Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств
При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:
- С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
- Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
- Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.
Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:
- экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
- положение на рынке финансов;
- уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
- политическая обстановка в стране;
- прибыльность планируемой деятельности;
- система налогообложения;
В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:
- Аудит правового поля проекта.
- Финансовый анализ бизнес-плана.
- Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
- Разработка модели.
- Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
- Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
- Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
- Оценка оптимальности расходов.
В настоящее время экономическая оценка инвестиций в недвижимость проводится специалистами посредством нескольких методов.
Самыми распространенными из них являются:
- Простые.
- Усложненные.
В первом случае ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости предполагает применение специальной системы показателей.
В их число входят:
- коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;
- период окупаемости;
- коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.
Оценка инвестиций в недвижимость, согласно приведенному выше способу, осуществляется крайне редко ввиду наличия одного существенного недостатка – данная система не принимает в расчет тот факт, что цена денег постоянно изменяется.
Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:
- Уровень инфляции.
- Расходы на обслуживание инвестиционного портфеля.
- Возможность вложения средств в другие объекты.
Оценка или переоценка инвестиционной недвижимости при помощи техники усложненных показателей базируется на теории несопоставимости доходов и расходов по инвестиционному проекту. В данном случае необходимо произвести дисконтирование доходов, то есть установить соотношение расходов и доходов по их стоимости на конкретный момент времени. При этом обязательно должны учитываться все риски по бизнес-плану.
Один из рентабельных с финансовой точки зрения объект недвижимого имущества
Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества
Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом.
В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели:
- Период окупаемости проекта (см. Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта: основные цели).
- Ставка его доходности.
- Фактическая стоимость объекта.
- Внутренняя ставка доходности.
- Внешняя ставка доходности.
В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов.
Надеемся, что обучение оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества, представленное в этой статье, поможет принять правильное решение и получить ощутимую прибыль.
Методики оценки инвестиционной привлекательности региона
Во внутреннем законодательстве отсутствуют документы, которые бы закрепляли какую-либо официальную методику оценки инвестиционного климата территории субъектов Федерации, поэтому для оценки региональной привлекательности используются самые различные методики.
Например, нередко для оценки инвестиционного климата территории используется показатель прибыльности вложенных инвестиций. Указанный метод позволяет получить общую информацию, не всегда сопоставимую с планируемыми инвестициями, поскольку он не может гарантировать исследование инвестиций, степень риска которых одинакова.
Другой применяемый подход оценки привлекательности региона с точки зрения инвестирования предполагает исследование характеристик, производимых в регионе инвестиций, а именно анализа их объема и структуры. На основе анализа уже направленных в регион инвестиций осуществляется вывод в отношении благоприятности или неблагоприятности инвестиционного состояния региона. Недостатком названного подхода следует считать то, что он не создает полной картины, анализируя лишь отдельные характеристики инвестиций, не позволяет выявить внутренних возможностей территории, перспектив ее развития.
Наиболее предпочтительным является подход, который предполагает исследование различных сфер общественной жизни территории – политического, экономического, экологического, производственного инновационного трудового состояния территории – для целей оценки привлекательности инвестирования.
Риски вложений в недвижимость, учитываемые при инвестиционном анализе
Основные риски, которые необходимо учитывать при проведении оценки, такие:
– вид объекта недвижимости с учетом возможного изменения спроса на аналогичные объекты. Его анализируют независимо от расположения объекта. Например, одним из таких рисков может быть избыточное предложение по офисным зданиям;
– изменение соотношения спроса и предложения. Например, это может быть снижение спроса на недвижимость;
– инфляция. Например, реальный доход от сдачи недвижимости в аренду или продажи может быть ниже дохода, предусмотренного договором из-за инфляции. В таком случае чем больше будет срок аренды, тем больше будет риск;
– расположение объекта. К такому риску относят условия рынка в конкретном регионе, перспективы его развития в социально-экономическом плане
Также во внимание принимают факторы, из-за присутствия которых недвижимость в пределах конкретного региона может стать менее привлекательной;
– условия заключенного договора аренды. Такой вид риска присутствует в случае, если недвижимость сдается в аренду и арендатор в определенный момент не сможет перечислить сумму, предусмотренную арендным договором;
– условия кредитования. Подобный риск обусловлен способностью собственника недвижимого объекта погашать долговые обязательства;
– физический и экономический износ объекта, поскольку они могут снижать доходность;
– условия и возможности реинвестирования;
Оценка инвестиционной привлекательности: понятие и критерии
Пригодность компании для вложения финансовых средств определяется различными методами оценки инвестиционной привлекательности.
