Чем привлекательны инвестиции в экономику Германии

Первичный рынок: эмиссия и размещение ценных бумаг

Рынок ценных бумаг в Германии охватывает как первичный, так и вторичный рынки. Под первичным рынком понимают первое после эмиссии размещение акций, долговых обязательств и других ценных бумаг. На вторичном рынке идет торговля ценными бумагами, т.е. происходит процесс смены их собственников. Это так называемый „циркуляционный рынок”, к которому в первую очередь относятся фондовые биржи. Биржевые рынки обеспечивают формирование рыночных, контролируемых государством цен.

На первичном рынке осуществляется эммиссия ценных бумаг государством, муниципалитетами, промышленными компаниями и кредитными институтами. Последние предоставляют в распоряжение эмитентов свой опыт работы на фондовом рынке, свои технические и организационные возможности, а также своих профессионалов. С целью проведения эмиссии и реализации ценных бумаг создаются специальные эмиссионные консорциумы, объединяющие разные институты фондового рынка и различных инвесторов.

На первом (подготовительном) этапе ведутся переговоры с эмитентом касательно вида, объема и условий эмиссии, заключается эмиссионный договор, разрабатывается проспект на эмиссию ценных бумаг и реклама. В Германии в случае, если в проспекте эмиссии указаны неполные или неправильные данные об эмитируемых бумагах, ответственность за это несут издатели проспекта и лицо, давшее поручение на его издание.

Второй этап состоит в так называемом „перенятии” ценных бумаг, когда конкретный институт рынка перенимает на себя ответственность по сбыту ценных бумаг и соответствующие риски. Процесс „перенятия” ценных бумаг определяется эмиссионным договором. В Германии существуют три вида „перенятия” эмиссии:

– полное „перенятие” ценных бумаг, когда консорциум покупает у эмитентов все выпущенные ценные бумаги и становится их собственником; эмитент получает при этом полный стоимостной эквивалент эмиссии .

– комиссионное „перенятие” ценных бумаг; В этом случае консорциум получает от эмитента ценные бумаги для их реализации за определенное комиссионное вознаграждение. Эмитент в этом случае получает стоимостной эквивалент ценных бумаг после их реализации.

– представительское „перенятие” ценных бумаг; Консорциум берет на себя эмиссию и продажу ценных бумаг, осуществляет эти операции от имени эмитента и за его счет. Эмитент получает выручку от проданных ценных бумаг.

Размещение эмиссий ценных бумаг подразделяется на публичное и частное. Публичное размещение в свою очередь подразделяется на размещение в форме подписки, в форме свободной продажи и тендерным способом. Размещение в форме подписки происходит путем твердого установления цен и методом „bookbuilding”. В первом случае предполагается, что цена продаж устанавливается перед началом подписки и инвесторам необходимо определить лишь количество и, соответственно, стоимость покупаемых ценных бумаг. Эмиссионная цена действует в течение всего срока подписки. Если в ходе подписки она будет исчерпана, то подписка может быть досрочно прекращена.

При методе „bookbuilding” инвесторы вовлекаются в процесс установления цен. В эмиссионном проспекте определяются ценовые пределы для предложений на подписку, а инвесторы должны определить количество покупаемых ценных бумаг и предложить свою цену. Конечная цена подписки устанавливается эмитентом после анализа всех предложений. Преимущественные права на покупку ценных бумаг обычно отдаются предложениям долгосрочно – ориентированных институциональных инвесторов.

При размещении в форме свободной продажи опубликование эмиссионного проспекта является обязательным, но курс, названный в проспекте, остается свободным. Он может меняться в соответствии с общим положением на рынке капитала.

При тендерном методе эмиссии размещаются публичным образом в форме аукционов. Различают количественный аукцион, когда инвесторам требуется указать только суммы, на которые собираются приобрести ценные бумаги, и процентный, при котором инвесторы должны указать процентные ставки, на условиях получения которых они согласны инвестировать свой капитал. Инвестор вправе подать несколько заявок, а эмитент устанавливает минимальный курс или минимальный процент. Однако реально процесс ценообразования может осуществляться только в зависимости от результатов аукционов.

