Покупка и аренда недвижимости в Майнце

Ликвидность помещения

Ликвидность недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или продать объект, если вам понадобятся денежные средства.

Скорость продажи.

Жилая недвижимость в целом ликвиднее коммерческой. Это объясняется тем, что объем рынка жилой недвижимости существенно больше и средняя стоимость квартиры ниже стоимости коммерческого помещения.

Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже панельного дома советской постройки на окраине города будет менее ликвидна торгового помещения площадью 50 квадратных метров на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Срок поиска арендатора и заключение договора.

При покупке строящегося объекта коммерческой недвижимости есть возможность за полгода – год до ввода объекта в эксплуатацию заключить предварительный договор с будущим арендатором, чтобы исключить период простоя помещения после сдачи объекта. Операторы торговых сетей охотно идут на согласование коммерческих условий и подписание договора до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы занять лучшие локации и не отдать объект конкуренту.

В жилой недвижимости, к сожалению, нет такой возможности. Арендатор готов подписать договор только тогда, когда сделан ремонт, установлена мебель, техника и квартира готова к заезду.

 По готовым объектам срок подбора арендатора на квартиру меньше, хотя повторюсь что многое зависит от площади объекта, характеристик и локации.

Способы инвестиций в нежилую недвижимость

Узнаем, каким образом можно получить доход от инвестиций в коммерческую недвижимость.

Купля-продажа

Один из способов заработать на инвестициях в коммерческую недвижимость – купить готовое нежилое помещение и перепродать его в будущем по более высокой стоимости.

Зачастую инвесторы скупают коммерческую недвижимость в плохом состоянии, делают ремонт и выставляют на продажу. В среднем цена коммерческой недвижимости после ремонта повышается на 20–40%.

Сдача в аренду

Если вы не планируете продавать коммерческую недвижимость, то ее можно сдать и получать рентный доход. По срокам сдачи во временное пользование разделяют краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную (от 1 года) аренду.

Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от многих переменных (состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д.) и составляет 5–8% годовых.

Покупка ГАБ

Покупка ГАБ (готовый арендный бизнес) представляет собой приобретение коммерческой недвижимости, которая ранее уже была сдана в аренду.

Средняя стоимость готового арендного бизнеса в России начинается от 10 млн руб. Однако если использовать в инвестиционной сделке ипотечное кредитование, то первоначальный взнос обычно составляет от 3–4 млн руб.

Покупка готового арендного бизнеса – прибыльная инвестиция. Так, в 2022 году средняя ставка капитализации офисной недвижимости достигла 10% годовых, а крупных торговых объектов – 9%.

Ставка капитализации – соотношение цены инвестиционного актива к его чистому доходу.

Инвестиции в строительство

Сегодня инвестиции в строительство коммерческой недвижимости – один из наиболее выгодных и эффективных способов приумножения финансового капитала. После сдачи объекта в эксплуатацию стоимость помещения увеличивается в среднем на 20–50%.

При инвестировании в коммерческую недвижимость на стадии строительства обязательно нужно учитывать следующие факторы:

• инфраструктура района;
• планировка коммерческой недвижимости;
• месторасположение;
• транспортная доступность.

Чем лучше характеристики у самого объекта, тем более выгодной будет его цена в момент начала продаж. Особенно это актуально для предложений, расположенных в локациях с активно развивающейся инфраструктурой.

Вклад в ПИФ

ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) недвижимости – это форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Управляющая компания собирает финансовый капитал инвесторов, вкладывает эти деньги в объект недвижимости, а инвесторам выдает пай (право на долю в рентной недвижимости).

Долевое инвестирование – это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость. При этом можно стать совладельцем любого крупного объекта (ТЦ, офисное здание и т. д.). Инвестору не придется тратить личное время на поиск подходящего объекта недвижимости, а потом на поиск надежных арендаторов или покупателей.

Средняя доходность ЗПИФ у многих российских брокеров может достигать 10–13% годовых.

Внимание! Большая часть ЗПИФ предназначена для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа.

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

Инвестировать в недвижимость хотят многие инвесторы, но, к сожалению, немногие из них готовы позволить себе такой способ сохранения и приумножения капитала. Если вы все же намерены купить объект коммерческой недвижимости, стоит предварительно рассмотреть все преимущества и недостатки такого рода инвестиций.