Каждая из методик, которыми пользуются профессиональные инвесторы для сбора и интерпретации информации, содержит свой перечень показателей, по которым выбираются лучшие объекты для вложений капитала.
К наиболее распространенным критериям относятся:
- рентабельность;
- финансовая зависимость;
- деловая активность;
- имущественное положение;
- ликвидность.
Одна из часто используемых методик – анализ внутренних показателей. За основу выбраны следующие параметры:
- общая рентабельность;
- интенсивность использования персонала;
- финансовая состоятельность;
- итоги инвестиционной деятельности;
- использование имеющихся физических и финансовых запасов.
В методе изучается организационная схема и рациональность системы управления компанией. Недостатком данного подхода считается его ориентации исключительно на внутренние показатели.
Другим способом, с помощью которого производится оценка инвестиционной привлекательности, является дисконтирование денежных потоков.
Ставка дисконтирования выражает инфляцию. Она нужна для того, чтобы вычислить чистый рост коммерческого потенциала организации после вложения капитала. В расчет берутся доходные и расходные статьи баланса, размер прибыли и величина выручки.
За расчетный период определяется прогноз стоимости предприятия. Так как динамика показателей за все время вычислений считается неизменной, методика не дает точности 100%.
Определяем привлекательность недвижимости для инвестора
Инвестиционная привлекательность недвижимости является сравнительной характеристикой, которая позволяет ранжировать рассматриваемые объекты в глазах инвестора. Проще говоря, благодаря ей можно выделить наиболее удачные и прибыльные для вложений активы.
Инвестору следует:
- выявить время, которое потребуется на возврат первоначально инвестированных денег;
- проанализировать фактический прирост активов, произошедший в результате покупки объекта недвижимости;
- произвести оценку существующих рисков.
Произвести оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости можно только при учете таких факторов:
- экономической ситуации, которая сложилась на рынке инвестиционной недвижимости;
- динамики основных макроэкономических показателей;
- конкретных навыков и опыта инвестора;
- стабильности политической ситуации в государстве;
- планируемой прибыльности вложений;
- существующей системы налогообложения.
Инвестиционная стоимость и привлекательность объекта недвижимости всегда находятся в тесной сцепке. Их правильное понимание поможет инвестору в принятии окончательного решения.
Как определяют привлекательность объекта недвижимости для вложения средств
Определяя целесообразность вложения средств:
Проводят аудит правового поля в отношении проекта, для которого рассматриваются инвестиции.
Изучают документацию объекта
Во внимание принимают все документы, которые есть в наличии с момента его возведения.
Оценивают определенный сегмент рынка с учетом назначения объекта и планируемой цели его использования.
Определяют возможность провести дополнительные работы по объекту. Это может быть увеличение площади, перепланировка здания, изменение назначений каждого из помещений, входящих в его состав.
Изучают потребительский спрос на аналогичные или схожие с оцениваемым объекты.
Оценивают оптимальность расходов с учетом возможных рисков.
Составляют бизнес-план и проводят его финансовый анализ.
Индексы рынка недвижимости как основной инструмент оценки рыночной конъюнктуры
Недвижимость не является биржевым товаром, т.к. все квартиры различны, и их непросто привести к «общему знаменателю». Поэтому традиционная методика расчета фондовых индексов требует модернизации для применения к рынку недвижимости.
Технология выделения из всего множества разнообразных квартир так называемого однородного «ядра», позволяющая рассматривать все квадратные метры в качестве единообразного товара, является уникальной особенностью системы индексов рынка недвижимости. Благодаря ей происходит переход от «средней температуры по больнице» – статистически неустойчивой средней цены квадратного метра, к индексу стоимости – плавно меняющейся величине, определяемой общими тенденциями рынка.