Виды инвестиций в недвижимость

Для многих людей вложение в недвижимость – надежный вариант приумножения финансового состояния. Рассмотрим популярные методы получения дохода.

Сдача в аренду

По срокам сдачи во временное пользование разделяют посуточную, краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную аренду (от 1 года).

Доходность инвестиций в аренду коммерческой недвижимости аналогична вложениям в жилые объекты и составляет 4–6% годовых от стоимости имущества.

Посуточная сдача квартир может принести большую прибыль, но данный метод подвержен сезонности и требует постоянного поиска новых арендаторов.

Продажа

Ниже представлены варианты, как заработать на перепродаже объекта.

Покупка строящейся жилой или коммерческой недвижимости. После сдачи здания в эксплуатацию рыночная цена купленного объекта возрастает, а значит, его можно выгодно перепродать

При этом важно помнить о том, что есть вероятность банкротства даже надежного застройщика.

Приобретение объекта недвижимости в плохом состоянии. Покупка помещения заключается по цене ниже рыночной, потому что объект инвестиций будет требовать ремонта

После этого недвижимое имущество продается с существенной наценкой.

Принятие участия в аукционе залоговой недвижимости. Торги по таким объектам проводит банк, который изъял помещение у прежних владельцев в качестве уплаты долга. Желание быстро реализовать данное имущество сказывается на стоимости жилья. Инвестиции в залоговую недвижимость выгоднее, чем приобретение того же самого объекта при обычных условиях.

Поиск помещения с юридическими проблемами. Способ представляет собой покупку жилья по низкой цене и решение всех вопросов с документами. Затем подорожавший объект выставляется на продажу.

Если инвестор планирует заработать одним из приведенных способов в сфере жилой недвижимости, лучше всего обращать внимание на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Подобные планировки обладают повышенным спросом

Коллективные инвестиции

Иногда можно получать доход от недвижимости, не владея ею полностью. При наличии у инвесторов небольшого финансового капитала коллективное вложение денег – один из немногих вариантов приобретения дорогого объекта.

Виды коллективных инвестиций в недвижимость.

• Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Когда управляющая компания принимает решение о совместных инвестициях в коммерческую недвижимость, она привлекает в инвестиционный проект инвесторов и продает им свои паи (право на долю в рентной недвижимости). После покупки фондом инвестиционной недвижимости инвестор начинает получать доход пропорционально своей доле.
• Инвестиционный траст недвижимости (REIT, real estate investment trust). REIT – инвестиционный инструмент. Покупка доли в фонде предоставляет возможность совершить выгодные инвестиции в недвижимость за границей. Данная форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость схожа по принципам работы с ЗПИФН. Основное отличие состоит в том, что REIT инвестирует капитал в иностранную недвижимость.

Большая часть ЗПИФН предназначена для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа. Альтернативой этому считаются акции REIT, но их выбор ограничен на российском рынке.

Ценные бумаги строительных компаний

Часто компании из сферы недвижимости продают свои ценные бумаги на фондовой бирже. Имея акции таких строительных эмитентов, как ПИК или ЛСР, инвесторы получают регулярные дивидендные выплаты и возможность заработать на росте биржевой стоимости активов.

Приобрести облигации, выпущенные застройщиком, – еще один способ инвестировать в недвижимость. Покупая долговую ценную бумагу, инвестор дает компании денежные средства с обязательством их возврата. Взамен эмитент выплачивает процент (купон) за использование финансового капитала.

Если приобретать дисконтную облигацию, заработать можно только на разнице между номиналом ценной бумаги и рыночной ценой ее покупки. Выплата купонов не предусмотрена!

Жилая недвижимость

Квартиры, доходные дома, жилые комплексы

Самая безопасная инвестиция – многоквартирный дом. В Германии только 40% жилых квартир находятся в частной собственности. Это означает, что рынок арендного жилья процветает, причем у самых разных слоев населения. Даже низкая рождаемость не подрывает его – наоборот, создает дефицит на квартиры для одного-двух человек.

Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Инвестору этот факт гарантирует надежный денежный поток и устойчивую рентабельность. Но только если речь идет именно о приобретении жилого дома. Купить отдельную квартиру и попытаться получить из этого выгоду сложно: каждый десятый собственник несет в Германии убытки. Однако такая покупка может быть интересна с точки зрения возможной капитализации, а не регулярного дохода.

Немецкое законодательство сводит риски инвесторов к минимуму. В Гражданском кодексе четко прописаны взаимоотношения арендодателя и арендатора: сроки и причины расторжения договоров, условия арендной ставки, обязанности тех и других.

К тому же инвестору не обязательно даже вникать во все эти тонкости. В Германии развита система управления недвижимостью. Управляющая компания, которая обойдется владельцу здания всего в €20 с квартиры, избавит его от любого взаимодействия с жильцами дома. Если учесть, что большая часть коммунальных услуг оплачивается самими арендаторами, а расходы по техническому содержанию здания редко превышают 50 центов за кв. метр, то стабильная прибыль не подлежит сомнению.

Срок эксплуатации многоквартирных домов составляет в среднем 80 лет. Каждые 40 лет жилая недвижимость требует серьезного ремонта.

Немецкие банки охотно дают кредиты на покупку жилых домов и комплексов. Из-за минимальных рисков данного вида инвестиций ставки ипотечного кредита на сегодняшний день – от 2,0 до 2,5 фиксированных процента на 10 лет.

Рентабельность объектов жилой недвижимости составляет от 2,8 до 7% и зависит от месторасположения и технического состояния здания, а также количества арендаторов.

Этот тип недвижимости оптимально подходит для консервативных инвесторов, ожидающих от своих вложений минимальную степень риска и максимальную надежность. Сроки таких инвестиций колеблются от 5 до 100 лет.

Инвестиционная привлекательность

Экономика

Германия имеет крупнейшую экономику в рамках ЕС и четвертую по мощи в мире после США, Китая и Японии. Высокая конкурентоспособность и обширные глобальные связи германской экономики обеспечиваются мощным инновационным потенциалом и сильной ориентацией на экспорт. В отраслях с самым большим оборотом – автомобилестроение, машиностроение и производство промышленного оборудования, химическая промышленность, медицинская техника – за счет экспорта достигается свыше половины оборота. В 2016 г. только Китай и США экспортировали больше, чем Германия. В научные исследования и опытно-конструкторские разработки (НИОКР) Германия инвестирует ежегодно 92 млрд. евро. Многие предприятия находятся на пути к промышленности 4.0, благодаря которой форсируется прежде всего цифровизация процессов производства и логистики. Хорошая экономическая динамика привела к позитивному развитию на рынке труда. Германия – одна из стран ЕС с самым высоким уровнем занятости и с самым низким процентом безработицы среди молодежи. Это подтверждает и ценность дуальной системы профтехобразования, ставшей популярной статьей экспорта и перенимаемой многими странами. Такие факторы, как наличие высококвалифицированной рабочей силы, инфраструктуры и правовой защищенности являются дополнительными элементами инвестиционной привлекательности Германии, которая в рамках многих международных рейтингов занимает первые места. ­Федеральным министерством экономики и энергетики руководит Петер Альтмайер (ХДС).

С 1949 г. модель социальной рыночной ­экономики лежит в основе германской экономической политики. Социальная рыночная экономика гарантирует свободу предпринимательской деятельности и одновременно заботится о социальном балансе. Эта концепция, разработанная в послевоенное время Людвигом Эрхардом, ставшим впоследствии федеральным канцлером, вывела Германию на успешный путь развития. Германия активно участвует в выстраивании процесса глобализации и выступает за устойчивую глобальную экономическую систему, предоставляющую всем честные шансы.