Плюсы покупки

• Пассивный доход.
• Защита от инфляции.
• Разнообразие объектов коммерческой недвижимости.
• Множество вариаций получения прибыли.
• Низкий риск потери капитала.

Минусы инвестирования

• Высокая стоимость первоначальных инвестиций.
• Срок окупаемости вложений – не менее 7 лет.
• Постоянные дополнительные издержки: коммунальные услуги, капитальный ремонт, налоги и т. д.
• Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.

Помимо большого количества преимуществ, инвестиции в недвижимость имеют и немало недостатков. Перед тем, как вложить свой финансовый капитал в коммерческую недвижимость, стоит взвесить все плюсы и минусы таких долгосрочных вложений в недвижимое имущество.

Налоги

Собственник недвижимости платит 2 вида налогов:

1. Налог на имущество;
2. Налог на доходы, полученные от сдачи помещения в аренду.

Налог на имущество

Рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговые ставки регионы устанавливают сами, в рамках заданного диапазона, определенного федеральными органами власти.

Ставки налога на имущество в 2022 году:

• Жилая недвижимость – от 0,1 до 0,3 %.
• Коммерческая недвижимость – от 1,2 до 2 %.

Налог на доходы

Налог на доходы полученные от сдачи недвижимости в аренду, не зависит от вида недвижимости. Ставка зависит от того, как вы подаете декларацию (как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или организация).

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13% от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6% с доходов по упрощенной системе налогообложения или пробрести патент.

Подробно тема налогообложения раскрыта в статье «Налоги на недвижимость. Как не платить налог на имущество»

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

• Паспорт собственника объекта.
• Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
• Правоустанавливающие документы на объект.
• Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

• Положительный (помещение можно переводить в жилое).
• Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Вложения в объект перед сдачей в аренду

При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

Специалисты

Риелторы

Иван Тугаринов2 предложения

Сергей Таранец4 предложения

Алексей Журавлев7 предложений

Нарэ Лукашова3 предложения

Кристина Ступникова15 предложений

Анна Черкасова8 предложений

Ольга Ливадина12 предложений

Михаил Романюк7 предложений

Ильнур Якупов1 предложение

Анастасия Федорова14 предложений

Все риелторы

Агентства

LIVE11 предложений

Максимум7 предложений

DomHom87 предложений

БАСТЕТ2 предложения

РеалИнвест18 предложений

Капитал Инвест12 предложений

Domopolis3 предложения

PROНЕДВИЖИМОСТЬ44 предложения

Futures21 предложение

Иркутская Недвижимость9 предложений

Все агентства

Застройщики

ВекторСтройФинанс81 квартира в 1 ЖК

Галс-Девелопмент59 квартир в 15 ЖК

Еврофармакол40 квартир в 1 ЖК

ГК ФСК3879 квартир в 44 ЖК

INSIGMA32 квартиры в 3 ЖК

МКПК2 квартиры в 1 ЖК

Центр-Инвест213 квартир в 11 ЖК

Группа Эталон2425 квартир в 58 ЖК

Stenoy114 квартир в 1 ЖК

Апрелевка С2184 квартиры в 1 ЖК

Все застройщики

Объекты

В дополнение к квартирам, домам и коммерческой недвижимости во всех частях города Wohnbau Mainz также поддерживает ряд жилых комплексов для престарелых, таких как Franz-Stein-Haus (названный в честь бывшего мэра Майнца Франца Штайна ), An der Krimm жилой комплекс в Майнц-Гонсенхайм и дом Weifert-Janz- на Кирстейнштрассе в Майнц-Оберштадте . В 2005 году компания открыла в Майнц-Нойштадте жилищный проект для нескольких поколений, получивший несколько наград. Под девизом «Дома в Майнце – живите вместе беззаботно» также создаются новые жилые проекты, которые сочетают в себе независимую жизнь, надежность снабжения и жилой район. На данный момент было реализовано три таких проекта в районах Хартенберг-Мюнхфельд, Момбах и Эберсхайм. Планируется еще больше.