В таком контексте индекс стоимости становиться схожим с фондовыми индексами – его величина не отражает цены на какую-то конкретную квартиру и не является ориентиром для оценки. Индекс стоимости определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, при умножении на полное число квадратных метров в городе она показывает полную стоимость жилого фонда, при умножении на годовой объем продаж квадратных метров – оборот квартирного рынка
Но наиболее важное значение имеет даже не величина индекса стоимости, а ее изменение, которое, как и изменения всех фондовых индексов, является показателем общерыночных тенденций к повышению или понижению
Суть технологии выделения однородного «ядра» сводится к следующему. С математической точки зрения каждая квартира есть точка в N-мерном пространстве, в котором каждое измерение суть один из параметров квартиры, например общая или жилая площадь, размер кухни или расстояние до метро. Все множество квартир представляет собой некое «облако», в центре которого группируются квартиры с типовыми параметрами, а на периферии – с крайне нестандартными
Важной особенностью жилого фонда Москвы является тот факт, что большинство квартир находится в типовых домах и имеет очень схожие характеристики. Даже в современных домах, построенных по индивидуальным проектам, параметры квартир во многом напоминают стандартные типовые планировки с незначительными изменениями
К нестандартным объектам, как правило, относятся малогабаритные квартиры гостиничного типа, элитное жилье, квартиры в старых домах начала 20 века и некоторых сталинских домах
К нестандартным объектам, как правило, относятся малогабаритные квартиры гостиничного типа, элитное жилье, квартиры в старых домах начала 20 века и некоторых сталинских домах.
Наглядно это означает, что описанное выше «облако» квартир имеет четко выраженное ядро и скудную периферию. Типичное распределение по одному из параметров представляет собой так называемое распределение Гаусса. Большинство объектов группируется в узкой центральной области с минимальным «разбросом» параметров, в то время как существенно нестандартных квартир значительно меньше. Примечательным образом в этой ситуации срабатывает известное эмпирическое правило «20/80» – 80% квартир расположено в области, соответствующей 20% доле от полной амплитуды разброса параметра.
Отсечение периферии позволяет выделить однородное «ядро квартир», к которому принадлежит около 80% всего множества. Как указывалось выше, эти квартиры незначительно отличаются по своим (прежде всего основным) параметрам. Поэтому при моделировании любых разумных изменений в составе множества в пользу квартир того или иного типа, происходят очень незначительные изменения в его стоимости. Поэтому систематический рост цены всего множества может определяться только общими изменениями на рынке, а не статистическими изменениями состава этого однородного множества. Удельная цена единицы (одного квадратного метра) однородного множества квартир и есть индекс стоимости жилья.
Ни один хозяин собственности не может оставаться равнодушным к ее стоимости. Тем более если речь идет о наиболее дорогом товаре – недвижимости. Владелец маленькой квартиры или хозяин просторных апартаментов, инвестор тысяч квадратных метров жилья или владелец отдельного здания одинаково обеспокоены сохранностью своих вложений, определяемых состоянием рынка. Рост цен может сделать их богаче в равной пропорции, также как их падение – разорить. Индекс стоимости является наиболее удобным инструментом, позволяющим регулярно проводить мониторинг уровня цен на недвижимость.
Значение оценки инвестиционной привлекательности региона
Определение 1
Оценка инвестиционной привлекательности региона – это основанная на научных разработках система исследования инвестиционного состояния региона, в частности регионального инвестиционного климата, потенциала региона на инвестиционном рынке и рисков инвестирования в регион.
От привлечения инвестиций в страну, регион или муниципалитет напрямую зависит экономическое состояние территории публичного управления и благосостояние населения, проживающего на этой территории. При этом процесс привлечения инвестиций является сложной системой деятельностью: для того чтобы инвесторы приняли решение о необходимости инвестирования, они должны быть уверены в потенциальной прибыльности своих вложений. Другими словами, они должны иметь информацию об инвестиционном состоянии в регионе.
Потому от формы представления, открытости, доступности и достоверности сведений относительно эффективности или, напротив, рискованности вложения финансовых и материальных ресурсов в экономику конкретного региона зависит эффективность привлечения инвесторов.
