие центры, где можно «прокачать» свои навыки;
лучше искать вакансии, включающие медицинскую и стоматологическую страховку;
некоторые компании компенсируют проезд на транспорте;
организации не имеют права заставить сотрудника работать сверх нормы.

Эти нюансы необходимо учитывать при поиске вакансии: устроиться на достойную работу сложно, но это выполнимо.

Работа с низким знанием английского

Вакансии в Лос-Анджелесе для русских можно условно поделить на те, где требуется высокий уровень владения языком и низкий. Второй вариант встречается чаще, но считается менее оплачиваемым, поэтому первое, что необходимо сделать, – посетить языковые курсы.

В каком районе лучше жить в Лос-Анджелесе

Первое, что нужно знать тем кто собирается приехать жить в город ангелов: Он не похож на большинство городов. Лос-Анджелес напрочь лишен такого понятия, как центр города. На практике это означает что класическая схема «чем ближе к центру, тем дороже и лучше» не работает. Лос-Анджелес это гигантский, в несколько раз больше Москвы по площади, мегаполис.

Традиционно в США принято арендовать квартиру на год. Через год аренда продлевается или прекращается в зависимости от желания квартиросъёмщика.

Рядом супермаркеты, станция метро, 15 мин до аллеи славы. Идеально для человека без машины. Локация: Hollywood/Western.

В голливудских фильмах часто можно видеть такую картину: герой идёт или едет по улице и видит дом с табличкой «Сдаётся». Это реальный факт американской жизни. Обычно на такой табличке пишут For Rent или Leasing. Можно конечно просто пойти по понравившейся улице, выискивая объявление об аренде, но есть более оптимальные варианты.

Рядом супермаркеты, станция метро, 15 мин до аллеи славы. Идеально для человека без машины. Локация: Hollywood/Western.

Потрясающий архитектурный шедевр с бассейном и видом. В нем воплощены элементы истинной роскоши и изысканности. От концептуального дизайна до окончательного исполнения — вершина…

Стоимость недвижимости

Прежде, чем выбирать жилье, необходимо разобраться в нюансах:

Стоимость квадратного метра в центре города в среднем составляет 1934,12$.
Стоимость квадратного метра на окраине города в среднем составляет 1247,56$.

Однако, средняя стоимость по стране мало что говорит относительно реальных цен на дома и квартиры, поэтому лучше ознакомиться с ценами на жилье в крупных городах Америки в 2020 году.

Лас-Вегас

Центральная часть 1651$ за кв. м;
Окраина 854$ за кв. м.

Майами

Центральная часть 3642$ за кв. м.;
Окраина 1778$ за кв. м.

Сиэтл

Центральная часть 3730$ за кв. м.;
Окраина 2425$ за кв. м.

Лос-Анжелес

Центральная часть 5315$ за кв. м.;
Окраина 2432$ за кВ. м.

Вашингтон

Центральная часть 5640$ за кв. м.;
Окраина 4415$ за кв. м.

Нью-Йорк

Центральная часть 9812$ за кв. м.;
Окраина 5109$ за кв. м.

Сан-Франциско

Центральная часть 9150$ за кв. м.;
Окраина 6715$ за кв. м.

Покупка американской недвижимости иностранцами: плюсы и минусы

Для чего необходимо приобретение недвижимости в США, если оно не дает каких-либо иммиграционных преимуществ?

Наличие собственного жилья в США является основанием для получения туристической визы. Максимальное количество поездок в течение года – 5, максимальная длительность каждой поездки – 3 месяца.
Это отличный вариант для инвестиций. Недвижимость в США постоянно растет в цене: с 2009 года жилье в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Кремниевой долине подорожало на 50%.
Чем раньше вы купите жилье, тем меньше за него придется платить. Помимо цен ежегодно растут и кредитные ставки банков.

Минусы:

Нет ни иммиграционных, ни налоговых льгот. Федеральные налоги, налоги штата и округа все равно придется платить, даже если вы не являетесь резидентом и гражданином США.

Существуют и другие налоги на недвижимость в США для нерезидентов:

подоходный налог;
налог на недвижимость;
налог на прирост капитала.

Советы при покупке

В Калифорнии сложно найти тип домов, приобретение которых стоило бы избегать. Каждый раз при покупке недвижимости проводится тщательная инспекция дома – для этих целей нанимается опытный специалист, который проверит все нюансы и необходимые соответствия. В частности, дома на холмистой местности нуждаются в более тщательном осмотре, а дома на первой линии возле океана (например, в Малибу) тоже нужно проверять на наличие коррозии и несущей соборности сваи

Важно избегать особенно старую недвижимость (не имеющую исторической ценности), где могут быть скрытые проблемы, которые даже специалистам не всегда под силу обнаружить сразу при инспекции объекта