Проекты

• Зона переоборудования “Старые артиллерийские казармы” Гонсенхайм площадью около 1,7 га.
• Драйкенигсхоф на Кестрихе в бывшей пивоварне Schöfferhof / Dreikönigshof с частичной сохранностью фасадов с 1889 года.
• Жилой проект «На Брухшпитце» между Майнц-Момбах и Майнц-Гонсенхайм.
• Жилой квартал Pfarrer-Brantzen-Straße в жилом районе Am Großen Sand, перестроенном районе между Момбахом и Гонсенхаймом.
• «Дома в Майнце – живите вместе беззаботно»
• Социально-культурный центр Neustadt Kulturbäckerei

За два проекта (Драйкенигсхоф и девять домов с внутренним двором в Майнце-Хехтсхайме) Wohnbau Mainz получил в 2007 году государственную награду за архитектуру и жилищное строительство от земли Рейнланд-Пфальц. Было признано, что в Майнце-Нойштадте живут представители нескольких поколений. Компания получила Государственную премию в области архитектуры и жилищного строительства 2018 года за жилой комплекс Am Cavalier Holstein (дома в Майнце, 2016).

SWOT Анализ

Для полноты картины дополним анализ сильных и слабых сторон жилой и коммерческой недвижимости анализом угроз и возможностей.

SWOT анализ жилой недвижимости

Сильные стороны: —      Разнообразие выбора жилых проектов для инвестиций; —      Самостоятельный выбор квартиры и оценка ее характеристик без детального погружения в рынок жилой недвижимости; —      Самостоятельный поиск арендатора (много доступных ресурсов от ЦИАН до Теlеgrаm-каналов); —      Сравнительным методом легко определить потенциальный размер арендного потока; —      Низкие налоги и коммунальные платежи;

Слабые стороны: —      Низкая доходность; —      Как правило, необходимы вложения перед сдачей квартиры в аренду; —      Платежеспособность арендатора узнается по факту сдачи квартиры в аренду —      Как правило индексация арендной ставки жилой недвижимости происходит редко —      Постоянное вовлечение и общение с арендатором.

Возможности: —      Увеличение потенциального размера арендной платы за счет выполненного качественного ремонта и удачно выбранной локации проекта; —      При покупке на стадии строительства возможен рост стоимости недвижимости до 20-25%

Угрозы: —      Дополнительные затраты (износ предметов мебели, поломка сантехники, косметический ремонт); —      Частая смена арендаторов (причина: переезд в другой город, смена работы и т.д.); —      Снижение арендного потока из-за высокой конкуренции на рынке аренды жилья; —      Рост спроса на загородную недвижимость и снижение спроса на квартиры.

SWOT анализ коммерческой недвижимости

Сильные стороны: —      Высокая доходность; —      Низкая конкуренция среди инвесторов на рынке коммерческой недвижимости; —      Долгосрочные отношения с арендатором (средний срок аренды от 5 лет); —      Расходы на текущий ремонт берет на себя арендатор; —      Арендатор напрямую взаимодействует с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями; —      Прогнозируемый доход от сдачи в аренду: в договоре зафиксированы суммы арендной платы и индексация на весь срок аренды

Слабые стороны: —      Ограниченные знания у частных инвесторов о рынке коммерческой недвижимости; —      Для поиска ликвидного коммерческого помещения и надежного арендатора требуется погружение в рынок коммерческой недвижимости и помощь консультанта, что приводит к дополнительным расходам; —      Высокие налоги и коммунальные платежи.

Возможности: —      При покупке на стадии строительства и при изменении транспортной сети и плотности жителей возможен рост стоимости недвижимости до 45%; —      При покупке на стадии строительства появляется время на поиск арендатора заранее, что сократит время простоя помещения после ввода объекта в эксплуатацию; —      Есть возможность проверить арендатора но платежеспособность заранее (оценка по финансовой деятельности)

Угрозы: —      Нестабильная внешнеполитическая ситуация, санкции, отказ западных компаний от работы в России; —      Замедление темпов развития экономики и снижение покупательской способности.