Что подготовить перед оценкой?
Вы можете сделать несколько вещей, чтобы подготовиться к встрече с вашим агентом по недвижимости или оценщиком. Это позволит вам получить максимальную отдачу от вашей встречи и сделать максимально точную оценку имущества максимально простой и беспроблемной.
Первый шаг — быстро осмотреть участок. Поскольку маловероятно, что оценщик будет делать много снимков перед продажей, вам не нужно сразу пропаривать ковры или чистить водосточные желоба
Тем не менее, небольшая расхламление и организация могут помочь максимизировать ощущение пространства и привлечь внимание к лучшим качествам собственности
Любая соответствующая юридическая документация, которая может у вас быть на недвижимость, также должна быть готова. Это поможет вам получить точную оценку. Только если вы предоставите оценщику такие документы, как строительные чертежи, информацию об аренде или ставках, а также плату за обслуживание.
Готовясь к визиту, не забудьте задать вопросы и, возможно, даже записать несколько. Чем лучше вы понимаете процесс, тем лучше вы будете подготовлены к принятию решений в будущем и налаживанию позитивных рабочих отношений с агентами по недвижимости и оценщиками.
График. Инвестиционный рейтинг российских регионов 2020 год
Условные обозначения
| Риск | Потенциал | ||
| № | Период времени | 2020 | 2020 |
| 10 | Московская область | 0,127 | 6,246 |
| 29 | г. Санкт-Петербург | 0,128 | 4,999 |
| 9 | Липецкая область | 0,137 | 0,821 |
| 1 | Белгородская область | 0,138 | 1,554 |
| 25 | Ленинградская область | 0,146 | 1,166 |
| 18 | г. Москва | 0,151 | 14,868 |
| 46 | Республика Татарстан | 0,157 | 2,474 |
| 4 | Воронежская область | 0,162 | 1,275 |
| 32 | Краснодарский край | 0,166 | 2,905 |
| 14 | Тамбовская область | 0,169 | 0,652 |
| 8 | Курская область | 0,170 | 0,839 |
| 16 | Тульская область | 0,170 | 0,882 |
| 51 | Нижегородская область | 0,194 | 1,871 |
| 59 | Тюменская область | 0,196 | 0,952 |
| 12 | Рязанская область | 0,198 | 0,663 |
| 58 | Свердловская область | 0,198 | 2,487 |
| 54 | Самарская область | 0,199 | 1,713 |
| 6 | Калужская область | 0,207 | 0,918 |
| 60 | Ханты-Мансийский авт. округ – Югра | 0,207 | 1,582 |
| 72 | Новосибирская область | 0,209 | 1,573 |
| 24 | Калининградская область | 0,210 | 0,946 |
| 17 | Ярославская область | 0,212 | 0,774 |
| 43 | Республика Башкортостан | 0,213 | 1,792 |
| 53 | Пензенская область | 0,215 | 0,664 |
| 3 | Владимирская область | 0,216 | 0,797 |
| 35 | Ростовская область | 0,224 | 1,872 |
| 27 | Новгородская область | 0,228 | 0,491 |
| 2 | Брянская область | 0,228 | 0,704 |
| 61 | Ямало-Ненецкий авт. округ | 0,229 | 1,436 |
| 42 | Ставропольский край | 0,232 | 1,079 |
| 23 | Вологодская область | 0,233 | 0,658 |
| 34 | Волгоградская область | 0,235 | 1,070 |
| 81 | Сахалинская область | 0,238 | 0,685 |
| 55 | Саратовская область | 0,238 | 1,145 |
| 56 | Ульяновская область | 0,243 | 0,693 |
| 69 | Красноярский край | 0,245 | 2,543 |
| 62 | Челябинская область | 0,245 | 1,876 |
| 67 | Алтайский край | 0,246 | 1,060 |
| 50 | Кировская область | 0,246 | 0,553 |
| 15 | Тверская область | 0,247 | 0,699 |
| 73 | Омская область | 0,251 | 0,857 |
| 77 | Приморский край | 0,251 | 1,153 |
| 74 | Томская область | 0,253 | 0,716 |
| 13 | Смоленская область | 0,253 | 0,653 |
| 11 | Орловская область | 0,256 | 0,520 |
| 78 | Хабаровский край | 0,257 | 0,970 |
| 52 | Оренбургская область | 0,261 | 0,927 |
| 85 | г. Севастополь | 0,263 | 0,471 |
| 7 | Костромская область | 0,263 | 0,387 |
| 79 | Амурская область | 0,264 | 0,497 |
| 48 | Чувашская Республика | 0,267 | 0,634 |
| 30 | Республика Адыгея | 0,267 | 0,388 |
| 47 | Удмуртская Республика | 0,267 | 0,716 |
| 45 | Республика Мордовия | 0,278 | 0,492 |
| 49 | Пермский край | 0,281 | 1,677 |