Германия – одна из 12 стран, которые в 2002 г. ввели в обращение евро. Кризис финансовых рынков (2008) и последовавший затем долговой кризис затронули всю еврозону, в том числе и Германию. Федеральное правительство после этого с помощью двойной стратегии перестало делать новые долги и приняло меры по укреплению инновационного потенциала экономики. Впервые с 1969 года в 2014 г. удалось представить сбалансированный федеральный бюджет. Структурно главной опорой германской экономики являются малые и средние предприятия (свыше 99 проц. всех фирм). Их дополняют концерны, входящие в германский индекс акций DAX на Франкфуртской фондовой бирже — важнейшей финансовой площадке континентальной Европы. Во Франкфурте-на-Майне расположен также Европейский центральный банк (ЕЦБ).

Недвижимость специального назначения

Отели, общежития, дома престарелых, больницы, здания муниципалитета, индустриальные помещения

На такие объекты распространяются определенные требования. Например, нормы пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и прочее.

Поэтому при выборе недвижимости необходимо тщательно проверить, какие подводные камни могут встретиться на пути. Учесть требования муниципалитета, а также технические и финансовые затраты, которые могут быть с ними сопряжены. Стоит быть готовым к тому, что коммунальные расходы будут несколько выше, так как на таких объектах убираются чаще, количество мусора больше.

Рентабельность подобных объектов во многом зависит от профессионализма управляющего и надежности арендаторов. Дело в том, что в случае банкротства арендатора, найти ему замену будет непросто, так как изначально здание строилось под определенные нужды и запросы.

Таким образом, управление таким активом потребует большего контроля и времени. Даже если все коммунальные расходы в соответствии с договором несет арендатор, управляющая компания строго контролирует выполнение норм и условий договора.

Банки понимают все вышеперечисленные риски, потому выделяют деньги на такие проекты крайне неохотно, к тому же не во всех финансовых учреждениях есть специалисты, способные сделать необходимую для получения кредита оценку здания. Чаще всего такие объекты получают финансирование через государственные программы или Банк реконструкции и развития.

Но в инвестициях в особую недвижимость есть и огромное преимущество – договор с арендатором в таких случаях обычно подписывается на очень долгий срок: он может достигать 30 лет.

Сроки эксплуатации таких объектов колеблются от 60 лет для общежития до 75 лет для зданий муниципалитета. Рентабельность особой недвижимости составляет от 4% до 8% – на нее влияют те же факторы, как в случае с жилыми или коммерческими зданиями.

Инвестировать в особую недвижимость стоит только тем, кто разбирается в особенностях этих направлений. Инвестор должен быть способен провести тщательный технический, стратегический, юридический и финансовый анализ объекта.

Типичный инвестиционный период для особой недвижимости – от 25 лет и выше.

В какую недвижимость инвестировать: сравнительная таблица
	Доходные жилые дома и комплексы	Коммерческая торговая недвижимость	Недвижимость специального назначения
Типы договора аренды	Бессрочный	10-15 лет	25-30 лет
Количество арендаторов	10-100	1-10	1
Управление 1000 кв. м (16 квартир, 1 супермаркет)	€4 480	€3 300	€3 300
Коммунальные расходы	Большинство расходов несет арендатор, по закону	Часть расходов несет собственник, по договору	Часть расходов несет собственник, по договору
Срок эксплуатации здания	80 лет	40 лет	60-75 лет
Стоимость обслуживания здания	€5 360	€2 680	От €2 680
Простои	2%	4%	4%
Капитализация	В среднем, 3%	Зависит от местоположения и длительности договора, не исключено падение стоимости объекта	Зависит от местоположения, длительности договора и ликвидности арендатора, не исключено падение стоимости объекта
Ликвидность	Высокая, зависит от местоположения	Высокая, зависит от срока договора аренды	Средняя
Рентабельность	От 3% до 7%, зависит от местоположения и технического состояния здания	От 4% до 10%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора	От 4% до 8%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора
Стоимость участка	Кадастровая	Кадастровая, плюс стоимость разрешения	Кадастровая
Выбор предложений	Большое количество предложений online	Большинство предложений offline	Большинство предложений offline
Типичные цены	От €150 000 до €1 000 000	От €500 000 до €2 000 000	От €1 000 000 до €5 000 000
Типичные риски	Устаревшие планировки и внутренняя отделка квартир	При сокращении срока договора на аренду падает стоимость объекта	Банкротство оператора

Ставки по кредитам могут вырасти

Благоприятная ситуация на рынке недвижимости Германии объясняется низкой стоимостью заёмного капитала. Проценты по депозитам остаются отрицательными, а средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42% в 2009 году до 1,65% в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости.