«Новый» жилой дом

1 декабря 2009 года начал работу новый жилой комплекс. Компания сосредоточилась на аренде квартир. Другие отрасли бизнеса, такие как управление ресторанами, девелопмент или девелопмент коммерческой недвижимости, были прекращены. Около 10 500 существующих квартир в городской зоне Майнца были переданы новой дочерней компании WB Wohnraum Mainz GmbH & Co. KG в рамках организационных изменений. Вторая дочерняя компания, WB Gewerbeimmobilien Mainz GmbH & Co. KG, приобрела около 300 коммерческих единиц, которые предназначались для продажи. Третья компания в группе, WB Services GmbH, заботится о технической поддержке квартир и жилых комплексов со своими мастерами и смотрителями. С 1 января 2019 года Wohnbau Mainz распустила две дочерние компании WB Wohnraum Mainz GmbH & Co. KG и WB Gewerbeimmobilien Mainz GmbH & Co. KG и передала их обратно Wohnbau Mainz GmbH. Сегодня компания снова стала экономически успешной и стала крупнейшим и самым дешевым поставщиком жилья в Майнце. Акционерами являются город Майнц (89,8%) и Rio Energie Efficiency GmbH and Co. KG (10,2%).

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

Налог для ИП

Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

Размер налога:

• 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
• 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Налог для юрлица

Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

• НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
• Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Коммунальные платежи

Тариф на обслуживание коммерческих помещений в составе многоквартирных жилых домов не отличается от тарифа жилой недвижимости. Он рассчитывается по площади помещения или квартиры и оплачивается напрямую управляющей компании или ТСЖ. Собственники коммерческих помещений вынуждены также оплачивать расходы на администраторов, обслуживание лифтов и уборку мест общего пользования, хотя по факту они не пользуются этими услугами.

Стоимость электроэнергии, водоснабжения и тепла по коммерческим помещениям выше. Собственники нежилых помещений должны заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по повышенным тарифам, в отличие от собственников квартир.

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес-центров и торговых центров. Коммунальные расходы по таким объектам могут достигать 20% от суммы арендных платежей. Это связано с тем, что между собственниками дополнительно распределяются расходы на эксплуатацию и содержание более сложных инженерных систем здания, охрану и администрирование, уборку мест общего пользования.

Фотки

Фотки …которые вы возможно уже видели:

Просто нравится фотография.. Это еще из Guest House. Вид на очень тихенький район Bretzenheim. 

 

 Те самые штуки ветрогенераторы производящие зеленое электричество:

Хэллоуин спустился на город: 

Народ прется на футбол. Начинает идти где-то часа за 3 до матча с увеличивающейся интенсивностью. Были также замечены несколько инвалидов на костылях и колясках.

Прекрасный рассвет:) Это все еще из Guest House Max Planck fur Chemie.

Говорят, что пару лет назад эти поля были в зарослях какого-то кустарника и там жили зайцы. А потом кустарник вырубили, а зайцы остались. И разбежались по Bretzenheim и институту. Ходили тут под окнами как у себя дома. Видимо одного такого пассажира я и видел на днях на детской площадке.

Тетка бежит. Парень скребет. Капуста растет. Санек спит.

 

Такие велики прицеплины по всему Майнцу. Видимо их как-то можно брать на прокат и кататься. Не очень понятно почему ты его должен вернуть. Может быть колеса перестанут крутиться и он превратится в тыкву…

 

Далее осенний ботанический сад в двух шагах от работы. 

 

 

 

 

Голуби летят над нашей зоной… Вообщем птицы сваливают. А я остаюсь. Я остаюсь, чтобы жить!

Цветочки для дам:) Ляляля :))

 

Берееезка… эхх…

Немцы опять готовятся к войне и запасаются топливом..

Russian Ogorod. Бессмысленный и беспощадный. 

Скульптуры символизируют, что Вы входите на территорию спортивного комплекса и сейчас вам надо будет бегать, прыгать и что-то куда-то кидать..

Мой микроскоп второй слева. Ну как мой…я за ним провожу много времени. Иногда приходят китайцы и почему-то тоже за ним сидят. 

Мое рабочее место…ну как рабочее. Там где комп стоит.