| 70 | Иркутская область | 0,282 | 1,365 |
| 5 | Ивановская область | 0,284 | 0,575 |
| 44 | Республика Марий Эл | 0,284 | 0,377 |
| 75 | Республика Саха (Якутия) | 0,290 | 1,261 |
| 71 | Кемеровская область | 0,294 | 1,491 |
| 21 | Архангельская область | 0,298 | 0,625 |
| 28 | Псковская область | 0,302 | 0,507 |
| 26 | Мурманская область | 0,303 | 0,746 |
| 76 | Камчатский край | 0,305 | 0,434 |
| 66 | Республика Хакасия | 0,309 | 0,339 |
| 22 | Ненецкий авт. округ | 0,322 | 0,168 |
| 20 | Республика Коми | 0,326 | 0,606 |
| 33 | Астраханская область | 0,329 | 0,609 |
| 84 | Республика Крым | 0,330 | 1,003 |
| 80 | Магаданская область | 0,331 | 0,337 |
| 57 | Курганская область | 0,357 | 0,408 |
| 64 | Республика Бурятия | 0,377 | 0,659 |
| 68 | Забайкальский край | 0,379 | 0,672 |
| 31 | Республика Калмыкия | 0,384 | 0,213 |
| 19 | Республика Карелия | 0,385 | 0,569 |
| 39 | Карачаево-Черкесская Республика | 0,420 | 0,314 |
| 63 | Республика Алтай | 0,425 | 0,185 |
| 82 | Еврейская авт. область | 0,427 | 0,210 |
| 83 | Чукотский авт. округ | 0,437 | 0,283 |
| 40 | Республика Северная Осетия – Алания | 0,460 | 0,523 |
| 38 | Кабардино-Балкарская Республика | 0,471 | 0,491 |
| 41 | Чеченская Республика | 0,498 | 0,532 |
| 65 | Республика Тыва | 0,522 | 0,211 |
| 36 | Республика Дагестан | 0,523 | 0,963 |
| 37 | Республика Ингушетия | 0,578 | 0,357 |
Индексы рынка недвижимости как основной инструмент оценки рыночной конъюнктуры
Недвижимость не является биржевым товаром, т.к. все квартиры различны, и их непросто привести к «общему знаменателю». Поэтому традиционная методика расчета фондовых индексов требует модернизации для применения к рынку недвижимости.
Технология выделения из всего множества разнообразных квартир так называемого однородного «ядра», позволяющая рассматривать все квадратные метры в качестве единообразного товара, является уникальной особенностью системы индексов рынка недвижимости. Благодаря ей происходит переход от «средней температуры по больнице» – статистически неустойчивой средней цены квадратного метра, к индексу стоимости – плавно меняющейся величине, определяемой общими тенденциями рынка.
В таком контексте индекс стоимости становиться схожим с фондовыми индексами – его величина не отражает цены на какую-то конкретную квартиру и не является ориентиром для оценки. Индекс стоимости определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, при умножении на полное число квадратных метров в городе она показывает полную стоимость жилого фонда, при умножении на годовой объем продаж квадратных метров – оборот квартирного рынка
Но наиболее важное значение имеет даже не величина индекса стоимости, а ее изменение, которое, как и изменения всех фондовых индексов, является показателем общерыночных тенденций к повышению или понижению
Суть технологии выделения однородного «ядра» сводится к следующему. С математической точки зрения каждая квартира есть точка в N-мерном пространстве, в котором каждое измерение суть один из параметров квартиры, например общая или жилая площадь, размер кухни или расстояние до метро. Все множество квартир представляет собой некое «облако», в центре которого группируются квартиры с типовыми параметрами, а на периферии – с крайне нестандартными
Важной особенностью жилого фонда Москвы является тот факт, что большинство квартир находится в типовых домах и имеет очень схожие характеристики. Даже в современных домах, построенных по индивидуальным проектам, параметры квартир во многом напоминают стандартные типовые планировки с незначительными изменениями
К нестандартным объектам, как правило, относятся малогабаритные квартиры гостиничного типа, элитное жилье, квартиры в старых домах начала 20 века и некоторых сталинских домах.