Важно также обращать внимание на стоимость объекта и ее соответствии средним показателям на рынке, например, во избежании потенциально проблемного жилья, которое продается за низкую цену. На данный момент рынок США проходит через коррекцию стоимости недвижимости, а штат Калифорния только вступает в эту часть цикла – март 2019 года стал первым месяцем начиная с 2012 года, когда было зарегистрировано снижение цен. Поэтому у покупателей сейчас имеется хорошая возможность вести торги с продавцами жилья

Стоит также отметить, что истории с нечистым титулом в США – большая редкость по причине наличия в стране титульного страхования. Так повелось, что право собственности страхуется продавцом во время сделки купли-продажи, хоть это и не обязательно

Поэтому у покупателей сейчас имеется хорошая возможность вести торги с продавцами жилья. Стоит также отметить, что истории с нечистым титулом в США – большая редкость по причине наличия в стране титульного страхования. Так повелось, что право собственности страхуется продавцом во время сделки купли-продажи, хоть это и не обязательно.

Но к чему однозначно стоит относится с повышенной внимательностью, так это к выбору района при покупке жилья. Лос-Анджелес – это масштабный город, и его каждый район имеет свои демографические и национальные особенности. В целом, все проживающие достаточно дружно соседствуют, но если для покупателя важен особый менталитет, то стоит заранее проверить, подойдет ли ему тот или иной район. Сделать это лучше всего путем буквального изучения территории: походить по нему пешком, зайти в продуктовый магазин, ну и, конечно же, спросить у риэлтора о плюсах и минусах.

Где расположена самая дорогая/элитная недвижимость Нью-Йорка

Как говорилось выше, самую дорогостоящую недвижимость Нью-Йорка можно приобрести на Манхеттене. Однако нужно учитывать, что цены в данном округе могут существенно отличаться в зависимости от района. Самыми престижными регионами считаются Трайбека, Флэтайрон и Митпэкинг. Так, стоимость квартиры площадью 72 кв. м. в новом жилом комплексе составляет 1,5 миллиона долларов. Жилье площадью 150 кв. м. обойдется минимум в 2,7 миллиона. Средняя стоимость аренды квадратных метров – 6000-7000 $.

Также не менее дорогое жилье находится в округе Квинс. Здесь квартира в 85 кв. м. будет стоить около 1 миллиона долларов. Аренда небольшой студии или двухкомнатной квартиры составляет примерно 4000 $.

Стоимость квадратных метров в любом районе Нью-Йорка обычно зависит от наличия разнообразных удобств. Чем более комфортное жилье, тем выше его цена. Это означает, что при наличии бытовой техники, лифта, швейцара или террасы цена за один квадратный метр может возрасти до 40%. Кроме того, придется переплатить и за разрешение держать дома питомца, если речь идет об аренде.

Самая же дорогая квартира Нью-Йорка находится в одном из символов мегаполиса – небоскребе Вулворт билдинг, построенном в 1913 году. Представляет она собой семиуровневый пентхаус, стоимость которого составляет 110 миллионов долларов.

Нюансы, которые стоит учесть иностранным инвесторам

Резиденты Америки живут в кредит – даже бизнес не исключение.
Аукционы предлагают цену намного ниже рынка – 40-70% от рыночной стоимости.
95% иностранных инвесторов работают с наличными деньгами.

Преимущество инвесторов с наличными деньгами состоит в том, что американские банки не выдают кредит инвестору, если в доме существует хоть малейший недостаток. Например, не работающая кухня или ванная комната, дыра в потолке, стенах или полу, отсутствие кухонных шкафов и т.д.

Банк закладывает все риски, в том числе риск принудительной продажи. В случае неуплаты по ипотеке, банк заинтересован выдать кредит на те объекты, которые готовы к заселению и не требуют ремонта. Это существенно затрудняет приобретение аукционных объектов американскими инвесторами, но предоставляет возможности для иностранных инвесторов.

С одной стороны, спрос (покупатели и дефицит рынка), а с другой стороны, предложения (аукционы). Такие условия создают благоприятный климат для международных инвесторов. Максимальный срок пребывания дома на рынке Лос-Анджелеса составляет 42 дня (на март 2022 года).

По запросу покупателя возможна оплата некоторых объектов криптовалютой, если продавец согласен на такую валюту. Но в итоге он все равно рассчитывает получить сумму в долларах, и Bitpay, американский сервис по обработке платежей биткоин, — отличное решение для конвертации.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не заменяет профессиональную консультацию лицензированного адвоката, налогового специалиста или финансового консультанта.

Фото на обложке предоставлено автором

Исторический центр

Центральный район Лос-Анджелеса, славящийся великолепными памятниками архитектуры, пережил на своём веку периоды взлетов и падений. В течение многих лет он приходил в упадок, но 21 век положил начало его возрождению.

Старинные здания реставрируются и превращаются в роскошные отели, рестораны, дорогие дома и квартиры. Успешные бизнесмены вступают в ожесточённую борьбу за возможность разместить здесь свои офисы. Сейчас это один из самых востребованных районов, и цены на жильё здесь быстро растут.