Кухонька:

А вот купленный мной холодильник и в нем продуктов на ..840 рублей. Правда я закупался когда магазин уже закрывался и хватал все подряд. Поэтому вместо огурцов взял цукини:) Брал по цвету:) Понятия не имею, что это такое:)

p.s. В дополнение к холодильнику у меня теперь есть 15 метров пленки с лопающимися пузырькам.:)

Вид из окна в темноте:

Комната без мебели:

Кухонька:

Сфоткать ванну нормально не получилось. Можете попробовать сфоткать свою. Нужен какой-то уберширик для этого (Боря привет:)). Вообще на мой взгляд она достаточно большая.

Вид из окна днем. Эта поляна тоже вроде как принадлежит мне. Можно на ней там картоху сожать. Лютики всякие. Стулья поставить. Фонтан и бабу с веслом. Вроде как можно делать шашлык машлык. По крайне мере на балконах у них можно таким бесчинством заниматься. Но это я узнаю еще.

Прям слева от моего огорода дорожка и вход в подъезд. Поэтому тут люди переодически шастают. Но в целом пофиг.

з.ы. этот снег выпал в пятницу 7 декабря и сейчас в понедельник-вторник уже почти весь растаял. 

 Привезли мебель из Икеи:

Let’s the war begin…

 

Собрал. Даже инструкция не понадобилась. Буду спать на этом как настоящий йог.

4 hours later:

 Ну и как всегда:

 В ночи вскрыл еще одну коробку, а там настоящий ребус. Из этого мне кажется только кубик рубик собрать можно…

Трехмерный фазово-модуляционный телепортатор

 

Сейчас как-то так:

Невидимый стол:

 

Сделал себе стол на кухне. Теперь один глаз следит за молоком на плите, а второй в монитор смотрит.

Вот как-то так.

Всем Мишки!

Twitter

SocButtons v1.5

история

Дом Майнц был основан в 1917 году и во время Первой мировой войны при мэре Карле Гёттельманне . После окончания войны она построила свои первые апартаменты на правом берегу Рейна. Там за короткое время был построен поселок Костхайм с большими зелеными насаждениями и небольшими домами с террасами, смоделированными по образу городского потока, в котором современные двухкомнатные апартаменты с кухней-гостиной, туалетом и ванной дали семьям новый дом.

К началу Второй мировой войны компания владела 1256 квартирами по обе стороны Рейна, многие из которых были разрушены градом бомб в последние дни войны . Жилищное строительство в Майнце возобновилось только в начале 1950- х годов , но затем быстро прогрессировало. На окраинах города были построены большие жилые кварталы, и Wohnbau Mainz участвовал в градостроительстве Майнца практически во всех областях.

Жилая застройка 19 века …

… на Kästrich, выпотрошены и отремонтированы жильем

В 2009 году в компании было обнаружено серьезное финансовое затруднение. В результате бесхозяйственности и обострения финансового кризиса Wohnbau Mainz столкнулся с проблемами получения новых ссуд по ссудам, срок действия которых истек. Компания с крупной задолженностью была на грани краха, но город Майнц согласился предоставить гарантию в размере 300 миллионов евро. Это позволило получить новые кредиты и начать реструктуризацию. Управление по надзору и обслуживанию в Трире, которое подлежит утверждению, утвердило гарантию, но потребовало, чтобы материальные затраты в новой компании были значительно сокращены, а количество сотрудников значительно сократилось. Последнее было реализовано. Задолженность была уменьшена за счет продажи 2800 квартир в районе на правом берегу Рейна столице штата Висбаден до восстановления. В конце 2009 года из компании вышел город Висбаден, как и Landesbank Baden-Württemberg.

Объекты для инвестирования

Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Рассмотрим варианты вложений, на которые подразделяются инвестиции в нежилые помещения.

Офисы

Офисная недвижимость – один из самых популярных и ликвидных объектов недвижимого имущества, куда инвесторы предпочитают вкладывать финансовый капитал. Офис представляет собой нежилое помещение коммерческого назначения.

Доходность офисной недвижимости зависит от множества факторов:

• класс бизнес-центра;
• расположение офиса;
• площадь офисного помещения;
• транспортная доступность;
• инфраструктура района.