Наглядно это означает, что описанное выше «облако» квартир имеет четко выраженное ядро и скудную периферию. Типичное распределение по одному из параметров представляет собой так называемое распределение Гаусса. Большинство объектов группируется в узкой центральной области с минимальным «разбросом» параметров, в то время как существенно нестандартных квартир значительно меньше. Примечательным образом в этой ситуации срабатывает известное эмпирическое правило «20/80» – 80% квартир расположено в области, соответствующей 20% доле от полной амплитуды разброса параметра.
Отсечение периферии позволяет выделить однородное «ядро квартир», к которому принадлежит около 80% всего множества. Как указывалось выше, эти квартиры незначительно отличаются по своим (прежде всего основным) параметрам. Поэтому при моделировании любых разумных изменений в составе множества в пользу квартир того или иного типа, происходят очень незначительные изменения в его стоимости. Поэтому систематический рост цены всего множества может определяться только общими изменениями на рынке, а не статистическими изменениями состава этого однородного множества. Удельная цена единицы (одного квадратного метра) однородного множества квартир и есть индекс стоимости жилья.
Ни один хозяин собственности не может оставаться равнодушным к ее стоимости. Тем более если речь идет о наиболее дорогом товаре – недвижимости. Владелец маленькой квартиры или хозяин просторных апартаментов, инвестор тысяч квадратных метров жилья или владелец отдельного здания одинаково обеспокоены сохранностью своих вложений, определяемых состоянием рынка. Рост цен может сделать их богаче в равной пропорции, также как их падение – разорить. Индекс стоимости является наиболее удобным инструментом, позволяющим регулярно проводить мониторинг уровня цен на недвижимость.
Определяем рыночную стоимость недвижимости
В настоящее время инвесторы применяют три основных метода:
- затратный;
- доходный;
- сравнительный.
Затратная методика отталкивается от следующей мысли: инвесторы никогда не станут платить за недвижимость больших денег, чем те, которые понадобятся на покупку земли и постройку на ней объекта с сопоставимыми характеристиками.
Доходная методика отталкивается от ожиданий фактической прибыли. Естественно, инвестиции в рассматриваемые объекты подразумевают под собой последующее извлечение дохода. Чем больше ожидаемая прибыль, тем выше может быть стоимость рассматриваемого инвестиционного актива.
Сравнительная методика отталкивается от принципа замещения. Инвестор готов осуществить капиталовложения в сумме, равной тому, какова цена на похожие объекты недвижимости. Проще говоря, данный подход опирается на проведение анализа конъюнктуры рынка или конкретные цены, сложившиеся на нем в настоящий момент.
Для того чтобы принять оптимальное решение, инвестор должен иметь в наличии все три приведенных выше оценки стоимости актива. Понятно, что возникнет дилемма, как именно стоит сопоставлять имеющиеся цифры. Эксперты, работающие на инвестиционном рынке недвижимости, предлагают делать это следующим образом:
- затратная схема – 40%;
- доходная схема – 30%;
- сравнительная схема – 30%.
Давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Предположим, что вы планируете приобрести 2-комнатную квартиру в Московской области. Вы производите оценку и получаете, что по затратному способу она должна стоить 4 миллиона рублей, по доходному 5,2 и по сравнительному 4,3.
Получив данные значения, мы без труда произведем следующие вычисления 4*0,4 + 5,2*0,3 + 4,3*0,3=4,45 миллиона рублей. За такую или меньшую сумму инвестору имеет смысл покупать рассматриваемую квартиру.