В свою очередь, низкие ставки стали результатом программы количественного смягчения Европейского центрального банка: в рамках этой программы ЕЦБ покупал у различных банков облигации европейских государств для вливания денег в их экономики. Однако 14 июня 2018 банк объявил, что намерен свернуть программу к концу года, и теперь участники рынка ожидают, что кредиты подорожают.

Поэтому инвесторам стóит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. Чем больше кредитное плечо, тем выше потенциальная доходность, однако при этом также растёт чувствительность к коррекции цен, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала

Оптимальное соотношение — 65% заёмного капитала и 35% собственного

Конечно, если вы хотите получить максимальную рентабельность на капитал, и если банк готов предоставить большое кредитное плечо (например, до 80% от стоимости проекта), то не стоит отказываться от дешёвых банковских денег, но при этом важно спланировать, что вы будете делать в случае снижения цен. Я рекомендую использовать высокий процент банковского финансирования, если у вас в запасе есть капитал, который в случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры позволит завершить проект на собственные средства, подержать недвижимость у себя 1–3 года, сдавая её в аренду, и потом продать

Чем меньше продолжительность проекта, тем меньше риски, связанные с ростом ставок. Думаю, что этот рост будет не слишком быстрым: вероятно, ЕЦБ будет поднимать ставку на схожий с американским уровень порядка 3% в перспективе 2–3 лет. Поэтому можно предположить, что проекты с горизонтом в 1–2 года более прогнозируемы, чем в 3–5 лет. В более долгосрочные проекты я рекомендую заходить, если вы рассчитываете на доходность 15% годовых и выше.

Сегментация рынка акций в Германии

Подобно делению акций на первый, второй и третий эшелоны на Мосбирже, в Германии с 1987 года принято делить рынок акций на 2 основных сегмента — Открытый рынок и Регулируемый рынок, внутри каждого из которых есть несколько подразделов.

Для того, чтобы попасть в сегмент Регулируемого рынка, эмитент акций должен соответствовать ряду требований:

• Возраст компании не менее 3-х лет
• Собственный капитал не менее 1,25 млн евро
• Количество публично торгуемых акций должно быть не менее 25% от объема эмиссии
• Высокий уровень раскрытия финансовых показателей компании (законодательно утвержден регулятором)

Соответственно, к акциям, торгуемым в сегменте Открытого рынка, требования ниже.

Статистика экономического роста Германии

В 2017 году темпы роста ВВП Германии были на 2,4% лучше, чем в предыдущем году. ВВП Германии на душу населения в 2017 году составил 46 749 долларов, что выше среднего показателя 2016 года (45 923 доллара). Это меньше, чем 53 129 долларов США в США, и меньше, чем в целом по Европейскому Союзу (36 593 доллара США).

До финансового кризиса 2008 года рост Германии составлял менее 1% в год по трем причинам:
Поначалу модернизация Восточной Германии обходится в 70 миллиардов долларов в год. К 2008 году расходы упали до 12 миллиардов долларов.

Высокий уровень безработицы (9,5%) и стареющее население (20% в возрасте 65+). Это означает, что Германия истощает свой фонд социального обеспечения быстрее, чем может добавить к нему через налоги на заработную плату.

Германии удалось снизить дефицит бюджета ниже 3% ВВП, как того требует ЕС. Это снизило бюджетные расходы, и страна пропагандирует этот метод решения долгового кризиса Греции.