Наиболее прибыльная инвестиционная бизнес-модель при вложении капитала в офисное здание – покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей его в аренду.

Торговые помещения

Торговые помещения – это разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации продаж товаров и услуг. Как правило, инвесторы вкладывают капитал в торговую недвижимость, которая расположена либо на пешеходных улицах, где сосредоточен туристический и бизнес-трафик, либо вблизи жилых кварталов.

В центральных частях города арендаторы и владельцы коммерческих помещений предпочитают организовывать точки общепита (кафе, рестораны) или открывать магазины непродовольственных товаров (одежда, обувь, мебель). А в спальных районах торговая недвижимость больше ориентирована на открытие аптек, супермаркетов и товаров для дома.

Производственно-складские объекты

Производственно-складской объект – это помещение, часто использующееся для хранения и транспортировки сырья и готовой продукции. Для получения большей доходности от данного типа вложений инвесторы покупают складские помещения вблизи крупных предприятий, федеральных автомобильных развязок и железнодорожных путей.

Чаще всего российские инвесторы предпочитают сдавать производственно-складские объекты в долгосрочную аренду крупному бизнесу.

По состоянию на 2022 год в России рынок производственных объектов испытывает нехватку качественных и многофункциональных складских помещений.

Гостиницы и хостелы

Гостиничная недвижимость предназначена для временного проживания людей. Наиболее часто встречающиеся виды отелей – гостиницы и хостелы.

Основное отличие хостела от гостиницы – ценовая политика. У хостела цены ниже, чем у гостиниц. Однако и уровень сервиса в хостеле, как правило, более низкий.

Инвестиции в гостиницы и хостелы приносят инвестору наибольшую прибыль, когда объект недвижимости размещен в местах туристического потока: морские и горнолыжные курорты, достопримечательности и т. д.

Апартаменты

Инвестиции в апартаменты – надежная альтернатива покупки жилой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, апартаменты по стоимости дешевле на 15–25% и в плане инвестиций более выгодны. В среднем апартаменты окупаются на 5–7 лет быстрее, чем обычная квартира.

Среди видов апартаментов различают апарт-отели, доходные дома и кондоминиумы.

По российскому законодательству апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. Таким образом, они не подпадают под правила жилищного кодекса. Более того, непроработанная законодательная база по отношению к данному виду имущества делает судебную практику при решении споров с апартаментами сложной и неоднозначной для их владельцев.

Гаражи и парковки

Еще одной категорией коммерческой недвижимости считаются гаражи и парковки.

Как правило, данный тип инвестиций пользуется спросом в городах и районах, где есть острая нехватка парковочных мест и большая загруженность на дорогах. Жители городов-миллионников готовы платить за то, чтобы их автомобиль находился в сохранности при любых погодных условиях, и при этом не нужно было бы тратить время на поиск свободного места для машины.

На рынке недвижимости гаражи и парковочные места – наиболее доступные объекты для частного инвестора. Они отличаются более низкой стоимостью, чем покупка апартаментов, гостиниц или складов.

Что касается парковок, то чаще всего в инвестиционных целях рассматриваются новостройки с подземным паркингом. Средний срок возврата инвестиций при вложениях в гаражи и парковки составляет 5–8 лет.

Городского развития

Промежуточный офис в Майнце

Сторона арендатора

Чтобы обновить старый город , компания расширила музей Гутенберга , построила и отреставрировала «Франкфуртер-Хоф», а также построила и модернизировала дома и жилые проекты на Гаустрассе , Фишергассе, Августинергассе и Гесшен, Вайслилингассе, Херингсбрунненгассе и Фишторштрассе. Кроме того, Wohnbau Mainz частично внес свой вклад в покупку, реконструкцию и перепланировку исторических зданий, таких как « », реконструкцию исторических рыночных домов (архитектор и дизайнер: Массимилиано Фуксас ) и преобразование бывшего здания Etex. оптовый универмаг «Wohnpark am Kupferberg». Перечисленные фасады 1860-1880 годов на Брайденбахер-штрассе внесли решающий вклад в облик города. В 2009 году было завершено строительство нового офисного и коммерческого здания, включая гараж Am Bahnhof Mainz Römisches Theater , бывший Südbahnhof.