Как уехать на ПМЖ в Германию для работы в 2019 году?
Упрощенный переезд на ПМЖ в Германию в 2019 году доступен для наших инженеров, программистов, химиков, технологов, врачей
Для пребывания на протяжении 6 месяцев важно подтвердить финансовые гарантии обеспечения своего проживания. В немецкое ведомство подается выписка по банковскому счету с наличием минимум 670 евро в месяц
Они будут заморожены на спецсчете Sperrkonto в немецком банке. Принимаются финансовые гарантии родственников которые проживают тут. А также надо приобрести медицинскую страховку.
Найдя работу и заключив трудовой контракт, необходимо подать заявку в Федеральное агентство по иностранцам. Оно выдаст рабочую визу сроком на 2 года, которая будет являться временным видом на жительство (ВНЖ). С продлением трудового договора будут продлевать и визу. Через 5 лет подают заявку на ПМЖ. Если обладатель вида на жительство теряет рабочее место, у него есть три месяца на поиск новой работы, иначе визу аннулируют.
Для иностранных квалифицированных специалистов существуют особые условия получения постоянного вида на жительство — Голубая Карта, которая применима по всему Евросоюзу.
Она дает следующие преимущества:
- Обладатель рабочей визы может претендовать на ПМЖ через 33 месяца.
- При наличии сертификата владения языка В1 — спустя 21 месяц.
- Право воссоединение семьи: супруг/га и несовершеннолетние дети не должны сдавать языковой экзамен.
- Можно отсутствовать на территории ЕС в течение одного года.
- Спустя 18 месяцев можно поменять страну пребывания и работы внутри Европейского Союза.
Требования для оформления Blue Card:
- Диплом, соответствующий немецкому высшему образованию.
- Наличие подписанного трудового контракта.
- Указанная заработная плата от 52000 в год.
- Рабочее место соответствует приобретённой специальности.
Наша компания помогает пройти признание и оценку иностранных дипломов в ФРГ. Более подробная информация в следующей статье.
Многие остаются жить в статусе постоянного вида на жительство, не подавая документы на гражданство, спустя 8 лет проживания. В Германии запрещено двойное гражданство. В таком случае нужно отказаться от своего родного гражданства. ПМЖ — статус резидента. С ним можно пользоваться всеми правами граждан ЕС в путешествиях и открытии бизнеса в других странах. Нет права голосовать.
Если вы хотите узнать больше о том, как уехать на ПМЖ в Германию, обратитесь к нашим опытным консультантам, написав письмо на электронную почту info@offshore-pro.info. Вы получите первую бесплатную консультацию.
Основа оценки имущества
Концепция или набор допущений, установленных Королевским институтом сертифицированных оценщиков (RICS). Это регулирующий и профессиональный орган для оценщиков, который устанавливает обязательные и передовые стандарты для основной профессии по оценке имущества. Его называют основой оценки. Профессиональные принципы оценки RICS 2014 года, часто называемые «Красной книгой», содержат описание этих стандартов и практических утверждений.
Оценщик должен правильно выбрать основу (или базы) оценки имущества. Пока за задачу и придерживаться каких-либо указаний, связанных с основанием (или основаниями) выбора оценки имущества.
Наиболее подходящей основой для оценки имущества часто является рыночная стоимость, рыночная стоимость с учетом допущений или рыночная стоимость с учетом уникальных допущений. Рыночная стоимость – это оценочная базовая стоимость оценки объекта недвижимости при наилучшем возможном сценарии развития. Они учитывают текущие и будущие рыночные и экономические условия, а также требования планирования. К этому можно включить альтернативные варианты развития сайта. Для оценки идеальной застройки оценщику может потребоваться помощь других экспертов.
Тем не менее, в зависимости от того, на основе чего оценка имущества предназначена быть полезной. Может оказаться необходимым сделать различные предположения, связанные с развитием. Например, если проводится оценка имущества для целей кредитования, может возникнуть необходимость рассмотреть альтернативы. Для текущего использования, а также фактического предлагаемого проекта развития. В подобных ситуациях, когда основа оценки собственности не предполагает наилучший курс развития, сделанные допущения следует помечать как исключительные допущения.