Особенности инвестиционного рынка

Исследование рынка иностранных капиталовложений в Германии в 2014 году показало любопытные результаты. Интересно, что инвесторы сейчас отдают предпочтение не самым знаменитым, крупным городам. Только 22% от всех инвестиций за прошедший год были сделаны в объекты недвижимости Берлина, Мюнхена, Дюссельдорфа. Самый большой приток вложений зафиксирован в Киле, Бремене и Менхенгладбахе.

Недвижимость в Мюнхене

Эти цифры свидетельствуют, что инвесторы сегодня обращают внимание на региональные населенные пункты — привлекательную альтернативу главным городам страны. Данная тенденция объясняется повышенной конкуренцией среди участников рынка

Рынок недвижимости в крупных городах Германии пребывал в стагнации, а растущие цены вынуждают покупателей искать менее дорогие варианты, отличающиеся более высокой доходностью.

Резюме от «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru»

Мы никоим образом не хотим отговорить кого-либо инвестировать в Германию. Но подобное вложение денег должно – уж извините за банальность – предусматривать тщательный анализ всего. Прежде всего, цифр. В этом случае вы, по крайней мере, будете заранее знать все то, что вас ждет. И не будет потом горьких разочарований.

Особое мнение:

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:

Данная статья начинается словами: «Германия – страна, пользующаяся заслуженной любовью у инвесторов в недвижимость». С нашей точки зрения, там не хватает пары слов, а именно: «Германия – страна, пользующаяся заслуженной любовью у СРЕДНИХ и КРУПНЫХ инвесторов в недвижимость». Почему необходимо такое уточнение?

Дело в том, что как раз МЕЛКОМУ инвестору в Германии особо «не разгуляться». Во что там можно инвестировать сумму до 200 000 евро? В одну или несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?

Но, приняв во внимание, что:

– немецкое законодательство стоит на защите АРЕНДАТОРОВ жилья, а никак не арендодателей – вплоть до жесткого ограничения возможностей для ежегодного увеличения арендной платы;
– рост стоимости жилой недвижимости очень «консервативен» (2-3% в год – не больше);
– с того момента, как еврозона вошла в период кризиса, немецкие банки неохотно кредитуют мелких заемщиков-нерезидентов (в отличие от крупных заемщиков-нерезидентов, которым немецкие банки хором говорят: «WILLKOMMEN!»);
– доходность от сдачи квартир в аренду в тех регионах Германии, где недвижимость ликвидна (т.е. где можно будет просто выйти из инвестиции), – Западная Германия, существенно ниже (3-4% чистыми против 6-8%), чем в восточных землях, где ликвидность жилой недвижимости существенно ниже –
становится понятно, что МЕЛКОМУ инвестору нет серьезного резона инвестировать в покупку обычной квартиры в Германии для сдачи в аренду.

Что мы можем порекомендовать МЕЛКОМУ инвестору именно в Германии? Возможны несколько вариантов:

– инвестировать в один из немецких фондов недвижимости (в этом случае инвестор будет получать 6-8% ежегодно плюс премия в десятки процентов по итогам закрытия фонда);
– инвестировать в блок студенческих апартаментов или в блок serviced apartmetns (т.е. инвестировать не в обычные квартиры, а в определенные форматы доходной недвижимости, которые находятся в специализированных комплексах, находящихся под управлением специализированных управляющих компаний).

Но вот для кого действительно рай в Германии – так это для СРЕДНИХ и КРУПНЫХ инвесторов. Вот несколько направлений инвестирования, доступных им:

/банковское финансирование (max) / минимальная потребность в собственных средствах (тыс. евро) / доходность инвестиций (% годовых)

Доходные дома 50% 200 9-14%
Мини-отели 50% 400 10-14%
Торговая недвижимость (супермаркеты, торг. центры) 70% 600 12-17%
Отели с гарантированным доходом 60% 900 12-15%

Взглянув на показатели доходности инвестиций и приняв во внимание высокую ликвидность инвестиционно привлекательных объектов коммерческой и гостиничной недвижимости, становится понятным, почему для средних и крупных инвесторов Германия столь привлекательна